Nhà mặt phố từng được xem là hàng "hot" của thị trường bán lẻ, tuy nhiên, trong bối cảnh sức mua giảm, chi phí tăng và xu hướng dịch chuyển sang thương mại điện tử, nhiều chủ nhà đang đối mặt áp lực lớn trong việc tìm khách thuê.
La liệt treo biển "tìm khách thuê"
Theo ghi nhận tại nhiều tuyến phố trung tâm Hà Nội như Kim Mã, Phố Huế… thị trường cho thuê nhà mặt phố đang giảm nhiệt rõ rệt sau một thời hoàng kim.
Những khu vực từng được xem là "điểm nóng" bán lẻ, nơi các thương hiệu phải cạnh tranh để giành mặt bằng đẹp với mức thuê lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, nay lại xuất hiện ngày càng nhiều cửa hàng đóng cửa, trả mặt bằng.
Trên nhiều tuyến phố, hình ảnh dễ bắt gặp nhất không còn là cảnh mua bán tấp nập mà là những tấm biển "cho thuê nhà", "sang nhượng mặt bằng" treo san sát trước các căn nhà mặt tiền. Có những mặt bằng nằm ngay vị trí đắc địa, lưu lượng người qua lại lớn nhưng vẫn bỏ trống suốt nhiều tháng. Không ít biển cho thuê đã cũ bạc màu, phủ bụi theo thời gian.
Nhiều cửa hàng nằm ngay vị trí đắc địa, lưu lượng người qua lại lớn nhưng vẫn bỏ trống suốt nhiều tháng. Ảnh: Thanh Thắng
Không khí nhộn nhịp vốn từng là đặc trưng của các phố thương mại trung tâm cũng dần thưa vắng. Nhiều cửa hàng thời trang, quán ăn, nhà hàng hay chuỗi bán lẻ thu hẹp hoạt động hoặc rời khỏi các vị trí có chi phí thuê quá cao. Lượng khách qua lại tại nhiều khu vực giảm đáng kể so với giai đoạn trước, khiến hiệu quả kinh doanh không còn đủ hấp dẫn để doanh nghiệp duy trì mặt bằng lớn ở trung tâm.
Chị Nhung, chủ một căn nhà mặt phố trên đường Kim Mã, cho biết từ sau Tết đến nay, mặt bằng của gia đình vẫn trong tình trạng bỏ trống sau khi khách thuê cũ chuyển đi. Dù nằm ở vị trí đẹp, đông người qua lại nhưng suốt gần 5 tháng qua, chị vẫn chưa tìm được khách mới.
"Trước đây mặt bằng khu này hầu như vừa trả là có người hỏi thuê ngay, thậm chí còn phải chọn khách. Nhưng giờ thì khác hẳn", chị Nhung chia sẻ. Theo chị, thời gian qua cũng có vài người đến xem mặt bằng, tuy nhiên khi nghe mức giá thuê đều lắc đầu vì cho rằng chi phí quá cao trong bối cảnh kinh doanh khó khăn.
Lo ngại để trống kéo dài, chị từng chủ động hạ giá thuê xuống thấp hơn trước để hút khách, nhưng tình hình vẫn không cải thiện đáng kể. "Tiền nhà bỏ không mỗi tháng cũng xót ruột, nhưng giảm giá rồi vẫn chưa có ai chốt thuê", chị nói.
Hàng loạt cửa hàng đóng cửa, bỏ trống trên tuyến phố Kim Mã. Ảnh: Thanh Thắng.
Theo anh Trung, chủ một căn nhà mặt phố trên phố Huế, khó khăn hiện nay không chỉ nằm ở việc tìm khách mới mà còn ở chuyện giữ chân khách thuê cũ. Anh cho biết vài năm trước, mặt bằng của gia đình từng được cho thuê với giá khoảng 150 triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn liên tục có người hỏi. Nhiều thời điểm khách vừa trả mặt bằng là đã có người khác vào thuê ngay.
Tuy nhiên, thị trường hiện đã thay đổi đáng kể. "Bây giờ khách hỏi thuê đã ít hơn nhiều, mà thuê được rồi cũng khó giữ lâu", anh Trung nói.
Theo anh, phần lớn khách thuê sau một thời gian kinh doanh đều than doanh thu không đạt kỳ vọng do sức mua giảm mạnh. Lượng khách vãng lai trên phố vẫn đông nhưng tỷ lệ vào mua hàng không còn cao như trước, khiến nhiều cửa hàng gặp áp lực lớn về doanh thu.
Trong khi đó, chi phí vận hành ngày càng tăng, từ tiền nhân công, điện nước đến nguyên vật liệu đầu vào. Đặc biệt, đợt tăng giá xăng dầu hồi đầu năm càng khiến nhiều đơn vị kinh doanh phải tính toán lại bài toán chi phí. "Nhiều khách nói cố cầm cự vài tháng nhưng không hiệu quả nên đành trả mặt bằng", anh chia sẻ.
Giá giảm nhưng không đáng kể
Mặc dù câu chuyện nhiều chủ nhà phải giảm giá để tìm khách, song tại sao vẫn còn đó nghịch lý không ai hỏi thuê.
Chị Mai, đang kinh doanh thời trang trên phố Kim Mã, cho biết phần lớn chủ nhà hiện nay chỉ giảm giá ở mức tượng trưng. "Giá thuê có giảm nhưng không đáng kể so với chi phí vận hành mà người kinh doanh đang phải gánh. Tiền điện, nhân công, marketing hay sức mua giảm mới là vấn đề lớn nhất", chị nói.
