Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần chuyển từ bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống, mở thêm cơ hội để người dân, tổ chức, doanh nghiệp tự nguyện tham gia, hưởng lợi từ quá trình phát triển đô thị theo mô hình TOD.
Từ bồi thường tài sản đến tái thiết cuộc sống
Tại Hội thảo lấy ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức mới đây, ThS.KTS Lương Đỗ Quân, Phó giám đốc Ban Quản lý dự án Quy hoạch kiến trúc (Sở Xây dựng Hà Nội) đã có bài tham luận.
ThS.KTS Lương Đỗ Quân, Phó giám đốc Ban Quản lý dự án Quy hoạch kiến trúc (Sở Xây dựng Hà Nội).
Trong tham luận, ông Quân cho rằng, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không chỉ là vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất hay bài toán kinh tế về giá đất, mà còn liên quan trực tiếp đến cuộc sống của người dân, hoạt động của doanh nghiệp và sự đồng thuận xã hội.
Thực tế, giải phóng mặt bằng là khâu khó khăn của nhiều dự án đô thị, hạ tầng. Không ít dự án có vốn, có quy hoạch, có nhà đầu tư, nhưng vẫn đình trệ nhiều năm do chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân không chỉ nằm ở giá đất mà còn ở sự khác biệt giữa góc nhìn của dự án và người đang sinh sống, kinh doanh trên đất.
Với dự án, đó là khu đất cần giải phóng. Với người dân, đó có thể là ngôi nhà, nơi thờ cúng tổ tiên, nguồn sinh kế, quan hệ láng giềng và cộng đồng đã hình thành qua nhiều thế hệ. Đối với hộ kinh doanh, doanh nghiệp, mất địa điểm còn có thể đồng nghĩa với mất khách hàng, thương hiệu và chuỗi cung ứng gắn với vị trí. Vì vậy, chính sách không thể chỉ giải quyết việc bố trí nơi ở mới mà cần tính đến khả năng khôi phục sinh kế, hoạt động kinh tế và duy trì các mối quan hệ cộng đồng.
Theo bài tham luận của ông Lương Đỗ Quân, cần chuyển từ tư duy "bồi thường tài sản" sang "tái thiết cuộc sống", bảo đảm người dân không bị bỏ lại phía sau trong quá trình phát triển. Đây cũng là cách tiếp cận có ý nghĩa đối với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm (được UBND TP Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 2512/QĐ-UBND, ngày 13/5/2026) đã đề cập định hướng tái thiết đô thị gắn với mô hình TOD, ưu tiên cải tạo, tái thiết khu vực xung quanh mạng lưới các ga đường sắt đô thị, hình thành các khu phức hợp đa chức năng mật độ cao. Các khu vực trọng điểm được nêu gồm ga Ngọc Hồi, ga Hà Nội, Gia Lâm, Yên Thường và những nút giao thông chiến lược khác.
Trong bối cảnh đó, chính sách đất đai cần tạo điều kiện để người dân, tổ chức, doanh nghiệp bị giải phóng mặt bằng không chỉ nhận bồi thường mà còn có cơ hội tiếp tục tham gia, hưởng lợi từ quá trình phát triển trên chính vùng đất đã đóng góp.
Hoàn thiện nguyên tắc thu hồi đất và cơ chế bồi thường
Đối với các trường hợp và căn cứ thu hồi đất, tại Hội thảo, ông Lương Đỗ Quân cho rằng, Điều 35 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã liệt kê các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có quy định liên quan vùng phụ cận công trình hạ tầng làm cơ sở pháp lý cho TOD. Tuy nhiên, cần bổ sung nguyên tắc, tiêu chí chung để tránh nguy cơ áp dụng phạm vi thu hồi quá rộng.
ThS.KTS Lương Đỗ Quân, Phó giám đốc Ban Quản lý dự án Quy hoạch kiến trúc (Sở Xây dựng Hà Nội) tham luận tại Hội thảo.
Các tiêu chí được đề xuất gồm quy mô, tính chất dự án; tác động lan tỏa về hạ tầng, việc làm, thu nhập; tính cấp thiết của việc thu hồi. Riêng với dự án TOD và vùng phụ cận, phạm vi thu hồi cần căn cứ luận chứng kỹ thuật về bán kính phục vụ của nhà ga, không mở rộng theo mong muốn thương mại của nhà đầu tư.
