Sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản: Tăng cường minh bạch thông tin, dữ liệu thị trường

Chiều 29/7, tại Nhà Quốc hội, dưới sự điều hành của Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Đề cập về nội dung cơ bản của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh khẳng định, việc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; xây dựng môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch, an toàn, chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp; khắc phục các bất cập trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 62 Điều. So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (gồm 10 chương, 83 Điều), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giảm 21 Điều, tương ứng giảm khoảng 30%/tổng số Điều.

Về cơ bản, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được nghiên cứu sửa đổi trên cơ sở kế thừa các nội dung đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bao gồm kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản. Ngoài ra, tại dự thảo Luật đã bổ sung quy định để làm rõ các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới, sắp xếp tổ chức bộ máy tinh gọn, hoạt động hiệu lực, hiệu quả; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, cải cách thủ tục hành chính; thúc đẩy chuyển đổi số, xây dựng hệ thống dữ liệu đồng bộ, liên thông, bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống”; giải quyết tháo gỡ các vướng mắc, bất cập trong thực tiễn, rà soát đảm bảo đồng bộ với các pháp luật liên quan; hoàn thiện cơ chế điều tiết, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh, hiệu quả, bền vững. Luật chỉ quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc, khung thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Thay mặt cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Thường trực Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản với những quan điểm, mục tiêu như đã nêu tại Tờ trình số 439/TTr-CP. Đối chiếu Kết luận số 98-KL/UBTVQH15, Hồ sơ kèm theo Tờ trình số 419/TTr-CP có đủ các tài liệu theo yêu cầu của Kết luận số 98/KL-UBTVQH16.

Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính và các cơ quan kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét: Đề nghị Chính phủ tiếp tục hoàn thiện Hồ sơ định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ các Nghị quyết đã được thông qua tại Hội nghị lần thứ 3 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV. Đặc biệt là Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 và chỉ đạo mới của cấp có thẩm quyền về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở và thị trường bất động sản; tiếp thu, giải trình đầy đủ ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính, Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban khác của Quốc hội, bảo đảm đồng bộ với định hướng sửa đổi các Luật có liên quan trực tiếp là Luật Đất đai và Luật Nhà ở; bảo đảm chất lượng, tiến độ.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị bổ sung Hồ sơ, gửi kèm theo Báo cáo đánh giá tác động chính sách và Báo cáo của Bộ Tư pháp thẩm định/cho ý kiến bước đầu. Chính phủ chịu trách nhiệm hoàn thiện về nội dung cụ thể của chính sách làm cơ sở cho việc soạn thảo Luật và xây dựng Hồ sơ dự án Luật hoàn chỉnh trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến, Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội thẩm tra sơ bộ, thẩm tra chính thức và trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ hai (tháng 10/2026) theo đúng quy định.

Khắc phục tình trạng lướt sóng ảo hoặc hủy hợp đồng tùy tiện

Trong khuôn khổ phiên họp, đa số các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhất trí với việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản để phù hợp với thực tiễn cuộc sống, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội; tháo gỡ những điểm nghẽn trong hoạt động quản lý, kinh doanh, mua bán bất động sản hiện nay.

Đóng góp ý kiến vào dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh, việc sửa đổi luật này cần được đặt trong tổng thể hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, quy hoạch xây dựng, tài chính và các lĩnh vực có liên quan; đảm bảo đồng bộ, thống nhất, tránh chồng chéo, mâu thuẫn và nâng cao hiệu quả việc tổ chức thực hiện; quán triệt, thể chế hóa đầy đủ kết luận của Hội nghị lần thứ 3 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV...

Đề cập quy định tiền đặt cọc và bán nhà ở hình thành trong tương lai, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho rằng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản phải khắc phục được tình trạng lướt sóng ảo hoặc hủy hợp đồng tùy tiện.

Để hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra minh bạch, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị tăng cường công khai, minh bạch thông tin, hệ thống dữ liệu thị trường để người dân biết rõ; tập trung chuẩn hóa định danh bất động sản và tích hợp dữ liệu quốc gia, thực hiện số hóa bất động sản, mã định danh sản phẩm bất động sản. Theo đó, cần quy định mỗi sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh phải được cấp một mã định danh duy nhất, tích hợp thông tin pháp lý dự án...

Nêu quan điểm đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến cho rằng, cần tiếp tục rà soát kỹ lưỡng các loại bất động sản và dự án bất động sản được đưa ra giao dịch đảm bảo phù hợp với Luật Đất đai (sửa đổi).

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản phải đảm bảo thực hiện theo Nghị quyết Hội nghị lần thứ 3 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan là "Hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn; khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng và không dùng tiền mặt".

