Vì sao Sở Xây dựng TP.HCM bác đề nghị huy động vốn tại dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ?

Trước đề nghị xác nhận đủ điều kiện huy động vốn của Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ, Sở Xây dựng TP.HCM đã có văn bản trả lời doanh nghiệp là chưa phù hợp vì chưa đáp ứng đầy đủ các nội dung quy định của Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024.

Theo Sở Xây dựng, chủ đầu tư đề nghị huy động vốn đối với toàn bộ dự án đầu tư mở rộng dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, trong đó bao gồm các hạng mục khác không phải nhà ở là chưa phù hợp.

Bởi theo lý giải của Sở Xây dựng, tại khoản 1 Điều 43 Nghị định số 95/2025/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định về điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân:

"Thuộc một trong các hình thức phát triển nhà ở theo dự án quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật Nhà ở, trừ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở".

Theo điểm đ khoản 1 Điều 30 Luật Nhà ở 2023 quy định phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở".

Tuy nhiên theo Quyết định số 826/QĐ-TTg ngày 12/6/2020 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Điều chỉnh chủ trương đầu tư mở rộng dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, mục tiêu dự án là: "Xây dựng Khu đô thị lấn biển Cần Giờ trở thành Khu đô thị du lịch biển, du lịch nghỉ dưỡng, hội thảo, hội nghị, đô thị thông minh, dịch vụ công nghệ cao, nhà ở dịch vụ, khách sạn...".

Sở Xây dựng khẳng định nội dung phát triển nhà ở là một trong các mục tiêu phát triển của dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ. Do đó, việc chủ đầu tư đề nghị huy động vốn đối với toàn bộ dự án đầu tư mở rộng dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ là chưa phù hợp.

Đối với việc thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng cho rằng doanh nghiệp phải có quyền sử dụng đất. Tức là phải đáp ứng các điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất theo pháp luật về đất đai, như "sổ hồng" hợp pháp không bị tranh chấp hoặc kê biên. Nếu chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...

Như vậy, chủ đầu tư chưa đảm bảo và thực hiện các quy định về quyền của người sử dụng đất thì không thể có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đối với hình thức và mức vốn huy động, Sở Xây dựng cũng phân tích rõ Công ty chưa thuyết minh về quy mô, cơ cấu, căn cứ để xác định mức vốn huy động cần huy động tương ứng với từng hình thức huy động vốn. Mà công ty chỉ đề xuất các hình thức huy động vốn gồm: góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết giữa các tổ chức, cá nhân với tổng mức vốn cần huy động là 180.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 83% tổng mức đầu tư của dự án (217.000 tỷ đồng).