Việc thu hồi đất trước khi hoàn thành tái định cư đối với các dự án đặc thù cũng cần đi kèm điều kiện và trách nhiệm chặt chẽ. Thu hồi đất phải đi trước bằng sự chuẩn bị cho cuộc sống mới của người dân, chứ không chỉ bằng một quyết định hành chính.
Một nội dung quan trọng khác là tách bạch giá đất với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá đất là công cụ kinh tế phục vụ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và giá khởi điểm đấu giá, cần dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch. Trong khi đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là công cụ an sinh, có thể áp dụng bộ thông số riêng.
Tại tham luận, ông Lương Đỗ Quân đề xuất nghiên cứu cơ chế tỷ lệ bồi thường như một căn cứ độc lập bên cạnh bảng giá đất. Theo đó, tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; tỷ lệ bồi thường do HĐND cấp tỉnh quyết định công khai, có giải trình và không thấp hơn mức sàn do Chính phủ quy định.
Người có đất bị thu hồi cũng cần được tiếp cận đầy đủ dữ liệu và phương pháp tính toán mức bồi thường của mình. Việc công khai thông tin sẽ góp phần tăng tính minh bạch và tạo cơ sở kiểm soát quá trình thực hiện chính sách.
Để định hướng tái thiết cuộc sống có thể đo lường được, ông Quân đề xuất xây dựng bộ tiêu chí đánh giá sau tái định cư gồm 6 nhóm: Chỗ ở; hạ tầng kỹ thuật; dịch vụ xã hội như trường học, y tế, chợ; sinh kế và thu nhập; cộng đồng và văn hóa; mức độ hài lòng qua khảo sát độc lập.
Việc đánh giá được đề xuất thực hiện tối thiểu ba lần: Trước khi thu hồi đất, sau tái định cư 12 tháng và 36 tháng. Kết quả cần có giá trị pháp lý ràng buộc, làm căn cứ bổ sung chính sách hỗ trợ và đánh giá trách nhiệm. Với dự án làm di chuyển cả cộng đồng dân cư, cần ưu tiên tái định cư tập trung cùng khu vực, giữ quan hệ láng giềng và các thiết chế văn hóa, tín ngưỡng.
Người có đất bị thu hồi cần được bảo đảm đầy đủ quyền lợi theo pháp luật, đồng thời có thêm quyền lựa chọn tự nguyện tham gia vào quá trình phát triển và tiếp tục hưởng lợi. Ảnh: Tâm Vũ.
Trao quyền lựa chọn tham gia phát triển đô thị
Theo đề xuất tại tham luận của ông Lương Đỗ Quân, người có đất bị thu hồi cần được bảo đảm đầy đủ quyền lợi theo pháp luật, đồng thời có thêm quyền lựa chọn tự nguyện tham gia vào quá trình phát triển và tiếp tục hưởng lợi.
Cách tiếp cận này không đồng nghĩa với việc buộc người dân góp vốn, giảm quyền lợi bồi thường hoặc biến nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất thành nghĩa vụ đầu tư. Điểm cốt lõi là bổ sung quyền lựa chọn bên cạnh phương án nhận bồi thường theo quy định hiện hành.
Cụ thể, người dân có thể lựa chọn nhận bồi thường và toàn quyền quyết định sử dụng tài sản; tái định cư tại chỗ để tiếp tục sinh sống trong khu vực phát triển mới; hoặc tái định cư kết hợp tham gia đầu tư trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, theo quy định của pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp, chứng khoán.
Đối với doanh nghiệp, tổ chức bị giải phóng mặt bằng, tham luận đề xuất nghiên cứu cơ chế ưu tiên thuê lại mặt bằng trong chính khu vực phát triển mới, với thời hạn và giá thuê ổn định trong một số năm đầu. Cơ chế này nhằm tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp tục hoạt động sau khi di chuyển khỏi địa điểm cũ.
Người dân có thể lựa chọn nhận bồi thường và toàn quyền quyết định sử dụng tài sản; tái định cư tại chỗ để tiếp tục sinh sống trong khu vực phát triển mới. Trong ảnh, người dân bị thu hồi đất phục vụ thi công cầu Trần Hưng Đạo về xã Thư Lâm (Hà Nội) xây nhà mới từ rất sớm. Ảnh: Tâm Vũ.
Để bảo đảm quyền lợi khi người dân lựa chọn tham gia đầu tư, cần có cơ chế tự nguyện tuyệt đối, văn bản riêng tách khỏi phương án bồi thường và thời gian cân nhắc tối thiểu. Phần giá trị tương ứng suất tái định cư tối thiểu không được chuyển thành vốn đầu tư; người dân chỉ sử dụng phần vượt trên mức bảo đảm an sinh cơ bản.
Bên cạnh đó, cần công bố đầy đủ thông tin bằng ngôn ngữ dễ hiểu, xây dựng cơ chế thanh khoản để người dân có thể rút khỏi hoặc chuyển nhượng quyền lợi sau một thời hạn, đồng thời quy định rõ việc giám sát và giải quyết tranh chấp.
7 đề xuất hoàn thiện cơ chế TOD
Để triển khai hiệu quả mô hình TOD, trong bài tham luận, ông Lương Đỗ Quân đề xuất 7 nhóm giải pháp. Thứ nhất, xác lập khu vực TOD như một đơn vị quy hoạch, đầu tư và tài chính thống nhất, với ranh giới gắn với bán kính đi bộ 400-800m từ nhà ga.
Quy hoạch giao thông và phát triển đô thị cần được lập, thẩm định, phê duyệt đồng thời; nguồn thu được ưu tiên tái đầu tư cho hệ thống giao thông công cộng của khu vực.
Thứ hai, đưa cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai tại Điều 88 của dự thảo luật vào trung tâm mô hình TOD. Trước khi thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét khả năng góp quyền sử dụng đất; đồng thời quy định tỷ lệ đóng góp tối đa, nguyên tắc bảo đảm giá trị nhận lại không thấp hơn giá trị đóng góp, cơ chế tạo quỹ đất dự trữ và xử lý trường hợp không đồng thuận.
Một trong những giải pháp triển khai hiệu quả mô hình TOD là điều tiết giá trị tăng thêm từ đất theo ba tầng lợi ích: Nhà nước để tái đầu tư hạ tầng, nhà đầu tư với lợi nhuận hợp lý và cộng đồng đã chuyển giao đất để hình thành dự án. Ảnh: Tâm Vũ.
Thứ ba, nghiên cứu cơ chế chuyển đổi quyền thành diện tích sàn tại chỗ. Người có đất bị thu hồi trong khu vực TOD mật độ cao có thể lựa chọn nhận bồi thường bằng diện tích sàn nhà ở, thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng thay vì nhận tiền. Cơ chế cần quy định nguyên tắc quy đổi minh bạch, quyền lựa chọn, xử lý phần chênh lệch giá trị và bảo đảm tiến độ bàn giao.
Thứ tư, điều tiết giá trị tăng thêm từ đất theo ba tầng lợi ích: Nhà nước để tái đầu tư hạ tầng, nhà đầu tư với lợi nhuận hợp lý và cộng đồng đã chuyển giao đất để hình thành dự án. Một tỷ lệ nguồn thu từ đất trong khu vực TOD được đề xuất dành để đầu tư trở lại cho cộng đồng thông qua hạ tầng xã hội, nhà ở chính sách và chương trình hỗ trợ sinh kế.
Thứ năm, hoàn thiện cơ chế bảo vệ người dân khi tham gia đầu tư, bảo đảm tự nguyện, không đánh đổi an sinh cơ bản, minh bạch thông tin và có cơ chế thanh khoản, giám sát, giải quyết tranh chấp.
Thứ sáu, hoàn thiện quy định pháp lý về không gian ngầm và quyền phát triển theo chiều cao trong khu vực TOD, bảo đảm đồng bộ với pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị.
Thứ bảy, thí điểm có kiểm soát tại một số khu vực TOD cụ thể ở Hà Nội và TP.HCM trước khi mở rộng trên cả nước. Luật quy định nguyên tắc khung, giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết, phù hợp với nền tảng từ các cơ chế đã được thí điểm tại hai thành phố.
Từ các đề xuất trên, tham luận của ông Lương Đỗ Quân nhấn mạnh yêu cầu chuyển đổi cách tiếp cận chính sách đất đai: Từ thu hồi đất đến đồng hành phát triển, từ bồi thường đến tái thiết cuộc sống, từ người bị thu hồi đất đến chủ thể có cơ hội tham gia và hưởng lợi.
Theo đó, mục tiêu không chỉ là xây dựng đô thị mới trên vùng đất đã giải phóng mặt bằng, mà còn tạo điều kiện để những người đã đóng góp nguồn lực đất đai có thể tiếp tục sống, làm việc, kinh doanh và tự nguyện tham gia đầu tư vào không gian phát triển mới.