Theo luật sư Hà Hải, Quyết định 26/QĐ-UBND ngày 27/2/2025 của UBND TP.HCM về quản lý các hoạt động trong chung cư, đặc biệt là Điều 12, được hiểu là động thái quản lý hoạt động kinh doanh nhà lưu trú ngắn hạn tại chung cư.
Việc "quản" hay "cấm" hoạt động kinh doanh nhà lưu trú ngắn ngày trong chung cư qua ứng dụng Airbnb tại Quyết định 26/QĐ-UBND ngày 27/2/2025 của UBND TP.HCM đang có nhiều ý kiến tranh luận. Không ít người theo mô hình kinh doanh nhà lưu trú ngắn ngày trong chung cư qua ứng dụng Airbnb chưa hiểu rõ quyết định trên là "quản" hay "cấm".
Luật sư Hà Hải, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, quyết định này được hiểu là động thái "quản lý" hoạt động kinh doanh nhà lưu trú ngắn hạn tại chung cư, chứ không phải cấm. Ông Hải cũng cho rằng, nên có sự quản lý chặt chẽ đối với mô hình kinh doanh này.
Luật sư Hà Hải lý giải việc quản lý trong hoạt động kinh doanh nhà lưu trú ngắn ngày trong chung cư theo ứng dụng Airbnb.
Không phải lệnh cấm
Nhiều người chưa rõ Điều 12 trong Quyết định 26/QĐ-UBND ngày 27/2/2025 của UBND TP.HCM được hiểu là "quản" hay "cấm" hoạt động kinh doanh nhà lưu trú ngắn hạn tại chung cư. Quan điểm của luật sư Hà Hải thế nào?
- Điều 12 trong Quyết định 26/QĐ-UBND của TP.HCM ngày 27/2/2025 nêu rõ: Quản lý hoạt động khai thác căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch trong nhà chung cư. Trong đó, điểm 1 quy định để khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch trong chung cư phải đạt 3 điều kiện.
Đó phải là căn hộ dùng làm cơ sở lưu trú du lịch thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗ hợp (sau đây gọi là căn hộ du lịch); tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, căn hộ du lịch phải đáp ứng các điều kiện, tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật về du lịch; phải tuân thủ những quy định của pháp luật về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.
Như vậy, Quyết định số 26/QĐ-UBND ngày 27/2/2025 của UBND TP.HCM về quản lý các hoạt động trong chung cư, đặc biệt là Điều 12, được hiểu là động thái "quản lý" hoạt động kinh doanh nhà lưu trú ngắn hạn tại chung cư, chứ không phải lệnh cấm.
Việc quy định những điều kiện cụ thể cho hoạt động khai thác căn hộ làm cơ sở lưu trú du lịch trong nhà chung cư nhằm tạo dựng khuôn khổ pháp lý, quyết định thiết lập các tiêu chí để hoạt động kinh doanh này được phép tồn tại và phát triển một cách có trật tự, đảm bảo quyền lợi của cư dân và du khách, cũng như tuân thủ quy định của pháp luật.
- Ông đánh giá thế nào về ý nghĩa của Quyết định 26 trên thực tế nếu TP.HCM không có căn hộ du lịch trong chung cư hỗn hợp?
- Nếu TP.HCM không có loại hình căn hộ du lịch trong chung cư hỗn hợp như được định nghĩa trong các văn bản pháp luật chuyên ngành về du lịch, trên thực tế, Quyết định số 26/QĐ-UBND TP.HCM sẽ mất đi một phần lớn ý nghĩa.
Điều 12 của quyết định tập trung vào quản lý căn hộ du lịch trong chung cư hỗn hợp. Vì vậy, nếu không có căn hộ du lịch nào được xác định trong chung cư hỗn hợp, Điều 12 sẽ khó áp dụng, gây khó khăn và tranh cãi trong việc thực thi.
-Tại văn bản trả lời khu căn hộ hỗ hợp Dự án Hà Đô centrosa Garden đường 3/2, phường 12, quận 10, TP.HCM, Sở Xây dựng cho rằng, do không có căn hộ du lịch trong chung cư hỗn hợp nên không được kinh doanh hoạt động này. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định loại hình căn hộ du lịch không và quyền, nghĩa vụ của người sở hữu nhà ở được quy định thế nào, thưa ông?
- Luật Nhà ở hiện hành không có định nghĩa cụ thể về loại hình căn hộ du lịch, mà chỉ định nghĩa chung cư cho mục đích ở hoặc hỗn hợp mà không tách biệt căn hộ du lịch. Tuy nhiên, Điều 10, Luật Nhà ở lại quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở, bao gồm quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà pháp luật không cấm.
Đồng thời, Điều 11 của Luật này quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, trong đó có nghĩa vụ sử dụng nhà ở đúng mục đích, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội và tuân thủ quy tắc quản lý chung cư. Việc kinh doanh lưu trú ngắn hạn có thể được xem xét dưới góc độ "sử dụng nhà ở vào mục đích khác mà pháp luật không cấm".
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc cấm sử dụng chung cư cho thuê lưu trú ngắn ngày theo ứng dụng Airbnb tại TP.HCM gây khó khăn rất lớn cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Nên quản lý chặt chẽ
- Ứng dụng Airbnb là một cách thức kinh doanh chia sẻ, đóng vai trò như đại lý nhận ký gửi, uỷ thác khai thác đối với người có nhu cầu thuê và cho thuê. Hiện nay, có nhiều app khác như Booking, Agoda… hoặc mô hình đại lý ký gửi khác. Luật Nhà ở có cấm các chủ sở hữu được khai thác dịch vụ này không? Luật Kinh doanh bất động sản có cấm chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân kinh doanh loại hình này không?