Theo chị Mai, trong giới cho thuê nhà mặt phố vẫn tồn tại một "luật ngầm" là không nên giảm giá quá sâu để tránh ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung của cả khu vực. Nhiều chủ nhà chấp nhận để trống vài tháng hơn là hạ giá mạnh vì lo ngại làm mất giá trị của những căn nhà được xem là "đất vàng".
"Có những mặt bằng treo biển cả nửa năm nhưng chủ vẫn giữ giá rất cao. Họ sợ nếu giảm mạnh thì sau này khó nâng lại, đồng thời cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản của chính mình", chị Mai chia sẻ.
Nhiều chủ nhà chấp nhận để trống vài tháng hơn là hạ giá mạnh vì lo ngại làm mất giá trị bất động sản. Ảnh Thanh Thắng.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá thuê tại nhiều tuyến phố trung tâm Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao bất chấp thị trường cho thuê đang chững lại. Tại khu vực Kim Mã, giá thuê trung bình hiện cao hơn khoảng 37% so với tháng 4/2025, trong khi Phố Huế cũng ghi nhận mức tăng hơn 33% so với cùng kỳ năm ngoái.
Một môi giới chuyên nhà phố bán lẻ tại Hà Nội cho biết, nếu như trước đây nhiều thương hiệu sẵn sàng chi mạnh để có vị trí đẹp ở khu trung tâm thì hiện nay yếu tố chi phí mới là ưu tiên hàng đầu.
"Khách thuê bây giờ tính toán kỹ hơn rất nhiều. Họ không còn đặt nặng chuyện phải ở mặt phố lớn bằng mọi giá, vì doanh thu thực tế không còn dễ như trước", người này cho biết. Trong bối cảnh sức mua phục hồi chậm, nhiều doanh nghiệp bán lẻ, quán ăn hay cửa hàng thời trang buộc phải thu hẹp quy mô hoặc chuyển sang các vị trí có chi phí thấp hơn để giảm áp lực vận hành.
Ở chiều ngược lại, chủ nhà mặt phố cũng rơi vào thế khó. Theo các môi giới, phần lớn chủ nhà không muốn giảm sâu giá thuê bởi mức giá này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị dòng tiền thực mang lại. Nếu hạ giá quá mạnh, mặt bằng định giá của căn nhà cũng có thể bị kéo xuống.
Kinh doanh mặt phố "hết thời" hoàng kim
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường nhà phố cho thuê tại các đô thị lớn đang dần mất đi lợi thế vốn có sau nhiều năm giá thuê liên tục leo thang.
Trong bối cảnh chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ nhưng hiệu quả kinh doanh không còn duy trì như trước, nhiều doanh nghiệp bắt đầu cân nhắc lại bài toán hiện diện tại các tuyến phố lớn.
Bà Minh cho rằng không phải mọi căn nhà mặt phố đều còn giữ được sức hút với khách thuê. Nhiều mặt bằng đã xuống cấp sau thời gian dài khai thác nhưng lại khó cải tạo do hạn chế về kết cấu, diện tích hoặc vướng các yêu cầu xây dựng. Điều này khiến nhiều thương hiệu, đặc biệt là các chuỗi bán lẻ lớn, gặp khó trong việc thiết kế không gian theo tiêu chuẩn nhận diện thương hiệu và trải nghiệm khách hàng.
"Không ít mặt bằng nằm ở vị trí đẹp nhưng bên trong lại cũ, thiếu đồng bộ, chi phí sửa chữa lớn nên khách thuê khá dè dặt", bà nhận định.
Theo chuyên gia, xu hướng dịch chuyển hiện thể hiện rõ nhất ở nhóm ngành F&B và thời trang – hai lĩnh vực từng phụ thuộc nhiều vào nhà mặt phố. Nếu trước đây các thương hiệu ăn uống ưu tiên bám trụ ở những tuyến phố đông đúc để tận dụng lưu lượng khách vãng lai, thì nay nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng vào trung tâm thương mại nhằm tận dụng hệ sinh thái đồng bộ, bãi đỗ xe, điều hòa và lượng khách ổn định hơn.
Trong khi đó, ngành thời trang cũng đang thay đổi mạnh mô hình kinh doanh. Sự phát triển của thương mại điện tử và các nền tảng bán hàng trực tuyến khiến nhiều thương hiệu không còn nhu cầu mở rộng chuỗi cửa hàng vật lý như trước.
Thay vì duy trì mặt bằng lớn với chi phí cao ở khu trung tâm, nhiều đơn vị lựa chọn thu hẹp số lượng cửa hàng, tập trung bán online để tối ưu vận hành.
Ngoài ra, các chiến dịch tăng cường quản lý trật tự đô thị, siết lấn chiếm vỉa hè tại Hà Nội thời gian qua cũng tác động đáng kể đến hoạt động kinh doanh mặt phố, đặc biệt với nhóm hàng quán ăn uống.
Theo bà Minh, nhiều mặt bằng nhà phố có diện tích nhỏ, mặt tiền hẹp vốn phụ thuộc nhiều vào không gian vỉa hè để phục vụ khách nay không còn phù hợp. Điều này khiến không ít cửa hàng khó duy trì doanh thu, buộc phải đóng cửa hoặc chuyển sang địa điểm khác phù hợp hơn.