Liên quan trực tiếp đến pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, quản lý cư trú và yêu cầu bảo đảm quốc phòng an ninh trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát kỹ lưỡng cơ sở chính trị, pháp lý và cơ sở thực tiễn của việc đề xuất chính sách mới. Ngoài ra, cần nghiên cứu kỹ lưỡng tiếp tục kế thừa quy định về thanh toán bảo lãnh trong mua bán, thuê, mua bất động sản hình thành trong tương lai và tiếp tục nghiên cứu đề xuất các giải pháp để khắc phục tình trạng bất cập xảy ra trong việc kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát nghiên cứu bổ sung các giải pháp có tính đột phá hoàn thiện cơ chế điều tiết kiểm soát thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh hiệu quả bền vững. Hay nói một cách khác là trong bốn nhóm chính sách được đưa ra trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cần phải nghiên cứu kỹ và sâu sắc hơn nhóm chính sách thứ tư, đó là nhóm chính sách bổ sung mang tính kiến tạo phát triển nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước, tạo động lực thu hút các nguồn lực; hoàn thiện cơ chế điều tiết thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả, bền vững.

Cũng tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh nhấn mạnh tầm quan trọng của việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để phù hợp và đáp ứng với điều kiện kinh tế-xã hội; đồng thời cho biết Bộ sẽ tiếp thu tối đa những ý kiến của các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp như vấn đề quản lý trong giao dịch lướt sóng bất động sản, khắc phục tình trạng phân lô, bán nền và nhiều nội dung khác để tiếp tục nghiên cứu, rà soát trong quá trình hoàn thiện dự án Luật này.

Xem xét cho ý kiến đối với định hướng chính sách sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất

Phát biểu kết luận phiên họp, Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đánh giá cao Chính phủ, Bộ Xây dựng đã rất khẩn trương chuẩn bị hồ sơ, định hướng chính sách trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ghi nhận sự nỗ lực và tinh thần trách nhiệm cao của Ủy ban Kinh tế và Tài chính, Hội đồng Dân tộc, các Ủy ban của Quốc hội đã chủ động nghiên cứu, tổ chức hội nghị tham vấn để có ý kiến góp ý ban đầu về định hướng chính sách sửa đổi luật. Báo cáo của Ủy ban Kinh tế và Tài chính đã đề cập khá toàn diện, sâu sắc nhiều vấn đề xác đáng để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cơ bản thống nhất với định hướng chính sách và sự cần thiết phải sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tiếp tục thể chế hóa kịp thời, đầy đủ các chủ trương của Đảng, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi Luật kinh doanh bất động sản hiện hành. Để hoàn thiện hồ sơ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo cơ quan chủ trì soạn thảo, các cơ quan có liên quan nghiên cứu, quán triệt, thực hiện nghiêm túc các chủ trương của Đảng; Khẩn trương rà soát, nghiên cứu, tiếp thu đầy đủ ý kiến xác đáng của các Ủy viên Ủy ban thường vụ Quốc hội, báo cáo của Ủy ban Kinh tế và Tài chính, đặc biệt là ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội và kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp. Trong đó, cần lưu ý thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, đường lối của Đảng, nhất là Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIV, Nghị quyết Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, các nghị quyết, Chỉ thị của Bộ Chính trị về phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.

Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở, thị trường bất động sản. Quán triệt và thực hiện nghiêm túc quy định 178 của Bộ Chính trị về kiểm soát quyền lực, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật. Chủ động báo cáo cấp có thẩm quyền với những nội dung phải báo cáo, xin ý kiến theo quy định, bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, nhất là với các dự án luật có liên quan. Tiếp tục nghiên cứu, phân định rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo hoặc bỏ sót các nội dung cần điều chỉnh; không làm phát sinh những điểm nghẽn mới trong quá trình sửa đổi, bổ sung các luật liên quan, tạo thuận lợi trong tổ chức thực thi các luật mới được ban hành.

Trên cơ sở kết quả phiên họp, Ủy ban thường vụ Quốc hội thống nhất trình Quốc hội xem xét cho ý kiến đối với định hướng chính sách sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất. Đề nghị Chính phủ tiếp tục chỉ đạo cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu tiếp thu đầy đủ và chịu trách nhiệm toàn diện đối với những định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, khẩn trương hoàn thiện hồ sơ để gửi các đại biểu Quốc hội cho ý kiến bảo đảm chất lượng và tiến độ thời gian theo quy định. Giao Ủy ban Kinh tế và Tài chính chủ trì phối hợp với Hội đồng dân tộc, các Ủy ban Quốc hội hoàn thiện báo cáo ý kiến đối với hồ sơ định hướng chính sách sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản sau khi được hoàn thiện để trình Quốc hội tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất.

Sau khi có ý kiến chính thức của Quốc hội, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị Chính phủ tiếp tục chỉ đạo hoàn thiện và thông qua chính sách làm cơ sở cho việc soạn thảo luật, xây dựng hồ sơ dự án luật hoàn chỉnh trình Ủy ban thường vụ Quốc hội cho ý kiến. Ủy ban Kinh tế và Tài chính tiếp tục chủ trì phối hợp Hội đồng dân tộc, các Ủy ban Quốc hội tiến hành thẩm tra sơ bộ, thẩm tra chính thức và trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI. Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính phối hợp Văn phòng Quốc hội hoàn thiện kết luận phiên họp để các cơ quan liên quan triển khai, thực hiện.