Hoàn thiện chính sách về giá đất, nhà ở, quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng thay mặt Chính phủ vừa ký ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới.

Theo Nghị quyết, Chính phủ cơ bản thống nhất về sự cần thiết, mục tiêu và định hướng hoàn thiện 8 dự án luật, nghị quyết được trình tại phiên họp, trong đó có ba dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đây là những dự án luật quan trọng, có phạm vi tác động rộng, liên quan trực tiếp đến việc huy động nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời là những lĩnh vực còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, cần khẩn trương hoàn thiện để khơi thông nguồn lực, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh.

Với yêu cầu thể chế phải đi trước một bước, mở đường cho phát triển, xử lý dứt điểm chồng chéo, bất cập, tạo không gian và dư địa phát triển mới, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp, Chính phủ yêu cầu các bộ liên quan khẩn trương tiếp thu, chỉnh lý và hoàn thiện hồ sơ các dự án luật.

Các bộ phải hoàn thiện hồ sơ theo quy định, lấy ý kiến thành viên Chính phủ, báo cáo Phó Thủ tướng phụ trách xem xét, quyết định trước ngày 21/9 để trình Quốc hội; đồng thời chủ động phối hợp với các cơ quan của Quốc hội trong quá trình thẩm tra, chỉnh lý, hoàn thiện.

Hoàn thiện chính sách về giá đất

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự án Luật; rà soát toàn diện dự thảo để bảo đảm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của cấp có thẩm quyền, trong đó bám sát các nguyên tắc, định hướng lớn tại Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Một trong những nhóm nội dung được yêu cầu tiếp tục hoàn thiện là chính sách về giá đất. Chính phủ yêu cầu nghiên cứu tiêu chí khung, nguyên tắc, cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát việc quyết định giá đất; chính sách về giá đất và vai trò của Nhà nước trong điều tiết, quản lý, quyết định giá đất; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh, đất phát triển nhà ở, cho thuê.

Cùng với đó là cơ chế tài chính xử lý chênh lệch địa tô, đất bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng; cơ chế phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách trong bồi thường, tái định cư, xây dựng trái phép; cơ chế đặc thù xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, kéo dài.

Việc xây dựng, kết nối thông tin dữ liệu đất đai cũng được yêu cầu đẩy nhanh theo nguyên tắc minh bạch tối đa nhằm thúc đẩy giao dịch bất động sản. 

Chính phủ đồng thời yêu cầu thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai; nghiên cứu yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phù hợp với pháp luật chuyên ngành về công chứng, phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro tranh chấp, khiếu kiện.

Đặc biệt, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) phải được rà soát để bảo đảm đồng bộ với dự án Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan; đánh giá đầy đủ tác động chính sách và quy định xử lý chuyển tiếp, không để xảy ra khoảng trống hay xung đột pháp lý ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân.

Làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư

Với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu tập trung hoàn thiện các quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư và phát triển các loại hình nhà ở.

Theo đó, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng phải quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. 

Đồng thời, quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.

Một nội dung khác được Chính phủ yêu cầu bổ sung là tiêu chí khung về loại đô thị, mật độ dân số, tỷ lệ diện tích do Bộ Xây dựng quy định, làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể việc hạn chế phân lô, bán nền, đồng thời có biện pháp ngăn ngừa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách.

Đối với nhà ở cho thuê, dự thảo cần hoàn thiện quy định về các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách theo mô hình sở hữu, quản lý vận hành. Chính phủ yêu cầu nghiên cứu các cơ chế tài chính về thuế, phí, tiền sử dụng đất, tín dụng để kiểm soát, quản lý giá nhà ở cho thuê; làm rõ tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng ưu đãi.

Thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở cũng cần được đơn giản hóa nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lâu dài của người dân. Dự thảo đồng thời phải quy định nguyên tắc, tiêu chí, giới hạn đối với nghĩa vụ dành nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại, bảo đảm cơ sở pháp lý để UBND cấp tỉnh quyết định trong phạm vi Luật quy định.

Với nhà ở xã hội, Chính phủ yêu cầu quy định biện pháp ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách và chế tài xử lý tương ứng. Bộ Xây dựng báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Đưa thị trường bất động sản thành kênh phân bổ đất đai minh bạch

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu hoàn thiện cơ chế đưa thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.

Bộ Xây dựng được yêu cầu rà soát, bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư khi phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản; đồng thời nghiên cứu sửa đổi các luật có liên quan để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Dự thảo Luật cũng cần hoàn thiện các quy định nhằm quản lý thị trường minh bạch, chống đầu cơ, thao túng thị trường; cơ chế bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai qua tài khoản bảo đảm và việc lựa chọn bảo lãnh ngân hàng.

Cùng với đó, cần rà soát điều kiện kinh doanh, trình tự giao dịch, huy động vốn và trách nhiệm công khai thông tin, qua đó bảo đảm an toàn pháp lý và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường, nhất là người mua nhà.

Chính phủ cũng yêu cầu rà soát các quy định về công chứng giao dịch bất động sản, bảo đảm yêu cầu quản lý và an toàn tài sản cho chủ sở hữu cho đến khi hệ thống dữ liệu được kết nối, vận hành thông suốt. Dự thảo cần quy định rõ việc kết nối, chia sẻ dữ liệu về bất động sản với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư và tín dụng.

Trong quá trình hoàn thiện, Chính phủ yêu cầu rà soát quy định về hiệu lực thi hành, xác định rõ thời điểm có hiệu lực đối với các nội dung phân cấp, phân quyền và các nội dung khác.

Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc được phân công chỉ đạo quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Bộ trưởng Bộ Xây dựng được giao thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ ký Tờ trình của Chính phủ trình Quốc hội về hai dự án luật tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI.

Các Bộ: Công an, Nông nghiệp và Môi trường, Xây dựng khẩn trương tổ chức lấy ý kiến nhân dân thông qua hệ thống VNeID đối với 3 dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Việc lấy ý kiến phải được thực hiện kỹ lưỡng, thực chất, hiệu quả; đồng thời công khai báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý.

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Chính phủ Hồ Quốc Dũng tiếp tục chỉ đạo hoàn thiện. Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ ký Tờ trình trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI.