Sở Xây dựng Hà Nội vừa có báo cáo gửi UBND thành phố về công tác quản lý, sử dụng quỹ nhà chung cư tái định cư, trong đó chỉ ra nghịch lý “vừa thừa, vừa thiếu”, đồng thời nêu rõ các nguyên nhân, giải pháp khắc phục.
Vì sao có tình trạng nhà tái định cư "vừa thừa, vừa thiếu"?
Hiện thành phố Hà Nội có 201 tòa chung cư tái định cư do 2 đơn vị quản lý là Trung tâm Quản lý nhà thành phố Hà Nội và Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội, với 19.016 căn hộ.
Trong số này, 16.510 căn đã bố trí, 2.052 căn đã "gắn" cho các dự án để phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; còn 289 căn trống chưa bố trí sử dụng, cùng một số căn bố trí tạm giao, tạm cư.
Hiện dự án nhà tái định cư Đền Lừ III và một phần khu nhà ở học sinh, sinh viên Tứ Hiệp được chuyển sang nhà ở xã hội. Ảnh: Kế Toại.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng, về nguyên tắc, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn yêu cầu phải có sẵn chỗ ở mới cho người dân trước khi thu hồi đất hoặc đồng thời với thời điểm thu hồi đất. Do đó, Hà Nội buộc phải đầu tư, chuẩn bị trước quỹ nhà tái định cư bằng nhiều hình thức: Xây dựng bằng vốn ngân sách, xã hội hóa, đặt hàng nhà ở thương mại làm nhà tái định cư, nhận quỹ 30% nhà chung cư cao tầng từ các dự án theo quy định trước đây.
Tuy nhiên, trên thực tế, tiến độ giải phóng mặt bằng lại chậm hơn tiến độ hoàn thành nhà tái định cư. Nhiều dự án chậm do vướng mắc nguồn vốn bồi thường, chính sách hỗ trợ, xác định nguồn gốc đất, đơn giá bồi thường…
Quỹ nhà đã xây xong, nhưng dự án giải phóng mặt bằng (GPMB) chưa triển khai hoặc triển khai chậm, dẫn tới tình trạng nhiều tòa nhà để trống nhiều năm, xuống cấp, gây lãng phí nguồn lực.
Ngược lại, khi một số dự án bước vào giai đoạn cao điểm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quỹ nhà tái định cư tại ngay quận (trước đây), phường đó lại không còn hoặc không đủ, trong khi nhà trống lại nằm ở nơi khác, xa nơi thu hồi đất. Cơ chế điều chuyển giữa các dự án, khu vực trước đây còn thiếu linh hoạt, làm gia tăng cảm giác "thiếu nhà" tại những điểm nóng GPMB.
"Nút thắt" từ các căn hộ vi phạm, chây ỳ nghĩa vụ tài chính
Một nguyên nhân khác làm giảm hiệu quả sử dụng quỹ nhà tái định cư là tồn đọng các căn hộ vi phạm, không nộp tiền mua nhà, sử dụng sai quy định.
Từ năm 2014, toàn thành phố ghi nhận khoảng 730 căn hộ vi phạm. Đến hết tháng 9/2025, thu hồi được 630 căn, còn 100 căn đang tổ chức thu hồi. Trong số tồn tại, 95 căn thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội và 1 căn thuộc Trung tâm Quản lý nhà thành phố.
Theo Sở Xây dựng, việc xử lý những trường hợp này rất khó khăn. Nhiều hộ có hoàn cảnh khó khăn, không đủ khả năng nộp một lần số tiền mua nhà lên tới hàng trăm triệu đồng, dù đã có nguyện vọng xin trả chậm, trả góp trong thời gian dài. Không ít trường hợp người đang ở không phải chính chủ trong quyết định bán nhà, là người được ủy quyền hoặc mua lại, muốn thực hiện nghĩa vụ tài chính, nhưng người có tên trong quyết định lại gây khó dễ, không phối hợp nộp tiền và hoàn thiện hồ sơ.
