Trong 7 tháng đầu năm 2025, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán cao hơn mức bình quân chung. Cụ thể, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024.
Lĩnh vực bất động sản đứng đầu tỉ trọng tín dụng
Đối với lĩnh vực bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản ghi nhận cao gấp nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Tại PVCombank, dư nợ cho vay bất động sản trong nửa đầu năm nay tăng thêm 5,1% so với cuối năm ngoái, chiếm 36,1% tổng dư nợ và cũng là tỉ lệ cho vay bất động sản cao nhất hệ thống.
Theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA), nếu cộng cả cho vay khách hàng cá nhân và doanh nghiệp liên quan đến bất động sản, tỉ trọng cho vay lĩnh vực này tại Techcombank đã lên tới 64,17%.
Nguyên nhân nhiều dự án bất động sản được tháo gỡ pháp lý bởi các nghị quyết và cần vốn triển khai. Ngược lại khả năng hấp thụ cho doanh nghiệp đầu tư sản xuất còn thấp do chi phí đầu vào tăng, sức mua yếu…
Theo nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính "miễn lãi - ân hạn nợ gốc" kéo dài từ 18 - 24 tháng, trở thành động lực quan trọng đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.
Cụ thể, cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10 - 30% giá trị căn hộ, cùng với các ưu đãi ân hạn nợ gốc từ 12 tháng tới 5 năm, tạo cơ hội cho nhà đầu tư dùng đòn bẩy lũng đoạn thị trường, đẩy giá, hưởng lợi nhuận trong thời gian ngắn. Tác động nặng nề lên những người có nhu cầu mua ở thật.
Cần có một cơ cấu tín dụng cân bằng
Sức hấp dẫn từ chính sách giúp nhà đầu tư tận dụng được nhiều cơ hội, kéo dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng mạnh. Hoạt động mua đi bán lại, găm hàng, đẩy giá thay đổi từng ngày, thậm chí chưa dấu hiệu hạ nhiệt. Tình trạng sẽ kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực cho sự phát triển bền vững thị trường.
Lịch sử cho thấy, khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau cùng, ở thực dường như sẽ phải gánh hậu quả. Bởi giá trị của nhiều tài sản gần như không thay đổi, hạ tầng chưa hoàn thiện, nhưng giá lại bị đẩy lên phi mã, tạo ra những cơn sốt giá, cuốn người mua và nhà đầu tư nhỏ lẻ vào vòng xoáy nợ nần, nợ xấu và thậm chí bị ngân hàng tịch thu tài sản.
Hiện tại, mức thu nhập của đại đa số hộ gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Tuy nhiên thị trường vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại và thậm chí đang mất kiểm soát bởi tốc độ tăng giá.
Một căn hộ 2 phòng ngủ hiện có giá trung bình tại các trung tâm thành phố có giá khoảng 5 tỷ cũng không thể đáp ứng được với những cặp vợ chồng trẻ, thậm chí khi họ có mức thu nhập khá.
Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cảnh báo, nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, bất động sản sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Và người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất chính là những người dân đang mong mỏi một mái nhà thực sự để an cư.
Nhiều chuyên gia lo ngại vì các lĩnh vực cần được ưu tiên như sản xuất công nghiệp vẫn khó khăn trong việc tiếp cận vốn, trong khi nguồn tín dụng lại đang tập trung quá mức vào các kênh đầu cơ như doanh nghiệp bất động sản.
Điều này có thể dẫn đến rủi ro lạm phát giá tài sản. Trên thực tế, phần lớn các cuộc khủng hoảng kinh tế đều bắt nguồn từ thị trường tài chính và thị trường bất động sản.
"Để đảm bảo khả năng chống chịu của nền kinh tế trong dài hạn, bà Trần Thị Kiều Oanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn dịch vụ tài chính FiinGroup khuyến nghị, cần có một cơ cấu tín dụng cân bằng, ưu tiên dành tỷ trọng lớn hơn cho sản xuất, công nghệ và các ngành có giá trị cao".