Bộ Xây dựng vừa ban hành Công điện đề nghị các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, nhất là về thể chế, pháp lý, nguồn vốn, quỹ đất… để tăng tốc hoàn thành mục tiêu gần 160.000 căn NOXH trong 2026.
Không được "khởi công xong để đó"
Hai năm qua, Đà Nẵng có chuyển biến rõ rệt về phát triển nhà ở xã hội. Riêng năm 2026, thành phố được giao chỉ tiêu gần 5.000 căn và đang triển khai rất cụ thể. Nếu hoàn thành 6.000 căn, thành phố sẽ vượt chỉ tiêu năm nay.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh kiểm tra, đôn đốc triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hải Phòng, ngày 22/4.
Tại tỉnh Thái Nguyên, năm 2026 địa phương được giao hoàn thành 3.422 căn và có khả năng đạt khoảng 4.600 căn nếu các dự án được thúc đẩy đúng tiến độ. Từ đầu năm 2026 đến nay, tỉnh đã chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư 5 dự án; 8 dự án đang thực hiện các thủ tục lập dự án, giao đất… để cấp phép xây dựng.
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, đến ngày 10/4, trong 4 tháng đầu năm, cả nước đã khởi công xây dựng thêm 40 dự án với quy mô 36.590 căn (đạt 23% chỉ tiêu 158.723 căn nhà ở xã hội trong năm 2026). Lũy kế đến nay, cả nước đang đầu tư xây dựng 786 dự án với quy mô 725.146 căn, đạt 72,5% so với chỉ tiêu được giao của cả. Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.
Chủ tịch UBND tỉnh Thái Nguyên, ông Vương Quốc Tuấn thẳng thắn nhìn nhận một số cơ quan chuyên môn vẫn chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn. Nếu không cải thiện, nguy cơ chậm tiến độ, ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển là rất rõ.
Vì vậy, yêu cầu các Sở, ngành phải rà soát, phát hiện sớm các vướng mắc; tăng cường phối hợp, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục; kiểm soát tiến độ dự án hằng tuần, làm rõ trách nhiệm của từng đơn vị. Đặc biệt, không để xảy ra tình trạng "khởi công xong để đấy", thiếu theo dõi, đôn đốc.
Đối với các dự án chậm tiến độ, không đáp ứng cam kết, tỉnh sẽ xem xét xử lý nghiêm, thậm chí không tiếp tục giao thực hiện các dự án mới trong thời gian tới.
Tại TP.HCM, sau sáp nhập, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2026 cần hoàn thành là 28.500 căn.
Hiện TP đang đồng loạt triển khai nhiều dự án, đã có 2 dự án khởi công với 2.652 căn; 1 dự án hoàn thành với 580 căn; 11 dự án đang thi công khoảng 9.700 căn; đồng thời có 41 dự án dự kiến khởi công trước ngày 30/6 với khoảng 29.200 căn.
Một trong những kinh nghiệm được địa phương đặc biệt lưu tâm là chủ động chuẩn bị quỹ đất quy mô lớn. Hiện TP.HCM có khoảng 1.740ha đất phát triển nhà ở xã hội, bao gồm 195 khu đất, dự án sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Cùng đó, thành phố yêu cầu thực hiện nghiêm quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại. Trường hợp chủ đầu tư chậm triển khai sẽ bị xem xét thu hồi để giao đơn vị khác thực hiện.
Phó chủ tịch UBND TP.HCM Hoàng Nguyên Dinh đã giao Sở Xây dựng chủ trì tham mưu UBND thành phố phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng đơn vị đối với danh mục 41 dự án dự kiến khởi công trong quý II/2026. Trong đó, xác định rõ từng dự án giao cho đơn vị nào chịu trách nhiệm chính, phối hợp với phường, xã nào và thời hạn hoàn thành cụ thể.
Nhận diện thách thức
Tại Hà Nội, thành phố được giao chỉ tiêu 18.600 căn trong năm 2026. So với các địa phương khác, chỉ tiêu này là rất lớn.
Ông Luyện Văn Phương, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, năm 2026, thành phố dự kiến có khoảng 20.966 căn hộ tại 32 dự án hoàn thành hoặc đủ điều kiện cung ứng ra thị trường, cơ bản đáp ứng mục tiêu được giao. Trong đó, 19 dự án đã khởi công, đang triển khai với 15.680 căn hộ; 47 dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư, giao chủ đầu tư với khoảng 42.320 căn hộ…
Báo Xây dựng tổ chức Hội thảo nhà ở xã hội khu vực miền Trung - Tây Nguyên
Thực hiện nhiệm vụ thông tin, tuyên truyền chính sách của ngành Xây dựng, Báo Xây dựng phối hợp UBND tỉnh Quảng Ngãi tổ chức Hội thảo chuyên đề về nhà ở xã hội với chủ đề: "Nhà ở xã hội tại miền Trung- Tây Nguyên: Thực trạng, cơ chế và giải pháp thúc đẩy" vào ngày 19/5 tại tỉnh Quảng Ngãi.
