Tranh chấp giữa cư dân - ban quản trị - chủ đầu tư về quỹ bảo trì, sổ hồng, quản lý vận hành tiếp tục là vấn đề nóng tại nhiều chung cư ở TP.HCM.
Ngày 26/9, tọa đàm “Quản lý - vận hành chung cư: Đi tìm tiếng nói chung” do báo Đại Đoàn Kết tổ chức ghi nhận nhiều ý kiến về những “điểm nóng” dẫn đến tranh chấp chung cư ở TP.HCM như quỹ bảo trì 2%, việc chậm cấp sổ hồng, chủ đầu tư chiếm dụng diện tích chung, cũng như sự thiếu minh bạch trong vận hành.
Nhà báo Trần Bảo Trung, Phó tổng biên tập Báo Đại đoàn kết phát biểu khai mạc buổi tọa đàm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thành phố hiện có khoảng 1.440 khu chung cư với hàng chục nghìn hộ dân. Trong đó, 58.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng, khiến cư dân lo ngại về tính pháp lý tài sản. Đặc biệt, quỹ bảo trì 2% lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp gay gắt.
Ông Châu nhấn mạnh, cư dân cần phát huy quyền làm chủ, bầu chọn ban quản trị đủ năng lực, nếu cần có thể tổ chức bầu lại hoặc nhờ các đoàn thể, chính quyền can thiệp.
Đại diện Ban quản trị chung cư SCREC (quận 3 cũ) cho biết, nhiều tranh chấp kéo dài nhiều năm như chủ đầu tư chiếm dụng diện tích chung cho thuê, hệ thống kỹ thuật chưa hoàn thiện, chỗ gửi xe quá tải, vệ sinh và phòng cháy chữa cháy mất an toàn.
"Cư dân là người chịu thiệt thòi trực tiếp, trong khi chính quyền địa phương vẫn chưa quyết liệt giải quyết," ông Vũ Xuân Hùng, Trưởng ban kiểm soát chung cư chia sẻ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phát biểu tại buổi tọa đàm.
Về khía cạnh pháp lý, TS Hà Hải, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, tranh chấp chung cư ngày càng nhiều là hệ quả của khung pháp lý chưa đầy đủ. Theo đó, thông tư, nghị định hiện nay chỉ như giải pháp "chữa cháy", nên rất cần một bộ luật riêng về chung cư, bao quát từ đầu tư, xây dựng, mua bán cho đến vận hành và chuyển nhượng.
Ông Hải cho rằng, sự bất cân xứng quyền lợi giữa cư dân và chủ đầu tư là nguyên nhân chính. Người dân thường bị thiệt thòi khi bàn giao diện tích không đúng hợp đồng, quỹ bảo trì chậm chuyển giao, hoặc căn hộ biến tướng thành văn phòng, cơ sở kinh doanh mà thiếu chế tài xử lý.
TS Hà Hải, Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM.
Ở góc độ quản lý vận hành, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Global Home ví mối quan hệ các bên như "5 ngón tay trên một bàn tay". Trong đó, ban quản lý là ngón giữa, giữ vai trò trung tâm, trực tiếp thu phí của cư dân. Vì vậy, ban quản lý phải độc lập, minh bạch và có trách nhiệm cao nhất, không thể né tránh hay đổ lỗi.
Đại diện doanh nghiệp, ông Lê Đình Thắng (Dicera Holdings) nhấn mạnh, những chi tiết nhỏ trong thiết kế như hệ thống thông gió, khu phơi đồ, phễu thoát sàn, nếu không được chú trọng, sẽ dẫn đến bất tiện và khiếu nại kéo dài.
"Đặt lợi ích cư dân lên hàng đầu, minh bạch tài chính và quản lý từ đầu mới tạo ra niềm tin và hạn chế tranh chấp," ông Thắng chia sẻ.
Các chuyên gia thống nhất rằng, để tìm "tiếng nói chung", cần cơ chế minh bạch tài chính, ứng dụng công nghệ trong quản lý, quy định rõ trách nhiệm từng bên và đặc biệt là cơ chế giám sát thường xuyên của chính quyền địa phương. Nếu không, các tranh chấp sẽ tiếp tục kéo dài, ảnh hưởng chất lượng sống của cư dân và niềm tin vào thị trường bất động sản.
Các đại biểu tại phiên thảo luận về quản lý - vận hành chung cư.
Phát biểu bế mạc tọa đàm, nhà báo Chu Ninh, Trưởng ban đại diện Báo Đại Đoàn Kết tại TP.HCM cho biết, sau gần ba giờ thảo luận sôi nổi, các đại biểu đã tập trung góp ý vào nhiều nhóm vấn đề then chốt.
Trước hết, quỹ bảo trì 2% cần có cơ chế bàn giao rõ ràng, công khai và kiểm toán định kỳ nhằm chấm dứt tình trạng bị chiếm dụng, chậm bàn giao. Tiếp đó, việc chuẩn hóa vận hành cần được đẩy mạnh bằng ứng dụng công nghệ, số hóa sổ tay cư dân, nhật ký bảo trì cũng như công khai hợp đồng dịch vụ để bảo đảm tính minh bạch.
Về giải quyết tranh chấp, cần phân định rành mạch thẩm quyền và thời hạn xử lý ở từng cấp, đồng thời thiết lập cơ chế hòa giải nhiều tầng nhằm rút ngắn thời gian, hạn chế bức xúc kéo dài. Cuối cùng, đối với vấn đề sử dụng căn hộ đúng mục đích, cần có giải pháp quản lý hoạt động cho thuê ngắn hạn qua nền tảng trực tuyến, gắn với yêu cầu an ninh, phòng cháy chữa cháy và trật tự cộng đồng.
Theo ông Chu Ninh, trong bối cảnh Luật Nhà ở 2023, Thông tư 05/2024/TT-BXD cùng Quyết định 26/2025/QĐ-UBND của TP.HCM đã có hiệu lực, cơ sở pháp lý cho quản lý chung cư ngày càng hoàn thiện. Đây là điều kiện quan trọng để tăng cường kỷ cương, minh bạch và nâng cao hiệu quả quản trị.
Từ góc độ báo chí, Đại Đoàn Kết mong muốn buổi tọa đàm sẽ góp phần phát huy vai trò truyền thông chính sách gắn với đời sống dân sinh, đảm bảo lợi ích hài hòa của cư dân, chủ đầu tư và cơ quan quản lý. Cơ quan báo chí sẽ tiếp tục là diễn đàn công khai, minh bạch, phản ánh tiếng nói đa chiều, theo dõi sát sao việc thực thi pháp luật, biểu dương mô hình tích cực, đồng thời phê phán sai phạm.
