Đề xuất cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính

Các ĐBQH đề xuất cơ chế tháo gỡ đối với những dự án bất động sản đình trệ do chủ đầu tư mất khả năng tài chính, nhưng phải bảo đảm không thất thu ngân sách; cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Sáng 22/10, tiếp tục Kỳ họp thứ hai, sau khi nghe Chính phủ trình bày tờ trình và nghe báo cáo thẩm tra, Quốc hội thảo luận tại tổ về các dự án: Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, phát triển thị trường bất động sản

Thảo luận tại Tổ 13 (Đoàn Thanh Hóa, Gia Lai), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đánh giá cao nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan chủ trì soạn thảo trong việc tiếp thu, hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực đất đai và phát triển thị trường bất động sản.

Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng mặc dù có phạm vi điều chỉnh khác nhau, nhưng 3 luật có mối quan hệ hữu cơ, điều chỉnh các khâu liên tiếp trong quá trình hình thành, xác lập và chuyển dịch các quyền đối với đất đai và bất động sản. Trong đó, Luật Đất đai xác lập nền tảng pháp lý về quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở quy định việc hình thành, xác lập và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh việc đưa các quyền và tài sản đó vào giao dịch trên thị trường.

Do vậy, vấn đề cần đặc biệt quan tâm là bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa 3 luật, nhất là các quy định liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Góp ý cụ thể vào các dự án luật, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị thống nhất thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản, phân biệt rõ với thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm đăng ký quyền. 

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, đây không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật lập pháp, bởi thời điểm xác lập quyền sở hữu là căn cứ quan trọng để xác định quyền định đoạt tài sản, quyền thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm, trách nhiệm khi phát sinh rủi ro và bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba.

Tuy nhiên, các dự thảo luật hiện chưa phân định rõ giữa chuyển nhượng hợp đồng và chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản.

Cụ thể, khoản 1, Điều 37 và Điều 38 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Trong khi đó, Điều 14 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định quyền sở hữu có thể đã được xác lập khi bên mua thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao. Điều 28, Điều 62 và Điều 63 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất và đăng ký quyền.

Phó Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, từ các quy định trên có thể phát sinh trường hợp người mua đã xác lập quyền sở hữu nhưng vẫn tiếp tục chuyển nhượng hợp đồng thay vì chuyển nhượng tài sản. Điều này dẫn đến thiếu rõ ràng về bản chất pháp lý của giao dịch, điều kiện chuyển dịch quyền, nghĩa vụ tài chính và cơ chế đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

Vì vậy, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị Chính phủ rà soát, phân định rõ phạm vi áp dụng của từng hình thức giao dịch, bảo đảm thống nhất giữa 3 luật, không để tình trạng cùng một giao dịch nhưng các luật hoặc các điều khoản lại dẫn đến cách xác định khác nhau về thời điểm phát sinh quyền sở hữu.

Đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị thống nhất giữa điều kiện chuyển nhượng dự án và cơ chế kế thừa quyền, nghĩa vụ về đất đai. Theo đó, khoản 11 Điều 27 dự thảo Luật Đất đai quy định bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng, trong đó có nghĩa vụ tài chính.

Trong khi đó, khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu dự án, phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Khoản 1 Điều 27 dự thảo Luật Nhà ở dẫn chiếu việc chuyển nhượng dự án sang pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và đầu tư.

Từ các quy định trên, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ phạm vi áp dụng, xác định nghĩa vụ nào bắt buộc phải hoàn thành trước khi chuyển nhượng, nghĩa vụ nào được kế thừa và cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội, yêu cầu đặt ra là phải vừa bảo đảm kỷ cương tài chính, không làm thất thu ngân sách nhà nước, vừa tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, tái cơ cấu các dự án bất động sản, nhất là những dự án đang gặp khó khăn nhưng có khả năng tiếp tục triển khai khi được chuyển giao cho nhà đầu tư có năng lực.

Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng không nên để cơ chế kế thừa nghĩa vụ được quy định trong luật nhưng lại thiếu điều kiện để thực hiện trên thực tế.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định của 3 dự án luật, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ và khả thi trong thực tiễn, qua đó tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh.

Ngăn doanh nghiệp lách luật, bảo vệ người mua

Còn đại biểu Bùi Xuân Hải (Đoàn TP Hải Phòng) cho rằng Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có 2 chức năng và mục đích chính: thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, qua đó thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế - xã hội. Cùng với đó là bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của các doanh nghiệp liên quan cũng như người mua (khách hàng).

Về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi chủ đầu tư không còn năng lực thực hiện, đại biểu đề xuất cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ngay cả khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dựa trên cơ chế nghĩa vụ liên đới với cam kết của chủ đầu tư và bên nhận chuyển nhượng phải có cam kết về thời hạn hoàn thành, nghĩa vụ tài chính với nhà nước, cũng như các nghĩa vụ phát sinh với bên thứ ba có liên quan đến việc triển khai, thực hiện dự án. 

Ngoài ra, luật có thể quy định quyết liệt hơn theo hướng "các dự án đình trệ, kéo dài đến một thời hạn nhất định, bắt buộc phải chuyển nhượng hoặc bị thu hồi".

Về giao dịch đặt cọc đối với bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 18, Chương III), đại biểu Hải cho biết hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều muốn bán sản phẩm hình thành trong tương lai từ sớm để huy động vốn. Doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng sẽ thực hiện khi có đủ điều kiện. 

Tuy nhiên, một số tập đoàn lớn lại dùng thủ đoạn thành lập các công ty sân sau để lách luật. Các công ty này ký với người mua bằng hình thức "văn bản thỏa thuận đặt cọc" để né tránh từ "hợp đồng".

Nội dung thỏa thuận là đặt cọc để bảo đảm việc mua bất động sản sau này, nhưng thực chất tiền đặt cọc lại được thu theo tiến độ dự án và lên tới 100% giá trị bất động sản. Theo đại biểu, đây là hình thức lách luật. Khi dự án không triển khai được, người mua rơi vào thế yếu và phải kiện ra tòa án hoặc trọng tài. Việc này đẩy các cơ quan vào thế khó: nếu tuyên hợp đồng vô hiệu thì ảnh hưởng cả thị trường; nếu không tuyên vô hiệu thì vô tình chấp nhận các giao dịch giả tạo.

Vì vậy, vị đại biểu là Hiệu trưởng Trường Đại học Hải Phòng đề xuất sửa đổi điểm d, khoản 4, Điều 18 một cách mạnh mẽ, rõ ràng hơn, theo hướng: nghiêm cấm chủ đầu tư trực tiếp hoặc thông qua doanh nghiệp khác ký văn bản thỏa thuận, hợp đồng dưới mọi hình thức nhằm nhận tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của luật này và tuyên bố các văn bản thỏa thuận vi phạm quy định trên là vô hiệu.

Về điều kiện bàn giao bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 21), đại biểu đề xuất ban soạn thảo cần làm rõ cụm từ này theo hướng cho phép nghiệm thu và bàn giao theo từng phần, từng phân khu hoặc từng hạng mục, miễn là phần đó đã kết nối hoàn chỉnh với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bảo đảm điều kiện sinh hoạt bình thường cho người dân. Việc này giúp tránh lãng phí và đọng vốn của nhà đầu tư.

Với mức tiền đặt cọc tối đa 5% (khoản 5, Điều 18), dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Ông Hải đánh giá quy định này quá thận trọng. 

Đại biểu Hải đề xuất phương án cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% ngay khi đã hoàn thành các thủ tục pháp lý cơ bản, bao gồm: Đã có chấp thuận chủ trương đầu tư; đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; đã có giấy phép xây dựng. Đồng thời, quy định số tiền đặt cọc này phải được phong tỏa tại tài khoản ngân hàng cho đến khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. 

"Điều này vừa giúp chủ đầu tư thăm dò được nhu cầu thị trường, vừa đảm bảo an toàn tuyệt đối cho tiền của người mua", ông Hải nói.