Luật Đất đai 2024 đi vào đời sống đã bộc lộ một số vướng mắc, nổi lên là tiền sử dụng đất mà người dân, doanh nghiệp phải nộp quá cao. Điều này đang tác động đến đời sống an sinh và thị trường bất động sản.
Tiền chuyển đổi bằng tiền mua
Anh Bùi Quang Vinh (xã Đoài Phương, Hà Nội) cho biết, gia đình anh có mảnh đất 290m2. Hai con trai anh đã có gia đình, cần đất xây nhà để ra ở riêng nên anh đã xin chuyển đổi 150m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn.
Đất bị bỏ hoang vì chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng.
Thế nhưng, anh không khỏi choáng váng khi số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới 1,5 tỷ đồng, bằng với giá đất người dân xung quanh đang bán. Kế hoạch chuyển đổi đất cho các con của anh Vinh vì vậy đang bị "treo".
"Trước đó, một số nhà hàng xóm chuyển mục đích tương ứng chỉ khoảng 200 triệu đồng. Vậy mà của gia đình tôi, họ tính đến 1,5 tỷ đồng, tương đương 10 triệu đồng/m2, gấp 7,5 lần. Làm nông nghiệp, chúng tôi lấy tiền đâu mà đóng?", anh Vinh bày tỏ.
Ông Đ.C.P, trú xã Ba Vì, Hà Nội cũng phản ánh, ông xin chuyển mục đích sử dụng 210m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn. Nhận thông báo của cơ quan thuế, ông "ngã ngửa" khi số tiền phải nộp là 910 triệu đồng (hơn 4,3 triệu đồng/m2).
Do không đủ sức nộp số tiền trên, ông P đã viết đơn xin rút hồ sơ và hủy quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, dù biết không dễ để xin được quyết định này.
Dư luận trước đó cũng xôn xao khi bà Nguyễn Thị Hồng (TP Vinh, Nghệ An) xin chuyển đổi 300m² đất vườn sang đất ở. Tiền sử dụng đất bà phải nộp 15 triệu đồng/m2, tổng số tiền phải nộp lên tới gần 4,5 tỷ đồng. Bà Hồng cho rằng, số tiền sử dụng đất phải nộp còn cao hơn tiền bán lô đất (khoảng 3 tỷ đồng).
Bảng giá đất quá cao
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, bảng giá đất tại địa phương này có nơi tăng từ 3 đến hơn 38 lần so với trước đó. Điển hình, một thửa đất 208m2 tại huyện Hóc Môn (cũ) khi chuyển mục đích lên đất ở phải nộp 1,7 tỉ đồng; một thửa 400m2 tại quận 7 (cũ) phải nộp tới 14 tỉ đồng...
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, TP.HCM hiện còn hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn. Trong đó, những hộ gia đình, cá nhân có nhà đất vướng quy hoạch, chưa được chuyển mục đích sử dụng, hoặc muốn hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.
Quy định hiện nay buộc hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở đang bị áp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt phần đất trong hay ngoài hạn mức.
Bên cạnh đó là tình trạng các địa phương ban hành bảng giá đất quá cao, tích hợp luôn hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) vào trong bảng giá đất. Điều này tạo áp lực lớn cho người dân khi tổng số tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất lên mức quá cao, vượt xa khả năng tài chính.
Để tháo gỡ thực trạng trên, ông Châu đề xuất Chính phủ ban hành một nghị quyết riêng quy định tỉ lệ thu thống nhất. Mức thu bằng 20% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức và 30% đối với diện tích vượt hạn mức. Về lâu dài, cần phải sửa đổi tận gốc rễ vấn đề bằng cách bổ sung quy định về chính sách giá đất ưu đãi cho diện tích trong hạn mức vào điều 159 Luật Đất đai 2024 (quy định về bảng giá đất).
Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, cần có một quy định chuyển tiếp trong chính sách mới, cho phép UBND cấp tỉnh hoàn trả khoản tiền chênh lệch mà các hộ gia đình, cá nhân đã nộp theo quy định 100% trước đây, nhằm tạo sự công bằng và đồng thuận xã hội khi tính toán lại chi phí lên thổ cư.
Giảm gánh nặng cho người dân
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất và xác lập 5 phương pháp định giá đất, trong số đó có phương pháp xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, nhiều người lại hiểu việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là giá thị trường.
"Điểm mấu chốt mà luật và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa rõ ràng và cụ thể là thế nào là nguyên tắc thị trường? Nội hàm của khái niệm này bao gồm những gì, phạm vi áp dụng ra sao, có những tiêu chí cụ thể nào để xác định? Nguyên tắc thị trường khác gì với giá đất thị trường?", ông Tuyến đặt vấn đề và cho rằng, cần rà soát, sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp thực tiễn.
Ông Mai Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường thông tin, Chính phủ đã giao Bộ Tài chính chủ trì xây dựng nghị quyết để tháo gỡ khó khăn thực tiễn, nghiên cứu phương án tối ưu nhằm giảm gánh nặng cho người dân khi chuyển đất sang đất ở. Trong hạn mức được công nhận thì không phải nộp tiền; ngoài hạn mức sẽ tính theo quy định. Hiện Bộ Tài chính đang tiếp thu ý kiến để hoàn thiện.
Văn phòng Chính phủ mới đây cũng đã có văn bản truyền đạt chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu xử lý phản ánh về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng đến sinh kế.
Theo Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, một số địa phương quá nóng vội và cứng nhắc, dẫn đến việc điều chỉnh giá đất trong khi chưa có đánh giá đầy đủ các tác động về kinh tế - xã hội và dữ liệu lịch sử hình thành của từng thửa đất cụ thể.
Ông Lượng cho rằng, vấn đề không phải ở phương pháp mà là cách thức áp dụng. Để áp dụng đúng phương pháp (phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất), định giá đất xác định giá đất theo từng thời điểm giao đất, phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội (lãi suất ngân hàng, giá vật tư, cung cầu, nhân công...) ở thời điểm đó.
Để làm được điều này đòi hỏi các chuyên gia định giá phải có chuyên môn sâu về bất động sản, hiểu rõ về dòng tiền; có khả năng xây dựng nhiều kịch bản giá đất hợp lý chứ không thể chỉ dựa vào một kịch bản đơn lẻ với một khung giá cố định, cứng nhắc.