Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị sửa đổi Luật Đất đai theo hướng ổn định lâu dài, đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; hoàn thiện cơ chế giá đất, thu hồi đất, kiểm soát đầu cơ, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.
Phát biểu thảo luận tại Tổ 2 (Đoàn TP.HCM) sáng 22/10, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị các đại biểu tập trung thảo luận kỹ lưỡng, sâu sắc về ba dự án luật gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Tháo gỡ điểm nghẽn về quy hoạch, giá đất và thu hồi đất
Nhấn mạnh yêu cầu xây dựng Luật Đất đai có tính ổn định lâu dài, Chủ tịch Quốc hội cho rằng luật cần có tuổi thọ ít nhất 5-10 năm, thậm chí 10-15 năm, tránh tình trạng vừa ban hành đã phải sửa đổi.
Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn. Ảnh: Media Quốc hội.
Theo Chủ tịch Quốc hội, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung của Nghị quyết số 18 của Trung ương, như bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo hướng thị trường, mở rộng quyền của người sử dụng đất, gắn thu hồi đất với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Tuy nhiên, sau hơn một năm thực hiện, đặc biệt từ khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào hoạt động ngày 1/7/2025, luật đã bộc lộ một số điểm nghẽn về quy hoạch, định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.
Vì vậy, việc sửa đổi cần hướng tới xây dựng đạo luật quy định khung nguyên tắc, kết hợp cơ chế linh hoạt, bảo đảm tính ổn định, đồng bộ với cải cách hành chính, chuyển đổi số và các luật liên quan.
Một trong những vấn đề trọng tâm là hoàn thiện hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Theo Chủ tịch Quốc hội, cần xác định rõ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp xã; nghiên cứu gắn kế hoạch sử dụng đất cấp xã với quy hoạch đô thị và nông thôn, bảo đảm phù hợp với thẩm quyền và năng lực thực hiện của cấp xã.
Đồng thời, quy hoạch cần linh hoạt, bám sát thực tiễn, có cơ chế điều chỉnh khi thay đổi đơn vị hành chính hoặc chiến lược phát triển, tránh ách tắc trong tiếp cận đất đai.
Về giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện thể chế theo hướng cân bằng lợi ích, ổn định và minh bạch, bảo đảm sát giá thị trường nhưng không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy. Thực tế, bảng giá đất tăng đột biến có thể khiến chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất tăng cao, làm đình trệ nhiều dự án.
Do đó, cần nghiên cứu chu kỳ ổn định bảng giá đất khoảng 5 năm hoặc cơ chế linh hoạt hơn; công khai phương pháp xác định giá và dữ liệu đầu vào, đồng thời làm rõ việc áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh trong tính tiền bồi thường, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Chủ tịch Quốc hội cũng nhấn mạnh yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và giá đất quốc gia thống nhất, liên thông, cập nhật thường xuyên, bảo đảm thông tin về các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quản lý đầy đủ, có thể tra cứu. Qua đó, giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm chi phí cho người dân, doanh nghiệp và tạo thuận lợi trong tiếp cận quỹ đất sạch triển khai dự án.
Đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng; thiết kế chặt chẽ cơ chế Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích đất hoặc số hộ sử dụng đất trở lên, bảo đảm giá thỏa thuận hợp lý và quyền lợi của những người chưa đồng thuận.
Đặc biệt, cần xem xét đầy đủ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất đối với người dân sử dụng đất ổn định lâu đời nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được hoàn thành trước khi giao đất; các trường hợp ngoại lệ cần được giới hạn chặt chẽ và có cơ chế giám sát.
Quảng cảnh phiên thảo luận tại Tổ 2 (Đoàn TP.HCM). Ảnh: Media Quốc hội.
Một yêu cầu quan trọng khác là lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống của người dân sau thu hồi đất bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Việc đánh giá cần tính đến điều kiện tiếp cận trường học, trạm y tế, nhà trẻ, khu thương mại và các công trình thiết yếu, thay vì chỉ căn cứ vào diện tích đất hoặc khoảng cách địa lý. Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị tăng cường giám sát xã hội, công khai thông tin và xử lý các tồn đọng lịch sử về đất đai nhằm hạn chế khiếu nại, khiếu kiện.
Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị đơn giản hóa thủ tục, tạo cơ chế linh hoạt trong lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm; rà soát các trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu để bảo đảm phù hợp với tính chất khu đất, dự án. Đồng thời, cần quy định rõ tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư, tránh chồng chéo với pháp luật liên quan.
Kiểm soát đầu cơ, điều tiết địa tô, bảo đảm quyền lợi người dân
Nhấn mạnh những nội dung then chốt để Luật Đất đai có tính ổn định lâu dài, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu làm rõ cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ đất đai. Cần thể chế hóa cơ chế thu hồi phần giá trị tăng thêm từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng của Nhà nước, nghiên cứu trên cơ sở tinh thần Nghị quyết số 21 đã được Hội nghị Trung ương 3 thông qua, góp phần ngăn chặn đầu cơ, hạn chế méo mó thị trường đất đai.
Cùng với đó, cần bảo đảm quyền của người sử dụng đất, tăng cường giám sát của cộng đồng, phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức đoàn thể; rà soát những mâu thuẫn trong dự thảo Luật, làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong định giá, thu hồi đất và tổ chức thực thi.
Chủ tịch Quốc hội đặc biệt lưu ý việc sửa đổi Luật phải bám sát các nghị quyết của Đảng, nhất là Nghị quyết số 21 của Trung ương và chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm. Trong đó, cần khẳng định rõ vai trò của Nhà nước trong quản lý và quyết định giá đất, nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, không tư nhân hóa đất đai; hướng tới mục tiêu đến năm 2030 hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật về đất đai.
"Luật Đất đai cần hướng tới tính ổn định ít nhất 10-15 năm. Khi sửa đổi, phải tập trung vào những nguyên tắc cốt lõi về sở hữu, quyền sử dụng đất, thị trường đất đai, điều tiết địa tô, bảo vệ quyền lợi của người dân và hiệu quả sử dụng đất", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.
Theo Chủ tịch Quốc hội, Luật cần tập trung quy định những nguyên tắc cốt lõi; các nội dung kỹ thuật, quy trình cụ thể có thể giao Chính phủ và chính quyền địa phương quy định, tổ chức thực hiện theo thẩm quyền.
Việc phân cấp phải đi đôi với kiểm soát, đánh giá tác động định kỳ. Đồng thời, cần bảo đảm đồng bộ Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan để nâng cao hiệu quả thực thi.