Bộ Nông nghiệp và Môi trường giải đáp thắc mắc về việc xin cấp sổ đỏ khi mua bán nhà đất viết tay dưới dạng ủy quyền.
Bán nhà xong đơn phương làm thủ tục ủy quyền quản lý
Trong nội dung gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường, ông Lê Xuân Quốc cho biết gia đình nhận chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay ngày 3/4/1990, đã thanh toán đủ tiền, nhận bàn giao nhà và sinh sống ổn định, không có tranh chấp suốt 36 năm qua. Ông Quốc đã đăng ký hộ khẩu thường trú từ năm 1990. Bên bán xuất cảnh ra nước ngoài và mất liên lạc từ lâu.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường hướng dẫn người dân hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ khi mua bán đất viết tay dưới dạng ủy quyền.
Theo ông Quốc, ngày 23/4/1990, tức 20 ngày sau khi bán nhà, bên bán đã làm thủ tục với Sở Xây dựng trước đây để được cấp giấy chứng nhận/giấy phép có nội dung ủy quyền cho ông quản lý, trông coi nhà đất nhằm hợp thức hóa thủ tục xuất cảnh.
Tuy nhiên, ông khẳng định văn bản này không có chữ ký của mình. Ông chưa từng ký văn bản đồng ý nhận ủy quyền quản lý, trông coi nhà đất, trong khi giao dịch mua bán đã hoàn thành trước đó.
Theo ông Quốc, năm 2014, Phòng Tài nguyên và Môi trường đã từ chối cấp sổ đỏ do lo ngại tranh chấp vì hồ sơ nhà đất có nội dung ủy quyền.
Ông Quốc hỏi cơ quan đăng ký đất đai có được từ chối cấp giấy chứng nhận với lý do "đất ủy quyền" khi văn bản thiếu chữ ký của người nhận ủy quyền hay không? Ông cũng hỏi có được niêm yết công khai 30 ngày tại địa phương để xác nhận không có tranh chấp và cấp giấy chứng nhận theo diện mua bán giấy tay, không còn liên lạc với chủ cũ hay không?
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã trả lời, đây là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền địa phương, cần căn cứ hồ sơ lưu trữ, quy định địa phương đã ban hành theo thẩm quyền và pháp luật liên quan để xem xét, giải quyết. Vì vậy, Bộ chưa có cơ sở trả lời cụ thể.
Về nguyên tắc, Bộ đã dẫn khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP về các trường hợp không tiếp nhận hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ.
Trong đó có trường hợp hồ sơ không thuộc thẩm quyền tiếp nhận, không đầy đủ thành phần, thông tin giữa các giấy tờ không thống nhất hoặc nội dung kê khai chưa đầy đủ theo quy định.
Các trường hợp khác gồm nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng, dừng đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với tài sản thuộc đối tượng phải thi hành án; nhận được thông báo kê biên tài sản thi hành án.
Việc dừng giải quyết còn áp dụng khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định. Ngoại lệ là trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp giấy chứng nhận.
Đối với việc xác định "đất ủy quyền" khi văn bản thiếu chữ ký của người nhận ủy quyền, Bộ đã đề nghị ông Quốc liên hệ Bộ Tư pháp để được hướng dẫn, giải đáp.
Thất lạc giấy tờ mua đất thi hành án, làm sổ thế nào?
Cũng phản ánh vướng mắc khi xin cấp giấy chứng nhận, bà Nguyễn Thị Thủy cho biết năm 2000, gia đình mua 122,1 m² đất từ cơ quan thi hành án huyện nhưng đến thời điểm gửi câu hỏi vẫn chưa được cấp sổ. Trên bản đồ địa chính, thửa đất có tên N.V.T.
Theo bà Thủy, gia đình đã làm nhà và sinh sống ổn định trên đất. Do thời gian kéo dài, các giấy tờ khác đã thất lạc, chỉ còn biên bản bàn giao đất trên thực địa có chữ ký của đại diện các cơ quan, chính quyền địa phương và trưởng thôn.
Bà cho biết gia đình đã đến trung tâm hành chính công liên phường hỏi thủ tục nhưng được yêu cầu cung cấp nhiều giấy tờ không còn lưu giữ. Bà hỏi cần đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục gì để được cấp giấy chứng nhận.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã trả lời, việc xem xét cần căn cứ từng trường hợp và hồ sơ cụ thể, nên Bộ chưa có cơ sở trả lời trực tiếp.
Về nguyên tắc, Bộ đã dẫn Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn, gồm Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
Theo đó, việc cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai; trường hợp không có giấy tờ được quy định tại Điều 138.
Trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai được quy định tại Điều 139; trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 140.
Bộ đã đề nghị bà Thủy liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được xem xét, giải quyết theo quy định.