Đáng chú ý, phần lớn hộ đang sống tại các căn hộ vi phạm không có nơi ở nào khác, nên việc tổ chức cưỡng chế, thu hồi căn hộ tái định cư gần như không khả thi trên thực tế, dù đã có quyết định thu hồi. Nhiều vụ việc kéo dài qua nhiều năm, dù thành phố, Sở Xây dựng và các đơn vị quản lý vận hành nhiều lần vận động, thuyết phục, gửi văn bản đôn đốc và chuyển hồ sơ sang cơ quan công an, tòa án theo thẩm quyền.
Ngoài quỹ căn hộ, báo cáo cũng cho thấy, diện tích kinh doanh dịch vụ tại các nhà tái định cư chưa được khai thác hiệu quả, làm giảm nguồn thu, gián tiếp ảnh hưởng đến công tác quản lý, vận hành tòa nhà.
Trong 201 tòa nhà, có 141 tòa có diện tích dịch vụ với tổng cộng 92.741 m², nhưng diện tích trống còn rất lớn. Riêng Trung tâm Quản lý nhà thành phố Hà Nội quản lý 40.342 m², trong đó 28.706 m² đang để trống; Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội quản lý 52.399 m², còn 21.577 m² trống, chưa đủ điều kiện hoặc chưa tổ chức đấu giá. Một phần diện tích được giao tạm cho đơn vị sự nghiệp, xí nghiệp…nhưng cơ chế tài chính chưa rõ ràng, thiếu cập nhật theo mặt bằng giá hiện nay.
Thu hồi quỹ nhà "nằm chờ", siết vi phạm
Để khắc phục tình trạng thừa, thiếu nhà tái định cư cục bộ, Sở Xây dựng kiến nghị UBND thành phố cho phép áp dụng mạnh mẽ các cơ chế thu hồi, điều chuyển và siết kỷ luật.
Theo đó, sau 12 tháng kể từ ngày được bố trí quỹ nhà tái định cư mà địa phương, chủ đầu tư không tổ chức bốc thăm, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trình bán nhà, thì thu hồi lại quỹ nhà để bố trí cho dự án khác có nhu cầu.
Nhiều khu chung cư tái định cư tại Hà Nội đã xây xong, nhưng dự án GPMB chưa triển khai hoặc triển khai chậm, dẫn tới tình trạng nhiều tòa nhà để trống nhiều năm, xuống cấp, gây lãng phí nguồn lực. Ảnh: Vũ Chiến
Đối với các căn hộ đã có quyết định bán nhà, sau 5 năm mà người được mua vẫn không nhận nhà, đề xuất thu hồi để bố trí cho dự án khác; khi hộ có nhu cầu, thành phố sẽ xem xét bố trí quỹ nhà khác theo quy định.
Yêu cầu các đơn vị quản lý nhà và UBND phường nơi có căn vi phạm thực hiện nghiêm chỉ đạo của UBND thành phố tại Thông báo 483/TB-VP, phối hợp chặt chẽ với Công an thành phố, Tòa án, Viện Kiểm sát trong việc khởi kiện, điều tra, xử lý trường hợp chây ỳ, chiếm dụng tài sản Nhà nước.
Rà soát toàn bộ diện tích kinh doanh dịch vụ, bổ sung, chuyển đổi một phần thành nhà sinh hoạt cộng đồng, phần đủ điều kiện sẽ tổ chức đấu giá quyền thuê theo đúng quy định về tài sản công, đấu giá tài sản, với mức giá phù hợp mặt bằng thị trường hiện nay.
Ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, thời gian tới, Hà Nội không tiếp tục đầu tư nhà tái định cư bằng vốn ngân sách, mà đang xây dựng đề án mua lại một phần nhà ở thương mại và nhà ở xã hội để sử dụng làm nhà tái định cư.
"Nhu cầu giai đoạn tới cần khoảng 5.000 căn. Chúng tôi ưu tiên cơ chế linh hoạt, tận dụng nguồn nhà sẵn có", ông Minh nói.