Bất động sản đa công năng: Giải pháp giảm áp lực giá trong đô thị
Sáng 3/7, tại Hà Nội, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: "Livehouse - Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị".
Livehouse - mô hình bất động sản thế hệ mới
Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong nhu cầu sử dụng không gian của khách hàng, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và các doanh nghiệp khởi nghiệp, hộ kinh doanh cá thể.

Toàn cảnh hội thảo "Livehouse - Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị".
Phát biểu khai mạc hội thảo, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam nhận định: "Ngày càng nhiều người quan tâm tìm kiếm những loại hình bất động sản đa công năng, nơi họ vừa có thể sinh sống, làm việc và kinh doanh nhưng cũng phải đảm bảo chi phí không quá sức với nhóm khách hàng mới. Từ thực tiễn đó, những sản phẩm bất động sản thế hệ mới như Livehouse ra đời sẽ là lời giải quan trọng, giúp cân bằng giữa nhu cầu sử dụng và khả năng chi trả của nhóm khách hàng mới".
Livehouse là mô hình bất động sản thế hệ mới tích hợp nhiều công năng, sản phẩm được phát triển bên trong các vị trí lõi đô thị, nơi được pháp luật cho phép triển khai mô hình lưu trú - kinh doanh - giải trí về đêm một cách hợp pháp và bền vững.
Một điểm đặc trưng quan trọng của Livehouse là hình thức sở hữu có thời hạn theo quy định pháp luật, một hình thức pháp lý rõ ràng, được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Do đó, một căn Livehouse thường có giá thấp hơn các nhà phố hay shophouse thông thường. Điều này mở ra cơ hội đầu tư "vừa túi tiền" cho nhóm người trẻ khởi nghiệp, hộ gia đình nhỏ hoặc các nhà đầu tư cá nhân.
Đặc biệt, mô hình Livehouse còn được vận hành theo chu kỳ kinh tế đêm, tức là cho phép mở cửa cả ngày lẫn đêm như một "cơ sở kinh doanh độc lập". Ban ngày phục vụ sinh hoạt, làm việc; ban đêm trở thành không gian giải trí, ẩm thực, văn hóa bản địa, nghệ thuật trình diễn...
Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, mô hình bất động sản đa năng như Livehouse là một loại hình mới với cách sắp xếp, kết hợp các chức năng cũ và phù hợp với xu hướng.

Ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ tại hội thảo.
"Tôi cho rằng những loại hình bất động sản mới như thế này, đầu tiên là chúng ta cần có sự đón nhận. Thứ hai là cần phải có sự nghiên cứu để khuyến khích phát triển và góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới", ông Dũng nói.
Mô hình kinh doanh "buôn có bạn bán có phường" trở thành xu hướng
Chia sẻ tại hội thảo, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, thị trường hiện nay đang thiếu các mô hình bất động sản thế hệ mới, phù hợp với xu thế sống, làm việc, kinh doanh tích hợp.
Ông Đính chỉ ra, các mô hình bất động sản truyền thống hiện nay đang bộc lộ nhiều hạn chế trong việc đáp ứng nhu cầu đa dạng và ngày càng thay đổi của người dân và nhà đầu tư: Nhà phố là loại hình đầu tư phổ biến nhưng đang dần khó tiếp cận do giá trị đầu tư ngày càng cao, tỷ suất lợi nhuận từ việc khai thác kinh doanh cho thuê thấp; Shophouse đang dư thừa, chỉ kinh doanh hiệu quả vào ban ngày; Officetel bị giới hạn về diện tích (thường dưới 50 - 60m2) và thời hạn sử dụng (thường 50 năm)…
Trong bối cảnh đó, thị trường cần một mô hình bất động sản thế hệ mới như Livehouse, được thiết kế với công năng linh hoạt, có thể đáp ứng cả nhu cầu lưu trú, làm việc, kinh doanh, giải trí, nghỉ dưỡng, khai thác 24/7. Bất động sản này có thời hạn sở hữu theo quy định pháp luật, thường phát triển trên đất thương mại dịch vụ.

Một dự án được phát triển theo mô hình Livehouse sắp ra mắt tại Bắc Ninh.
Từ góc nhìn của một đơn vị đang trực tiếp sở hữu và vận hành hàng trăm tài sản bất động sản, phần lớn nằm trong các khu dân cư hiện hữu, ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, mô hình bất động sản thế hệ mới như Livehouse không chỉ là mô hình cần thiết, mà còn rất cấp thiết. Bởi lẽ, thiết kế một mô hình kinh doanh bất động sản không chỉ là việc đặt một cái tên, mà quan trọng hơn là làm thế nào để một tài sản có thể sống được, tạo ra dòng tiền thực sự.
"Thử lấy một ví dụ, 2 căn nhà 100m2, cùng nằm trong một khu dân cư, mỗi căn trị giá khoảng 20 tỷ đồng, làm sao để tài sản đó không bị đóng băng? Chúng tôi đã thử nghiệm mô hình ghép công năng với tầng 1 làm quán cafe, tầng 2 cho thuê văn phòng nhỏ, tầng 3 là không gian lưu trú ngắn ngày, tầng 4 làm khu vui chơi giải trí. Đây là mô hình đơn giản nhưng có thể tạo ra nguồn thu ổn định, tạo ra được dòng tiền", ông Nghĩa đặt vấn đề.
Từ góc độ nhà đầu tư, ông Nghĩa cho hay, nhìn thấy tiềm năng rất rõ rằng Livehouse là một cách để tối ưu hóa giá trị tài sản. Nhưng để mô hình này thực sự phát triển, không thể chỉ có nỗ lực từ doanh nghiệp. Cần sự tham gia của chính quyền, có tầm nhìn chiến lược đối với các khu phố, khu đô thị.
Để tổ chức mô hình kinh doanh "buôn có bạn bán có phường", thì việc tổ chức khu tĩnh, khu động, khu nghỉ dưỡng phải có quy hoạch, như vậy phải dựa trên góc độ của người làm thật, nếu không sẽ không định nghĩa được mô hình Livehouse.
Thực tế gần đây, theo đại diện Đất Xanh Miền Bắc, đã có mô hình triển khai theo hướng mô hình Livehouse: Phần không gian sinh hoạt chung được đẩy ra khu kỹ thuật, qua đó tối ưu diện tích cho thuê trong từng đơn vị nhỏ. Ví dụ, với một tòa nhà khoảng 400 - 500m2, chủ đầu tư có thể chia tách thành nhiều phòng, có những phòng chỉ đảm nhiệm chức năng ngủ, nhưng vẫn có thể cho thuê với giá khoảng 2 triệu đồng/đêm. Nhờ tối ưu công năng, doanh thu có thể tăng lên tới 30%.