Trái phiếu bất động sản “ấm” dần

Thị trường trái phiếu ghi nhận nhịp sôi động trở lại của các doanh nghiệp bất động sản trên nhiều phân khúc với điểm chung là chấp nhận mặt bằng lãi suất cao để thu hút dòng tiền trung - dài hạn.

Tiền trái phiếu "đổ" về bất động sản

Ở nhóm bất động sản gắn với khu công nghiệp và hạ tầng, Becamex IDC (BCM) vừa hoàn tất phát hành lô trái phiếu trị giá 900 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, với lãi suất 10,3%/năm cho kỳ đầu. Trước đó, trong tháng 11/2025, BCM cũng huy động thêm 660 tỷ đồng trái phiếu với cùng kỳ hạn và mức lãi suất.

Cùng xu hướng, Công ty TNHH MTV Vipico phát hành 3 lô trái phiếu trong tháng 11/2025, tổng giá trị gần 2.300 tỷ đồng, lãi suất cố định 9,3%/năm, kỳ hạn 96 tháng. TNI Nam Quang cũng đẩy mạnh huy động vốn khi thu về 2.500 tỷ đồng thông qua 3 lô trái phiếu, kỳ hạn kéo dài từ 84-108 tháng, lãi suất quanh ngưỡng 9-9,1%/năm.

Trong khi đó, ở phân khúc bất động sản nhà ở, chỉ trong hơn một tháng, Công ty CP May - Diêm Sài Gòn đã phát hành 4 lô trái phiếu với tổng giá trị vượt 3.000 tỷ đồng, lãi suất cố định 9%/năm, kỳ hạn lên tới 108 tháng. Lũy kế cả năm, quy mô huy động của May - Diêm Sài Gòn đã vượt 6.500 tỷ đồng, với lãi suất phát hành dao động 9- 9,2%/năm.

Đáng chú ý nhất là mức lãi suất cao hiếm thấy của Tập đoàn Khải Hoàn Land (KHG). Doanh nghiệp này phát hành lô trái phiếu trị giá 80 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng, với lãi suất kết hợp lên tới 13,5%/năm - cao nhất trên thị trường. Trước đó, tháng 10/2025, Khải Hoàn Land cũng đã phát hành một lô trái phiếu cùng quy mô và mức lãi suất tương tự.

Bên cạnh đó, Văn Phú Invest (VPI) cũng tham gia làn sóng cuối năm khi phát hành lô trái phiếu trị giá 135 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, lãi suất 10%/năm.

Xu hướng tăng lãi suất

Theo số liệu từ FiinGroup, trong tháng 11/2025, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 12.800 tỷ đồng trái phiếu, cao gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước và tương đương mức bình quân của quý II/2025.

Tính lũy kế 11 tháng, tổng giá trị trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản huy động vượt 120.000 tỷ đồng, gần gấp đôi cùng kỳ, cho thấy nhu cầu vốn trung và dài hạn của lĩnh vực này vẫn rất lớn, dù áp lực về dòng tiền và thanh khoản chưa hề suy giảm.

Đáng chú ý, mặt bằng lãi suất phát hành tiếp tục xu hướng đi lên. Lãi suất coupon bình quân trong tháng 11 đạt khoảng 10,5%/năm, tăng rõ rệt so với tháng trước. Trong đó, nhóm trái phiếu kỳ hạn ngắn từ 1-3 năm ghi nhận mức tăng mạnh nhất, với lãi suất phổ biến vượt ngưỡng 12%/năm.

Cùng đó, các đợt phát hành trái phiếu kỳ hạn dài trên 5 năm cũng xuất hiện nhiều hơn, phản ánh yêu cầu bù đắp rủi ro cao hơn từ phía nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất thị trường có dấu hiệu bước vào một chu kỳ tăng mới.

Trái ngược với xu hướng này, lãi suất trái phiếu ngân hàng vẫn duy trì tương đối ổn định, dao động quanh mức 6-6,5%/năm.

Dư địa tăng trưởng mới

Số liệu của FiinGroup cho thấy, áp lực đáo hạn trái phiếu của khối doanh nghiệp phi ngân hàng sẽ tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026, với tổng giá trị ước khoảng 77.700 tỷ đồng, cao hơn hơn hai lần so với cùng kỳ năm trước. Trong cơ cấu này, bất động sản tiếp tục là khu vực nhạy cảm nhất khi chiếm gần 70% tổng nghĩa vụ trả nợ, trở thành tâm điểm rủi ro của thị trường.

Riêng tháng 1/2026, tổng giá trị gốc và lãi trái phiếu đến hạn thanh toán ước đạt 8.600 tỷ đồng. Dù đã giảm đáng kể so với tháng 12/2025, con số này vẫn tương đương cùng kỳ năm ngoái.

Đáng lưu ý, khối doanh nghiệp phi ngân hàng chiếm khoảng 5.000 tỷ đồng, trong đó riêng bất động sản đóng góp tới khoảng 3.400 tỷ đồng, cho thấy áp lực trả nợ vẫn tập trung cao vào nhóm này.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản mới chỉ phục hồi nhẹ và chưa đồng đều, dòng tiền thực tế của nhiều doanh nghiệp vẫn còn hạn hẹp. Thực tế, thời gian qua ghi nhận không ít trường hợp phải tái cơ cấu nợ, gia hạn nghĩa vụ hoặc chậm thanh toán trái phiếu. Một số doanh nghiệp quy mô lớn tiếp tục nằm trong nhóm có lượng trái phiếu đáo hạn cao, phản ánh rủi ro tập trung vẫn hiện hữu và chưa được phân tán.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, bức tranh tổng thể đã bớt căng thẳng hơn so với giai đoạn cao điểm trước đây. Các "điểm rơi" đáo hạn lớn chủ yếu rơi vào quý IV/2026 và quý II/2027, trong đó bất động sản chiếm khoảng 60%.

Dù tỷ trọng vẫn ở mức cao, mức độ áp lực hiện nay chỉ tương đương khoảng hai phần ba so với đỉnh tháng 8/2023. Đồng thời, doanh số bán hàng đang từng bước cải thiện, mang lại thêm dòng tiền cho doanh nghiệp, trong khi mặt bằng lãi suất ổn định giúp quá trình tái cơ cấu nợ diễn ra thuận lợi hơn.

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản không còn ở trạng thái "kẹt dòng tiền" như giai đoạn trước, khi thị trường đang dần hồi phục.

Cùng đó, làn sóng đầu tư công được đẩy mạnh, đặc biệt trong các dự án hạ tầng giao thông và logistics, đang mở ra dư địa tăng trưởng mới, tạo lực đỡ cho thị trường bất động sản cũng như thị trường trái phiếu trong trung và dài hạn.