Hội thảo có sự tham dự của lãnh đạo Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Quảng Ngãi và một số tỉnh miền Trung - Tây Nguyên; lãnh đạo Sở Xây dựng trên địa bàn, đại diện các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, nhà ở xã hội…
Tại hội thảo, các chuyên gia, nhà quản lý sẽ tập trung trình bày, tham luận, đánh giá thực trạng triển khai chính sách phát triển nhà ở xã hội tại khu vực miền Trung - Tây Nguyên; phân tích tác động cơ chế chính sách, hành lang pháp lý liên quan nhà ở xã hội, đặc biệt cơ chế luồng xanh ưu tiên theo Công điện 08 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; chia sẻ kinh nghiệm, mô hình hay của địa phương và doanh nghiệp; tạo diễn đàn đối thoại giữa cơ quan quản lý Nhà nước và doanh nghiệp đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội; giới thiệu các quỹ đất, dự án nhà ở xã hội tiềm năng.
Hội thảo sẽ được cập nhật trên Báo Xây dựng điện tử và nhiều cơ quan báo chí truyền thông.
Ngân Hà
Còn lại 34 dự án với khoảng 33.666 căn hộ đang triển khai giải phóng mặt bằng; một số dự án gặp vướng mắc trong công tác lập mới hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chưa có cơ sở để phê duyệt…
Hiện có ba khó khăn, vướng mắc dẫn đến nguy cơ làm chậm tiến độ các dự án. Thứ nhất, việc lập mới hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đối với một số dự án chỉ được phê duyệt sau khi quy hoạch phân khu được duyệt. Thứ hai, công tác giải phóng mặt bằng bị kéo dài.
Thứ ba là chi phí đầu tư xây dựng, máy móc, nhân công, vật tư vật liệu… chênh lệch lớn so với giá công bố của Nhà nước. Điều này dẫn đến không có cơ sở hạch toán đầy đủ vào giá bán nhà theo quy định.
Chi phí lãi vay tăng cao, ảnh hưởng đến định mức lợi nhuận của nhà đầu tư. Do vậy, một số nhà đầu tư đang triển khai thi công cầm chừng, chờ điều chỉnh đơn giá cho phù hợp. Mặt khác, TP Hà Nội cũng chưa thành lập được Quỹ nhà ở địa phương.
Ông Dương Đức Tuấn, Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội cho biết, sẽ giao Sở Xây dựng tập trung phối hợp để đẩy nhanh tiến độ các dự án, phấn đấu đạt chỉ tiêu được giao, trong đó đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng…
Tại Phú Thọ, hiện tỉnh đang triển khai 17 dự án với tổng quy mô khoảng 15.137 căn hộ. Theo Sở Xây dựng Phú Thọ, dù nhà ở xã hội thuộc nhóm ưu tiên, song trên thực tế, tiến độ giải ngân các gói tín dụng ưu đãi còn chậm, chưa đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp.
Trong khi đó, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng là điểm nghẽn lớn. Đối với phần quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội trong các dự án thương mại, do không phải là phần mang lại lợi nhuận chính, nên một số chủ đầu tư chưa thực sự quan tâm triển khai.
Ông Nguyễn Lê Điển Ngọc, Trưởng Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Phú Thọ) cho biết, Sở Xây dựng Phú Thọ đang triển khai nhiều giải pháp đồng bộ, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và thúc đẩy tiến độ các dự án.
Cùng đó, tỉnh đẩy nhanh việc lập và điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030; triển khai cơ chế "luồng xanh", cắt giảm 50% thời gian giải quyết thủ tục với các dự án nhà ở xã hội, phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu 10.000 căn.
Tại Quảng Ninh, năm 2026, địa phương được giao hoàn thành hơn 2.700 căn nhà ở xã hội. Các chủ đầu tư được yêu cầu tập trung nguồn lực hoàn thiện thủ tục, phấn đấu khởi công các dự án nhà ở xã hội trong quý II và quý III/2026. Đối với các dự án đang triển khai, tỉnh yêu cầu tăng cường kiểm tra, đôn đốc để hoàn thành hoặc hoàn thành từng phần ngay trong năm 2026.
Đòn bẩy từ cơ chế đặc thù
Thực tế cho thấy, thời gian qua, nhiều nút thắt thủ tục pháp lý mà hàng loạt chủ đầu tư kiến nghị đã được giải quyết cơ bản.
Dự án nhà ở xã hội số 4 Phan Chu Trinh, TP.HCM đang được thi công gấp rút, dự kiến hoàn thành trong năm 2026.
Tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 về một số cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội, cơ chế "mở" lần đầu tiên được thiết lập, thông qua việc trao quyền chủ động cho doanh nghiệp chủ đầu tư được chọn hình thức làm thủ tục pháp lý, đồng thời giảm thủ tục chồng chéo đã tồn tại trước đây.
Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), theo Nghị quyết số 201, các dự án nhà ở xã hội không bắt buộc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Thay vào đó, chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt và chịu trách nhiệm tuân thủ quy định pháp luật.
Về thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy, thủ tục này được lồng ghép trong quá trình cấp giấy phép xây dựng, nếu thuộc diện phải cấp phép và được giải quyết trong 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong khi đó, Luật Xây dựng quy định, dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và phê duyệt thì không cần xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
Đáng chú ý, Nghị quyết 201 cho phép áp dụng cơ chế có lợi hơn, vì vậy chủ đầu tư có thể lựa chọn thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng để được miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc ngược lại, thực hiện thẩm định để được miễn cấp phép xây dựng. Trường hợp chọn phương án thẩm định để miễn giấy phép, cơ quan chuyên môn có trách nhiệm thực hiện theo quy định hiện hành.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, việc tháo gỡ vướng mắc về giấy phép xây dựng và thẩm định dự án không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp cho người dân thu nhập thấp, công nhân và người lao động đô thị.
Khi doanh nghiệp được quyền lựa chọn thủ tục thuận lợi nhất, quá trình đầu tư sẽ thông suốt, nhanh hơn. Từ đó nguồn cung nhà ở xã hội cũng sẽ được cải thiện hơn. "Đây có thể xem là một bước điều chỉnh nhỏ về thủ tục, nhưng hiệu quả rất lớn đối với cả doanh nghiệp, người dân lẫn thị trường bất động sản", ông Châu nói.
Khẩn trương tháo gỡ vướng mắc
Bộ Xây dựng vừa có Công điện số 08 đề nghị các địa phương khẩn trương tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ, quyết tâm hoàn thành mục tiêu hơn 158.700 căn nhà ở xã hội trong năm nay.
Theo công điện này, một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác phát triển nhà ở xã hội, chưa bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hạ tầng để có quỹ đất sạch; một số địa phương đã dành quỹ đất đủ về số lượng, tuy nhiên "chất lượng" của quỹ đất này còn chưa đảm bảo: Quy hoạch, bố trí ở những nơi xa trung tâm, thiếu kết nối về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Trước những tồn tại trên, Bộ Xây dựng yêu cầu Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố tập trung triển khai đồng bộ nhiều giải pháp nhằm đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu năm 2026.
Kiến nghị xác định rõ chi phí được tính vào giá thành
Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, việc chưa có hướng dẫn thống nhất về cách xác định và phân bổ chi phí bồi thường, chi phí hạ tầng kỹ thuật vào giá bán căn hộ đang là "nút thắt" lớn khiến chủ đầu tư e ngại tham gia phân khúc này.
Hiện chưa có một công thức hoặc nguyên tắc thống nhất về việc chi phí đất nào được tính vào giá bán, mức phân bổ ra sao và giới hạn hợp lý như thế nào. Trong khi đó, trên thực tế nhiều doanh nghiệp phải tự thỏa thuận mua đất theo giá thị trường rất cao để có quỹ đất sạch triển khai dự án.
Theo các doanh nghiệp, cơ quan quản lý cần xác định rõ khoản chi phí nào được tính vào giá thành, mức trần phân bổ ra sao và nguyên tắc hậu kiểm như thế nào để doanh nghiệp có cơ sở lập phương án đầu tư dài hạn.
Đồng thời, cần xây dựng cơ chế hậu kiểm minh bạch, ổn định và có tính bảo vệ đối với các doanh nghiệp thực hiện đúng quy định, tránh tình trạng dự án đã hoàn thành, đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng chủ đầu tư vẫn đối mặt nguy cơ bị xuất toán hoặc truy thu lớn.
Các doanh nghiệp cũng kiến nghị đẩy nhanh việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất, công khai phương pháp xác định chi phí hợp lý và rút ngắn quy trình xử lý thủ tục đầu tư để giảm áp lực tài chính phát sinh trong quá trình triển khai dự án.
Tại Quảng Ninh, ông Đinh Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Ngân Hà Quảng Ninh, doanh nghiệp hiện đang triển khai dự án nhà ở xã hội tại phường Hà Tu, đề nghị cơ quan chức năng xem xét hỗ trợ xác định tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất thương mại theo tiến độ đề xuất.
Đại diện doanh nghiệp cho rằng, hệ thống định mức, đơn giá xây dựng hiện hành chưa theo kịp diễn biến thực tế của thị trường. Giá nhân công và vật liệu xây dựng tăng mạnh khiến tổng mức đầu tư bị đội lên đáng kể, trong khi cơ chế hậu kiểm về giá tạo nhiều áp lực cho nhà đầu tư.
Trong khi đó, Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco) đang triển khai dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị phường Cao Xanh và Hà Lầm kiến nghị tỉnh và các cơ quan chức năng sớm có giải pháp bình ổn giá vật liệu xây dựng.
Nhóm phóng viên