Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng mở ra cơ hội huy động nguồn lực cho các dự án hạ tầng, nhất là hệ thống đường sắt tốc độ cao, đường sắt đô thị. Vậy làm sao để tối ưu lợi ích của cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp?
Không chỉ tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế - xã hội, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development – TOD) còn mở ra cơ hội phát triển bất động sản, dịch vụ, đồng thời đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Phóng viên Báo Xây dựng đã có cuộc trao đổi với ThS. Hoàng Minh Sơn – Chuyên gia thẩm tra dự án đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, Trưởng phòng Kế hoạch kỹ thuật Công ty Cổ phần BOT Bắc Giang – Lạng Sơn – Hữu Nghị, để làm rõ hơn cơ chế, lợi ích và giải pháp cho phát triển TOD tại Việt Nam.
ThS. Hoàng Minh Sơn – Chuyên gia thẩm tra dự án đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, Trưởng phòng Kế hoạch kỹ thuật Công ty Cổ phần BOT Bắc Giang – Lạng Sơn – Hữu Nghị.
Thực tiễn cho thấy, khi triển khai hệ thống đường sắt đô thị /hạ tầng, giá đất quanh khu vực nhà ga thường tăng gấp nhiều lần so với giá Nhà nước đền bù, nhất là sau khi dự án hoàn thành. Ông nhìn nhận vấn đề này ra sao?
Đây là xu thế chung không chỉ ở Việt Nam mà cả trên thế giới. Nếu có cơ chế, chính sách khai thác khoản chênh lệch này, sẽ mang lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách, từ đó quay trở lại đầu tư cho dự án, thay vì phải sử dụng vốn vay hoặc chi trực tiếp từ ngân sách Nhà nước.
Giá đất tăng theo hạ tầng là quy luật tự nhiên. Giao thông phát triển đến đâu, đô thị hình thành đến đó. Trong bối cảnh nhu cầu phát triển đô thị tại Việt Nam còn rất cao, việc gắn dự án đường sắt với các khu đô thị TOD không chỉ phù hợp quy hoạch mà còn trở thành nguồn vốn quan trọng, giúp dự án khả thi và bền vững hơn.
Vậy theo ông, làm thế nào để khai thác, quản lý tốt khoản chênh lệch này?
Hiện nay, khó khăn lớn nhất khi triển khai dự án hạ tầng, đặc biệt là đường sắt, chính là công tác giải phóng mặt bằng do liên quan nhiều loại đất khác nhau: đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đô thị… Vì vậy, cần có cơ chế đền bù đặc thù và hợp lý, đồng thời lựa chọn vị trí ga tối ưu, nằm trong khu vực đã được quy hoạch phát triển đô thị để tránh phải điều chỉnh quy hoạch.
Nếu thực hiện đúng quy hoạch, Nhà nước sẽ thu được phần chênh lệch lớn giữa giá đền bù và giá đất đô thị sau khi đấu giá công khai, minh bạch. Khoản thu này sẽ trở thành nguồn vốn đầu tư ngược trở lại cho dự án. Doanh nghiệp được hưởng lợi khi tham gia đấu giá và phát triển các khu đô thị, còn người dân được hưởng tiện ích về hạ tầng, sinh sống thuận tiện hơn.
Ngoài ra, dự án còn mang lại nhiều lợi ích lan tỏa khác: giảm chi phí logistics, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo việc làm… Để cơ chế này hiệu quả, công tác đền bù phải nhanh gọn, thỏa đáng để tránh xung đột lợi ích, còn đấu giá đất phải minh bạch, có sự tham gia rộng rãi của các nhà đầu tư.
TOD ở Tokyo.
Nhưng nếu Nhà nước "tận thu" rồi, thì liệu dự án còn hấp dẫn nhà đầu tư? Làm sao để hài hòa được lợi ích Nhà nước với người dân, doanh nghiệp?
Để tối ưu, công tác đền bù phải hợp lý, đảm bảo quyền lợi người dân và tuân thủ pháp luật; còn đấu giá đất phải công khai, minh bạch, khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia. Nếu quản lý kém, số nhà đầu tư ít, giá đấu giá thấp sẽ khiến nguồn thu hạn chế, lãng phí đất đai và làm tăng rủi ro cho dự án.
Trong khi đó, doanh nghiệp tham gia đấu giá có thể phát triển các dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ trên quỹ đất TOD. Như vậy, Nhà nước hưởng lợi từ chênh lệch giá đất, còn nhà đầu tư có lợi nhuận từ kinh doanh, tạo ra hệ sinh thái cùng phát triển.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp khi tham gia các dự án TOD sẽ có cơ hội mở rộng thị trường, phát triển bất động sản, thương mại dịch vụ và hạ tầng phụ trợ. Đây là nguồn lợi nhuận lâu dài, ổn định, gắn với sự phát triển của đô thị.
Để hài hòa lợi ích ba bên, Nhà nước cần ban hành chính sách minh bạch và công bằng: nguồn chênh lệch giá đất được thu hồi vào ngân sách; doanh nghiệp được tham gia đấu giá, đấu thầu cạnh tranh; còn người dân nhận được đền bù thỏa đáng và hưởng lợi từ hạ tầng, dịch vụ đô thị mới. Cơ chế này vừa giảm gánh nặng ngân sách, vừa tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội bền vững.
Xin cảm ơn ông!