Bất động sản ở các đặc khu trước cơ hội hồi sinh

Các nhà đầu tư kỳ vọng, với nhiều chính sách phát triển hạ tầng và hàng loạt dự án lớn được phê duyệt ở các đặc khu kinh tế, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội hồi sinh sau nhiều năm trầm lắng.

Biệt thự, shophouse cho thuê bán tạp hóa

Năm 2017, chị Mai Thu Thủy (Hà Nội) chi gần 20 tỷ đồng mua 3 căn shophouse và 2 căn biệt thự tại khu đô thị Vương Long, Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh. Nhưng tháng 6/2018, Quốc hội tạm dừng việc thông qua Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt (còn gọi là Luật Đặc khu), thị trường bất động sản ở Vân Đồn đóng băng thời gian dài.

"Đến năm 2025, tôi mới bán hòa vốn 3 căn shophouse cho người có nhu cầu ở thực, hòa tiền gốc, nhưng lỗ tiền lãi ngân hàng. Còn 2 căn biệt thự, hiện thị trường ảm đạm, giá chỉ đạt 80% mức đầu tư nên tôi chưa bán. Nếu tiền đó tôi đầu tư tại Hà Nội, lợi nhuận đã nhân nhiều lần", chị Thu Thủy tâm sự.

Chuyện tương tự xảy ra khi anh Trần Minh Quang (TP.HCM) đầu tư vào Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang, nay là tỉnh An Giang). Anh Quang kể: "Thời điểm đất sốt theo Luật Đặc khu, tôi mua một lô đất lớn, sau đó tách thành 15 ô nhỏ, diện tích 150 - 165m2/ô, chờ lên giá".

Nhưng sau 8 năm, giá đất không lên, tiền vốn chôn ở đó, anh Quang vẫn hy vọng Phú Quốc sẽ phát triển trong tương lai.

Đánh giá về thị trường bất động sản ở Phú Quốc, ông Nguyễn Anh Quê, ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết: Năm 2013 - 2018, bất động sản Phú Quốc "nóng" do nhiều nhà đầu tư, tập đoàn lớn đến đầu tư cơ sở hạ tầng, xã hội, dịch vụ thương mại và du lịch.

"Do nhiều nguyên nhân, bất động sản ở Phú Quốc đi xuống từ năm 2019. Nguồn cung shophouse, biệt thự, liền kề nghỉ dưỡng dư thừa, bị bỏ hoang, xuống giá", ông Quê nhấn mạnh.

Nhiều nhà đầu tư đất tại Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) cũng cho biết chưa bán được sau gần chục năm xuống tiền mua. Nhiều khu đô thị, dự án bị bỏ hoang hoặc chưa lấp đầy, giao dịch chậm, giá giảm.

Những căn shophouse, biệt thự trị giá hàng chục tỷ đồng chỉ cho thuê bán đồ tạp hóa. Căn cho khách du lịch thuê, tỷ lệ khai thác lưu trú mùa thấp điểm chưa đạt 50% công suất.

Đầu tư mạnh phát triển hạ tầng

Ngày 1/7, đặc khu Phú Quốc và đặc khu Vân Đồn chính thức được thành lập. Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn Cen Group, tầm nhìn năm 2030 - 2040, Phú Quốc có nền kinh tế đặc biệt với cơ chế đặc thù, định hướng thành trung tâm tài chính - du lịch nghỉ dưỡng quốc tế.

Để Phú Quốc phát triển đột phá, Chính phủ và tỉnh An Giang đang triển khai 21 dự án hạ tầng trọng điểm, tổng vốn đầu tư dự kiến 137.138 tỷ đồng, trong đó có nâng cấp Sân bay quốc tế Phú Quốc (tăng từ hơn 4 triệu hành khách/năm lên 18 triệu hành khách/năm), xây dựng Trung tâm hội nghị APEC, nâng cấp hạ tầng giao thông…

Ông Trần Minh Khoa, Chủ tịch UBND đặc khu Phú Quốc, cho biết: Địa phương tập trung nguồn lực phát triển hạ tầng đô thị, du lịch, làm cơ sở đẩy mạnh thị trường bất động sản trên đảo.

Nhận định về triển vọng đặc khu Vân Đồn, ông Hưng cho rằng, Vân Đồn có nhiều lợi thế phát triển khi hạ tầng giao thông hoàn thiện (gồm cao tốc, sân bay quốc tế hiện đại bậc nhất Đông Nam Á, bến cảng quốc tế Ao Tiên) và thương hiệu di sản thiên nhiên thế giới được công nhận.

Ngày 27/6/2025, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã chấp thuận chủ trương đầu tư khu dịch vụ du lịch có casino, vốn đầu tư 2 tỷ USD, diện tích hơn 244ha, thuộc xã Vạn Yên. Trong đó, hơn 182ha đất xây dựng các khu chức năng như casino, khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, dịch vụ du lịch, công viên, mặt nước...

62ha đất rừng tự nhiên nằm xen kẽ trong phạm vi dự án, yêu cầu bảo vệ nguyên trạng, không đưa vào diện tích thực hiện dự án.

Trước đó, Công ty Đầu tư địa ốc Hải Đăng, thành viên của HDMon Holdings, được tỉnh Quảng Ninh phê duyệt là nhà đầu tư dự án đô thị nghỉ dưỡng gần 300ha tại Vân Đồn, tổng mức đầu tư 1 tỷ USD.

Định giá, cân nhắc kỹ trước khi đầu tư

Ghi nhận của PV, những thông tin tích cực thành lập đặc khu Phú Quốc, Vân Đồn, phát triển hạ tầng, tăng đầu tư các dự án lớn… vẫn chưa đủ lực vực dậy thị trường bất động sản đặc khu, khu kinh tế; giao dịch vẫn trầm lắng.

Ông Nguyễn Anh Quê cho biết, tại Phú Quốc, từ đầu năm 2025 đến nay thị trường bất động sản có ấm lên đôi chút, thoát đáy khi giao dịch tăng dần, nhưng chưa rõ nét.

"Hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm đang được triển khai phục vụ APEC 2027 ở Phú Quốc với tổng số vốn lên đến hơn 300.000 tỷ đồng. Sự kiện này là một trong những yếu tố tiềm năng có thể hồi sinh thị trường bất động sản Phú Quốc", ông Trần Minh Khoa chia sẻ.

Nhận định đầu tư bất động sản đặc khu kinh tế, anh Long Phan, CEO từ AFA Group khuyến cáo: "Trước khi đầu tư, nhà đầu tư cần định giá, cân nhắc kỹ. Đặc khu đó không chỉ sống nhờ một quyết định mà phải sống thật, tức là các nhà đầu tư, dòng vốn phải chảy về. Dân cư đông đúc, thu nhập của người lao động tăng lên thì giá bất động sản tăng tương ứng. Nếu không, sẽ giống bài học cũ, nhà đầu tư phải cân nhắc".