- Ứng dụng Airbnb, Booking… chỉ là nền tảng môi giới, không làm thay đổi bản chất hợp đồng thuê nhà ở. Luật Nhà ở không có quy định cấm chủ sở hữu khai thác dịch vụ cho thuê nhà ở ngắn hạn thông qua những ứng dụng như Airbnb. Về cơ bản, quyền cho thuê nhà ở là một trong những quyền cơ bản của chủ sở hữu.
Tương tự, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng không có điều khoản cấm chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân kinh doanh loại hình cho thuê nhà ở ngắn hạn. Tuy nhiên, hoạt động này vẫn phải tuân thủ các quy định pháp luật khác liên quan như đăng ký kinh doanh (nếu có), thuế, an ninh trật tự và quy tắc quản lý của từng tòa nhà chung cư.
- Đối với chung cư có phần sở hữu chung và sở hữu riêng, tiện ích chung và tiện ích riêng, kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày sẽ có ảnh hưởng nhất định tới phần "chung". Nếu không cho kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn trong chung cư (không có căn hộ du lịch), vậy nhà ở riêng lẻ, biệt thự… có được kinh doanh không?
- Trên thực tế, đối với các căn hộ chung cư, việc kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày có thể ảnh hưởng nhất định tới phần "chung" của tòa nhà. Vì vậy, sự gia tăng người ra vào và sử dụng những tiện ích chung có thể gây bất tiện, ảnh hưởng cư dân.
Vì có ảnh hưởng, nên cần xin ý kiến của Hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư sẽ căn vào Nghị quyết để thực hiện.
Nếu không cho kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn trong chung cư (không có căn hộ du lịch), thì đối với nhà ở riêng lẻ, biệt thự..., pháp luật hiện hành không có quy định cấm một cách trực tiếp.
Chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo quy định của pháp luật, bao gồm cả việc cho thuê, nhưng vẫn phải tuân thủ những quy định về đăng ký kinh doanh (nếu thuộc đối tượng), thuế, an ninh trật tự và các quy định khác.
- Đối với pháp luật về du lịch, loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày trong chung cư có những điều kiện gì? Người tham gia phải thực hiện những thủ tục gì?
- Loại hình kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày trong chung cư, nếu được coi là cơ sở lưu trú du lịch, sẽ phải đáp ứng những điều kiện và tiêu chuẩn quy định tại Luật Du lịch 2017 và các văn bản hướng dẫn, bao gồm điều kiện về cơ sở vật chất, nhân lực, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường.
Về thủ tục, người kinh doanh cần thực hiện đăng ký kinh doanh (nếu có), đăng ký cơ sở lưu trú du lịch tại cơ quan quản lý du lịch cấp tỉnh, thực hiện nghĩa vụ thuế và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
- Trong công văn gửi Sở Xây dựng và UBND TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, khoảng 9.000 căn hộ đang hoạt động cho thuê thông qua ứng dụng Airbnb bị ảnh hưởng và 17.000 người sẽ mất việc làm nếu Quyết định 26 không được điều chỉnh, ngoài ra còn ảnh hưởngthị trường khách du lịch vào thành phố. Dưới góc độ pháp lý, luật sư cho rằng nên quản lý thế nào để hiệu quả?
- Dưới góc độ pháp lý và thực tiễn quản lý đô thị, tôi cho rằng, nên có sự quản lý chặt chẽ đối với mô hình kinh doanh này hơn là để phát triển tự phát hoặc cấm hoàn toàn.
Việc quản lý sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của cư dân, an ninh trật tự, tuân thủ pháp luật và tạo môi trường kinh doanh lành mạnh. Trong đó, hình thức quản lý có thể bao gồm quy định rõ điều kiện kinh doanh, giới hạn số lượng căn hộ, quy định về trách nhiệm và có cơ chế giám sát hiệu quả.
TP.HCM nên thành lập tổ công tác đánh giá thực tiễn, hiệu quả của mô hình này đối với kinh doanh và xã hội, sau đó đề xuất cách thức quản lý hiệu quả, trước khi đưa ra quyết định tiếp theo.
Riêng việc quản lý tại các nhà chung cư, nơi đang diễn ra hoạt động cho thuê theo mô hình trên, Ban quản trị nên tổ chức hội nghị nhà chung cư để ra nghị quyết về quản lý hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày bằng cách nào. Ban Quản trị căn cứ nghị quyết để thực hiện, Ban quản lý nhà chung cư phải tuân thủ theo.
Ngoài ra, chủ căn hộ ở cũng có thể áp dụng hình thức ký hợp đồng tại chỗ khi khách đến thuê. Hợp đồng soạn sẵn, khách tới nhận phòng sẽ ký hợp đồng cho thuê để đảm bảo quyền lợi của họ, quyền và trách nhiệm của chủ nhà, vấn đề an toàn, an ninh trong chung cư. Việc này nằm trong Điều 13 của Quyết định 26. Tuy nhiên, đây không phải biện pháp tối ưu, lâu dài và cũng rất phức tạp trong vấn đề quản lý, nhất là vấn đề an ninh.
Xin cảm ơn luật sư!
Ngày 21/4, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có công văn gửi Sở Xây dựng và UBND TP.HCM góp ý, đề xuất sửa đổi, bổ sung Quyết định 26/2025/QĐ-UBND liên quan đến mô hình lưu trú ngắn ngày trong chung cư theo ứng dụng Airbnb.
HoREA đề nghị Sở Xây dựng trình UBND TP.HCM xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 12 của Quyết định 26/2025/QĐ-UBND ngày 27/2/2025.
Đồng thời, HoREA kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội bổ sung phần "giải thích từ ngữ" đối với khái niệm "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở" hoặc "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở", nhằm thống nhất nhận thức và thuận tiện trong việc thực thi Luật Nhà ở 2023.
