Thời gian qua, một số đối tượng sử dụng căn hộ cho thuê làm làm "vỏ bọc", sau đó tiếp cận thông tin của chủ sở hữu, làm giả giấy tờ để vay tiền, huy động vốn, nhận đặt cọc hoặc chào bán cho người khác…
Làm giả giấy tờ, tạo dựng lòng tin
Tòa án nhân dân TP Hà Nội vừa đưa ra xét xử, tuyên phạt bị cáo Phùng Nam Cường (SN 1996, trú phường Yên Hòa) 23 năm tù về các tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản", "Làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức" và "Sử dụng con dấu, tài liệu giả của cơ quan, tổ chức".
Cùng vụ án, Nguyễn Thị Thùy Linh (SN 1995, vợ Cường) bị xét xử về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và lĩnh mức án 9 năm tù.
Vợ chồng bị cáo Cường và Linh (hàng trên và hàng thứ hai) tại phiên tòa ngày 10/9 vừa qua.
Thủ đoạn lừa đảo được thực hiện ngay trên một căn hộ có thật mà vợ chồng Cường thuê tại Khu đô thị Sunshine Center từ tháng 7/2022.
Sau khi thuê, vợ chồng Cường đã đưa ra thông tin gian dối về việc huy động vốn đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đồng thời, làm giả tài liệu liên quan đến việc mua bán căn hộ, tạo dựng thông tin căn hộ thuộc quyền sở hữu của mình.
Từ tháng 8/2023 - 1/2025, nhiều người đã chuyển cho Cường hơn 16 tỷ đồng để hợp tác làm ăn. Cường còn ký hợp đồng đặt cọc 4 tỷ đồng để mua bán chính căn hộ mình thuê.
Theo luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), điểm đáng lưu ý từ vụ án là cách thức tạo dựng lòng tin. Căn hộ là tài sản có thật, người mua có thể trực tiếp nhìn thấy, trong khi những giấy tờ được đưa ra có hình thức như một bộ hồ sơ giao dịch thông thường.
Vì vậy, việc "thấy nhà" hay được cung cấp giấy tờ chưa đủ để xác định một giao dịch là an toàn nếu người mua không kiểm tra độc lập quyền sở hữu và quyền định đoạt tài sản.
"Trong vụ án nêu trên, mức lợi nhuận 20 - 30% sau khoảng hai tháng được đưa ra để huy động tiền của nhiều người. Một phần tiền sau đó được sử dụng để trả gốc, lợi nhuận cho những người góp vốn trước, qua đó tạo lòng tin và tiếp tục huy động tiền", luật sư thông tin.
Theo khuyến cáo của cơ quan công an, người dân trước khi đặt cọc, ký hợp đồng mua bán cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, đồng thời chủ động xác minh tại UBND cấp xã/phường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Khi giao dịch, người mua không chỉ dựa vào sự quen biết hoặc giấy tờ do bên bán cung cấp. Việc thúc giục chuyển tiền, cam kết lợi nhuận cao bất thường, giấy tờ không thống nhất hoặc không chứng minh được quyền sở hữu, quyền định đoạt đều là những dấu hiệu cần thận trọng.
Thận trọng trước khi chuyển tiền
Từ thực tế trên, việc một người đang sinh sống hoặc quản lý căn hộ không đồng nghĩa với quyền sở hữu. Người đó có thể là người thuê, được cho ở nhờ, được ủy quyền quản lý hoặc đang sử dụng căn hộ vì một lý do khác.
Theo luật sư Đặng Văn Cường, người mua không nên chỉ kiểm tra "có căn hộ hay không", mà cần xác định rõ ai là người có quyền đối với căn hộ và người đó có quyền bán, chuyển nhượng hay không.
Việc kiểm tra cần được thực hiện đồng thời đối với tài sản, chủ thể giao dịch và tình trạng pháp lý của tài sản. Người mua cần yêu cầu xem bản chính giấy chứng nhận liên quan đến căn hộ, đối chiếu thông tin chủ sở hữu, đặc điểm căn hộ, diện tích, số căn, tầng, thời hạn sở hữu và các thông tin liên quan.
Giấy tờ tùy thân của người giao dịch cũng cần được đối chiếu với người đứng tên trên giấy chứng nhận. Nếu người giao dịch không phải người đứng tên thì phải làm rõ căn cứ đại diện hoặc ủy quyền, kiểm tra nội dung, phạm vi và hiệu lực của văn bản ủy quyền.
Cùng đó, cần xác minh tình trạng pháp lý của căn hộ, trong đó có việc tài sản có đang tranh chấp, bị kê biên, bị áp dụng biện pháp ngăn chặn hoặc có vấn đề pháp lý khác làm hạn chế quyền giao dịch hay không.
Với tài sản thuộc sở hữu chung, cần làm rõ quyền của các đồng chủ sở hữu trước khi quyết định giao tiền.
Như vậy, một bộ giấy tờ có hình thức đầy đủ cũng chưa phải căn cứ duy nhất để người mua quyết định chuyển tiền. Điều quan trọng là xác định nguồn gốc, tính xác thực của giấy tờ và người đứng ra giao dịch có thực sự có quyền định đoạt tài sản hay không.
Khó kiểm tra thực tế
Bên cạnh nguy cơ bị lợi dụng trong các giao dịch dân sự, việc quản lý, sử dụng căn hộ đúng công năng cũng đặt ra yêu cầu đối với chính quyền địa phương, ban quản trị và ban quản lý các khu chung cư.
Nghị định số 339/2026, có hiệu lực từ ngày 26/8, đã nâng mức xử phạt đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở từ 20 - 40 triệu đồng lên 100 - 130 triệu đồng. Quy định này cho thấy yêu cầu quản lý, sử dụng căn hộ đúng công năng ngày càng được đặt ra chặt chẽ hơn.
Bà Phạm Thị Hải Yến, Phó trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Yên Hòa cho biết, trước đây, phường đã giao ban quản trị, ban quản lý các tòa chung cư chủ động rà soát các căn hộ.
Tuy nhiên, thực tế quản lý vẫn gặp không ít khó khăn. Nhiều trường hợp người thuê hoạt động kín, không treo biển hiệu nên việc kiểm tra, xác định hoạt động thực tế bên trong căn hộ không đơn giản.
Theo bà Phạm Thị Thùy Linh, Giám đốc Ban Quản lý Khu Đô thị Vinhomes Smart City, đơn vị thường xuyên gửi thông báo, khuyến cáo chủ sở hữu sử dụng căn hộ đúng mục đích; đồng thời yêu cầu thực hiện các quy định về cư trú, khai báo thông tin người ở và khách đến căn hộ.
Tương tự, bà Trần Thị Hồng Vân, Trưởng ban Quản trị tòa Nam Rice City, phường Hoàng Liệt, Hà Nội, cho biết thường xuyên phối hợp với công an khu vực rà soát, kiểm tra nhân khẩu tại các căn hộ, trong đó có những căn hộ cho thuê.
Tuy nhiên, các biện pháp quản lý việc sử dụng căn hộ không thể thay thế việc xác minh quyền sở hữu trong một giao dịch bất động sản. Ban quản lý, ban quản trị hoặc những người sinh sống xung quanh có thể biết ai đang sử dụng căn hộ, nhưng không thể xác nhận người này là chủ sở hữu hoặc có quyền bán, chuyển nhượng tài sản.