Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang được Hà Tĩnh xác định là hướng đi chiến lược, góp phần tái cấu trúc không gian đô thị, khai thác hiệu quả quỹ đất và tạo động lực tăng trưởng mới.
Tái cấu trúc không gian, từ bài toán giao thông đến giá trị đất đai
Tại Hà Tĩnh, không gian đô thị đang trong giai đoạn mở rộng và chuyển dịch mạnh mẽ. Việc ứng dụng mô hình TOD giúp tỉnh khắc phục tình trạng phát triển dàn trải, manh mún.
Thay vào đó, hạ tầng giao thông và quy hoạch sử dụng đất được gắn kết đồng bộ, tạo ra các cực tăng trưởng tập trung dọc theo các hành lang giao thông huyết mạch như tuyến quốc lộ nâng cấp, các tuyến đường tránh, hay kết nối liên vùng phía Bắc - Nam.
Hình ảnh mô phỏng dự án đường Xô Viết Nghệ Tĩnh kéo dài sau khi hoàn thành.
Ghi nhận thực tế tại các vùng ven đô và các nút giao thông trọng điểm của Hà Tĩnh cũng như các vùng kinh tế động lực như Vũng Áng, Hồng Lĩnh, áp lực về gia tăng phương tiện cá nhân và nhu cầu mở rộng không gian sống đang hiện hữu. Quỹ đất hai bên các trục giao thông lớn hiện còn dư địa, nếu chỉ để phát triển tự phát sẽ lãng phí nguồn lực và gây ùn tắc trong tương lai.
Ông Trần Xuân Đức, Chủ tịch UBND Phường Bắc Hồng Lĩnh, Hà Tĩnh cho biết: “Được định vị trở thành đô thị hạt nhân phía Bắc của tỉnh. Do đó, việc ứng dụng mô hình TOD được gắn liền với quy hoạch bến xe trung tâm mới và các điểm trung chuyển hàng hóa. Chúng tôi đang ưu tiên thu hút đầu tư các dự án bất động sản thương mại, tổ hợp logistics công nghệ cao xung quanh đầu mối giao thông cốt lõi.
Việc phát triển mật độ cao tại các nút giao này tạo điều kiện giải phóng các khu vực lõi cũ đang bị quá tải, đồng thời kiến tạo một không gian đô thị hiện đại, có tính kết nối cao với các xã phụ cận như Nghi Xuân, Đức Thọ, Can Lộc”.
Tại khu vực các phường trung tâm Hà Tĩnh hướng tiếp cận TOD bài bản nhất đang được định hình rõ nét tại các vệ tinh phía Nam Hà Tĩnh. Ông Đậu Tùng Lâm, Bí thư phường Hà Huy Tập cho biết: “Địa phương đang dồn lực hoàn thiện quy hoạch phân khu gắn với mô hình đô thị TOD xung quanh vị trí dự kiến xây dựng ga đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam.
Đây là cơ hội "trăm năm có một" để hình thành lõi đô thị thông minh, tổ hợp logistics hiện đại và trung tâm thương mại dịch vụ tầm cỡ. Chúng tôi đang quản lý chặt chẽ hiện trạng sử dụng đất trong bán kính quy hoạch để sẵn sàng tạo quỹ đất sạch, thu hút các nhà đầu tư chiến lược ngay khi dự án hạ tầng quốc gia khởi động”.
Dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, di dời công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc dự án đường sắt tốc độ cao trên trục Bắc - Nam đoạn qua Hà Tĩnh dự kiến được phân chia thành các dự án thành phần độc lập để tổ chức triển khai theo quy định.
Trao đổi với phóng viên về việc áp dụng mô hình phát triển đô thị gắn liền giao thông công cộng, ông Nguyễn Thế Anh, Chủ tịch UBND phường Vũng Áng chia sẻ: “Với đặc thù là trung tâm công nghiệp và logistics lớn, lưu lượng phương tiện vận tải và mật độ công nhân tại Vũng Áng tăng rất nhanh. Chúng tôi tiếp cận TOD theo hướng áp dụng vào hệ thống hành lang xe buýt nhanh kết nối dải đô thị ven biển từ các phường trung tâm đến các khu công nghiệp trọng điểm.
Vũng Áng đang khoanh vùng quỹ đất xung quanh các trục xương sống để đầu tư các trung tâm dịch vụ hỗn hợp và nhà ở công nhân nén. Giải pháp này giúp gia tăng hiệu quả sử dụng đất, giảm thiểu tối đa hành trình di chuyển cá nhân và áp lực tai nạn giao thông trên tuyến quốc lộ”.
Chia sẻ với phóng viên về định hướng này, ông Tô Thái Hòa, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Tĩnh cho biết: “Hà Tĩnh đang rà soát lại quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Việc tiếp cận mô hình TOD là tất yếu để đón đầu làn sóng đầu tư hạ tầng mới.
Tỉnh đang nghiên cứu khoanh vùng các khu vực phụ cận các đầu mối giao thông lớn để lập quy hoạch chi tiết, không chỉ giải quyết bài toán đi lại mà còn khai thác tối đa giá trị gia tăng từ quỹ đất dọc tuyến.”
Giải pháp tài chính và cơ chế khai thác giá trị đất đai
Phó chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh, Hồ Huy Thành cho biết: “Để triển khai thành công mô hình TOD tại một đô thị đang phát triển, Hà Tĩnh đang tập trung vào chiến lược giải pháp tài chính mang tính đột phá: “Lấy đất nuôi hạ tầng”.
Một góc Khu kinh tế Vũng Áng.
Hà Tĩnh hướng tới cơ chế thu hồi đất vùng phụ cận các nút giao thông theo quy hoạch TOD. Tỉnh đang tập trung làm sạch dữ liệu đất đai của hơn 1,1 triệu thửa đất để phục vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đồng bộ, tạo ra các “quỹ đất sạch” có quy mô lớn trước khi hạ tầng giao thông hoàn thiện.
Đấu giá quyền sử dụng đất công khai, toàn bộ quỹ đất thương mại, dịch vụ và nhà ở quanh trục TOD (như hai bên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh kéo dài) sẽ được tổ chức đấu giá công khai. Nguồn thu khổng lồ từ chênh lệch địa tô khi đất nông nghiệp, đất thô chuyển đổi thành đất đô thị trung tâm sẽ được hạch toán trực tiếp vào ngân sách. Nguồn vốn này tạo ra dòng tiền quay vòng để tái đầu tư cho chính hệ thống giao thông công cộng và hạ tầng xã hội.
Hà Tĩnh chủ trương kết hợp nguồn vốn ngân sách Trung ương (vốn đầu tư công trung hạn) làm “vốn mồi”, đồng thời kêu gọi các tập đoàn lớn tham gia theo hình thức đối tác công tư (PPP).
Tuy nhiên, để hiện thực hóa các giải pháp trên, tỉnh Hà Tĩnh cần sớm ban hành các cơ chế đặc thù về định giá đất sát với thị trường tại các vùng định hướng phát triển TOD, kiểm soát chặt chẽ đầu cơ và minh bạch hóa thông tin quy hoạch”.