Thị trường bất động sản "chuyển mình" sau khi các luật liên quan có hiệu lực. Tuy nhiên, để đồng bộ và tránh gây lãng phí xã hội, yếu tố then chốt cần tháo gỡ dứt điểm một số điểm nghẽn trong định giá đất và thu hồi đất để giải phóng mặt bằng.
Thực trạng sau khi ba bộ luật có hiệu lực
Phát biểu tại Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ ngày 9/5 do Hiệp hội Bất động sản tổ chức, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: "Đảng và Nhà nước luôn dành sự quan tâm đặc biệt đến thị trường bất động sản. Hàng loạt cơ chế, chính sách pháp luật đã được ban hành, sửa đổi và bổ sung kịp thời. Cùng với đó là những giải pháp và chỉ đạo quyết liệt, sâu sát nhằm khơi thông dòng chảy, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách an toàn, lành mạnh và bền vững".
Điều đó được chứng minh bởi hàng loạt các dự án được khởi công và mở bán từ đầu năm 2025 đến nay, sau khi Luật Đất đai 2024, Luật Bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực.
Thị trường bất động sản tiếp tục cần được hoàn thiện để tạo cuộc cạnh tranh công bằng.
Cụ thể, đối với các dự án có diện tích hàng chục hecta sẽ được cơ quan quản lý căn cứ vào phân kỳ tiến độ trong dự án đầu tư hoặc tiến độ giải phóng mặt bằng để thực hiện việc giao đất. Đối với các doanh nghiệp thì đây là một trong những quy định hết sức tiến bộ và thông thoáng, linh hoạt trong Luật Đất đai.
Tuy nhiên, đó chỉ là những dự án đã được chấp thuận đầu tư sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Tại thời điểm trước đó, khi chấp thuận chủ trương đầu tư, rất nhiều dự án không phân kỳ tiến độ thực hiện dự án và kế hoạch giải phóng mặt bằng không nêu rõ lộ trình, khiến việc giao đất theo Luật Đất đai 2024 đối với các dự án chuyển tiếp không thực hiện được.
Là một trong những doanh nghiệp gặp phải khó khăn trong vấn đề này, ông Trần Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Tuta Group, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang chia sẻ, hiện nay tỉnh Bắc Giang đang vận dụng giao đất đã giải phóng mặt bằng cho các dự án nêu trên, nhưng khi bàn giao chỉ giao đất hạ tầng, không giao đất ở.
Ông Trần Anh Tuấn nêu lý do, khi tính tiền sử dụng đất các lần khác nhau trong một dự án, thì giá sẽ khác nhau, nên các cơ quan nhà nước lo ngại phải giải trình trong công tác thanh kiểm tra sau này.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, một trong những vướng mắc hàng đầu hiện nay là cách thu hồi đất và giải phóng mặt bằng cho các dự án vừa và nhỏ, chúng ta phải tạo ra sự công bằng, không thể để những dự án đó phải tự thỏa thuận với người dân, còn dự án lớn thì được sự hỗ trợ của Nhà nước.
Bên cạnh đó là vấn đề nhà ở, ông Thanh nêu rõ: "Cần phải rút ngắn các thủ tục liên quan đến dự án nhà ở xã hội, hết sức tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai nhanh nhất có thể. Ví dụ, khi đã có quy hoạch phải đưa ra ranh giới đất, phải tổ chức việc giải phóng mặt bằng bằng gói riêng, nếu cứ theo trình tự thì sẽ rất khó rút ngắn thời gian, việc phê duyệt quy hoạch cũng như vậy".
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá thực trạng vẫn còn tồn tại những nút thắt đối với thị trường. Cụ thể, giá đất theo bảng giá đất của gần 30 tỉnh, thành phố đã ban hành ở mức cao; hiện tượng "tạo giá ảo", "thổi giá" bởi đầu cơ và môi giới; nguồn cung nhà ở thiếu hụt, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Tình trạng thiếu hụt nguồn cung bị ảnh hưởng bởi các khó khăn của doanh nghiệp bất động sản liên quan đến thủ tục pháp lý, quy hoạch, xác định giá đất, giải phóng mặt bằng và năng lực tài chính hạn chế.
Để chính sách thực sự đi vào cuộc sống
Lãng phí đất đai gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho phát triển, gây suy giảm nguồn lực tài chính, cạn kiệt tài nguyên và gây ra khoảng cách giàu nghèo. Ông Trần Anh Tuấn đưa ra thực tế trong việc góp ý hoàn thiện chính sách đối với việc tiết kiệm và chống lãng phí đất đai.
Cụ thể, tại Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng sau khi hoàn thành công tác nghiệm thu toàn bộ dự án theo quy hoạch được duyệt. Tuy nhiên, hầu hết các dự án đều vướng mắc bởi một phần nhỏ diện tích chưa được giải phóng hết, khiến hàng chục nghìn lô đất hiện nay không được phép chuyển nhượng, trong khi đã hoàn thành cơ bản xây dựng hạ tầng và sẽ gây lãng phí rất lớn đối với xã hội.
Đây là những điểm vướng mắc, lúng túng của rất nhiều địa phương hiện nay. Nếu tháo gỡ được vướng mắc này thì rất nhiều dự án sẽ được đẩy nhanh tiến độ, Nhà nước sẽ sớm thu được tiền sử dụng đất, nguồn cung đất ở sẽ tăng lên đáng kể , góp phần làm ổn định giá đất đang quá cao tại một số khu vực như hiện nay", ông Tuấn chia sẻ.
Đối với VNREA, Hiệp hội tiếp tục tham gia đóng góp ý kiến vào quá trình xây dựng các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thực hiện. Đồng thời tích cực chủ động "hiến kế" các giải pháp phát triển nhà ở xã hội, góp ý Dự thảo Chiến lược phát triển ngành xây dựng đến năm 2030, định hướng năm 2045.
Phát biểu tại hội nghị của VNREA ngày 9/5, TS Cấn Văn Lực nhận định, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía Nhà nước và bản thân các doanh nghiệp. Về phía Nhà nước, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, xây dựng và bất động sản là then chốt, trong đó Nghị quyết về nhà ở xã hội cần sớm được ban hành.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng, cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đặc biệt chú trọng kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn là ưu tiên hàng đầu. Các doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu và tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ của Nhà nước, nhất là các chương trình về nhà ở xã hội và đầu tư cơ sở hạ tầng, cũng như các nghị quyết mới của Trung ương, Quốc hội và Chính phủ.