Đại biểu hiến kế gỡ vướng cải tạo chung cư cũ, góp ý thời hạn sử dụng chung cư

Chiều 21/8, thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm góp ý quy định về thời hạn sử dụng chung cư và cơ chế cải tạo, xây dựng lại các công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa niên hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu căn hộ và quyền đối với phần đất gắn với công trình.

Theo đại biểu, nếu công trình được xác định có thời hạn sử dụng 50 năm thì sau thời gian này cần có phương án xử lý phù hợp về mặt kỹ thuật.

Tuy nhiên, không nên đồng nhất thời hạn sử dụng công trình với việc chấm dứt quyền tài sản hợp pháp của người dân. Quy định rõ quyền của người mua căn hộ, phương án xử lý khi công trình hết niên hạn và mối quan hệ giữa quyền sở hữu căn hộ với quyền sử dụng đất sẽ giúp người dân yên tâm khi mua nhà, đồng thời tạo thuận lợi cho thị trường và chủ đầu tư.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Vĩnh Long) đề nghị cân nhắc bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" tại khoản 13 Điều 2 dự thảo Luật. Theo đại biểu, đây không chỉ là vấn đề thuật ngữ, bởi nếu không làm rõ hậu quả pháp lý, cách gọi này có thể khiến người dân hiểu rằng khi công trình hết niên hạn thì quyền sở hữu căn hộ cũng chấm dứt.

Khi công trình không còn bảo đảm an toàn, Nhà nước phải tổ chức kiểm định, di dời, phá dỡ và xây dựng lại theo quy định. Tuy nhiên, việc công trình hết thời hạn sử dụng về mặt kỹ thuật không thể đồng nghĩa với việc quyền tài sản hợp pháp của người dân tự động mất đi.

Đại biểu đề nghị thống nhất sử dụng khái niệm "thời hạn sử dụng nhà chung cư", đồng thời quy định nguyên tắc bảo đảm việc công trình hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn an toàn không làm chấm dứt các quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.

Tranh luận với ý kiến của đại biểu Thạch Phước Bình, đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Đà Nẵng) cho rằng cần nhìn nhận đầy đủ mối quan hệ giữa quyền sở hữu tài sản của người mua căn hộ và tuổi thọ của công trình.

Theo đại biểu, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khi người dân mua căn hộ chung cư, quyền sở hữu đối với căn hộ là quyền tài sản hợp pháp của người mua. Tuy nhiên, cần thừa nhận rằng công trình và vật liệu xây dựng đều có tuổi thọ nhất định, không thể tồn tại vĩnh viễn.

Từ thực tế này, đại biểu cho rằng nếu quy định các mốc thời hạn như 70 hoặc 90 năm, thị trường sẽ có thêm một phân khúc nhà ở phù hợp hơn với khả năng tài chính của người lao động và người thu nhập thấp. Người dân có thể lựa chọn căn hộ dựa trên thời hạn sử dụng còn lại và khả năng chi trả.

Theo đại biểu, thay vì phải bỏ ra khoảng 4 tỷ đồng để mua một căn hộ, người có điều kiện kinh tế hạn chế có thể lựa chọn căn hộ có thời hạn sử dụng còn lại với mức giá thấp hơn đáng kể.

Thậm chí, những căn hộ chỉ còn 10-20 năm thời hạn sử dụng cũng có thể trở thành lựa chọn đối với những người cần chỗ ở nhưng chưa đủ khả năng mua căn hộ có thời hạn dài hơn.

Đại biểu cho rằng việc hình thành thêm phân khúc nhà ở có thời hạn không chỉ giúp đa dạng hóa lựa chọn trên thị trường mà còn mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp.

Đối với quy định về xây dựng lại nhà chung cư tại Điều 91, đại biểu Thạch Phước Bình cho rằng dự thảo cần làm rõ hơn cơ chế đóng góp kinh phí của chủ sở hữu.

Cụ thể, cần xác định rõ mức đóng góp, phương thức đóng một lần hay theo tiến độ, tỷ lệ đồng thuận và đặc biệt là phương án xử lý đối với những người không có khả năng tài chính.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu nhiều phương án như đóng góp theo tiến độ, hỗ trợ tiếp cận tín dụng, bố trí căn hộ phù hợp với khả năng đóng góp hoặc xác định, thanh toán giá trị quyền tài sản theo phương án được phê duyệt.

"Chúng ta phải có cơ chế đủ mạnh để phá dỡ một tòa nhà nguy hiểm, nhưng không thể để quyền tài sản hợp pháp của người dân cũng bị phá dỡ theo", đại biểu nói.

Cũng quan tâm đến bài toán cải tạo, tháo dỡ và xây dựng lại các chung cư cũ, đại biểu Tạ Văn Hạ cho biết, thực tế cho thấy việc tập hợp hàng trăm hộ dân để thống nhất phương án cải tạo, đóng góp kinh phí và lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại chung cư là vấn đề rất khó khăn.

Từ đó, đại biểu Tạ Văn Hạ cho rằng nếu ngay từ đầu xác định rõ thời hạn sử dụng của công trình, người dân sẽ có cơ sở để nhận thức và lựa chọn loại hình nhà ở phù hợp. Khi công trình hết thời hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn, việc xử lý, tháo dỡ và xây dựng lại cũng sẽ có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Phòng) cho rằng, chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cần bảo đảm người dân không bị mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng tài chính để đóng góp xây dựng lại.

Dự thảo quy định đối với nhiều nhà chung cư không thuộc nhóm chung cư cũ trước năm 1994, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại; nếu không đóng góp thì được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất.

Theo đại biểu, thực tế có những chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hoặc chung cư xây dựng sau năm 1994 có phần lớn cư dân thu nhập không cao. Nếu không đủ khả năng đóng góp mà chỉ được nhận giá trị quyền sử dụng đất, khoản tiền này có thể không đủ để người dân tạo lập chỗ ở mới.

Từ đó, đại biểu đề nghị thiết kế thêm "lưới an sinh" cho những trường hợp thực sự khó khăn, như hỗ trợ tiếp cận nhà ở xã hội, thuê hoặc thuê mua nhà ở với cơ chế phù hợp.