Vì sao chưa thể bỏ công chứng theo địa phương với giao dịch bất động sản?

Trước đề nghị bỏ quy định thẩm quyền công chứng theo tỉnh/thành đối với bất động sản, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng giữa các địa phương chưa được liên thông; nếu bỏ ngay sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Sáng 11/4, Quốc hội dành cả buổi thảo luận ở hội trường về 3 dự án luật, trong đó có dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng. Nhiều đại biểu quan tâm tới các quy định công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản.

Đề nghị cho phép công chứng giao dịch bất động sản phi địa giới

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) đề nghị cần cân nhắc thận trọng việc có nên coi hợp đồng đặt cọc để mua bán bất động sản là đối tượng thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên hay không.

Đại biểu phân tích, theo pháp luật hiện hành, các hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản, nhà ở là giao dịch bắt buộc công chứng hoặc chứng thực; trong khi đó, hợp đồng đặt cọc hiện không thuộc diện bắt buộc phải công chứng.

Nếu coi đặt cọc là một phần không tách rời của giao dịch mua bán bất động sản thì sẽ kéo theo việc mở rộng thêm một loại hợp đồng phải công chứng. 

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy điều này có thể gây ra nhiều hệ lụy. Trường hợp bên mua vi phạm thỏa thuận đặt cọc, bên bán về nguyên tắc có quyền bán cho người khác, nhưng nếu hợp đồng đặt cọc đã được công chứng mà chưa được hủy thì có thể phát sinh vướng mắc pháp lý, thậm chí bị lợi dụng để gây bất lợi cho bên bán. Vì vậy, đại biểu đề nghị cân nhắc không quy định nội dung này trong dự thảo luật.

Về thẩm quyền công chứng theo địa giới hành chính, đại biểu lo ngại nếu tiếp tục duy trì quy định chỉ cho phép công chứng giao dịch bất động sản tại địa phương nơi có tài sản sẽ gây ra nhiều hệ lụy.

"Nếu người dân không được chọn văn phòng công chứng ngoài địa bàn, bản chất "xã hội hóa" sẽ bị biến tướng thành "khoanh vùng bằng pháp luật". Chất lượng dịch vụ sẽ không thể nâng cao nếu văn phòng công chứng được hưởng đặc quyền nhờ vị trí địa lý thay vì năng lực chuyên môn", đại biểu nêu quan điểm.

Đại biểu đề nghị mở rộng phạm vi công chứng ngoài trụ sở và cho phép thực hiện phi địa giới hành chính ngay khi luật có hiệu lực; giao chính quyền địa phương hỗ trợ quyền truy cập cơ sở dữ liệu cho công chứng viên các địa phương khác khi có nhu cầu.

Trường hợp cần thiết, có thể lùi thời điểm có hiệu lực của luật đến ngày 1/7/2027 để hoàn thiện cơ sở dữ liệu tập trung ở Trung ương, cho phép thực hiện công chứng trên phạm vi toàn quốc.

Cùng tham gia góp ý, đại biểu, Thiếu tướng Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ cho rằng quy định về công chứng bất động sản cần linh hoạt, có loại hợp đồng nên khuyến khích công chứng, có loại có thể để người dân tự lựa chọn theo nhu cầu, qua đó giúp giảm bớt áp lực thủ tục không cần thiết cho người dân.

Ngoài ra, đại biểu đề nghị làm rõ bản chất của hoạt động công chứng trong giao dịch bất động sản là công chứng về hình thức hay cả nội dung đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm pháp lý của công chứng viên đối với các giao dịch có dấu hiệu sai phạm.

"Ví dụ, trong các giao dịch bất động sản có nghi vấn về việc kê khai hai giá để trốn thuế, liệu công chứng viên có phải chịu trách nhiệm liên đới hay không?", đại biểu nêu.

Đề xuất bổ sung quyền, cơ chế miễn trách nhiệm với công chứng viên

Trong khi đó, đại biểu Hoàng Thị Thu Trang (đoàn Nghệ An) đề nghị làm rõ quyền của công chứng viên.

Theo đại biểu, dự thảo luật quy định về quyền của công chứng viên chưa đủ mạnh để bảo đảm hành nghề, nhất là trong việc xác minh tính hợp pháp của giao dịch.

Điều này dẫn đến: công chứng viên vẫn thực hiện công chứng nhưng tiềm ẩn nguy cơ sai phạm, tranh chấp, lừa đảo; từ chối công chứng do lo ngại rủi ro; yêu cầu người dân thực hiện thêm nhiều thủ tục, cung cấp giấy tờ, gây rườm rà và tốn kém. Dù ở tình huống nào, người chịu ảnh hưởng cuối cùng vẫn là người dân và doanh nghiệp.

Hơn nữa, do không được truy cập cơ sở dữ liệu đất đai, công chứng viên không thể xác minh việc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được xóa thế chấp hay chưa.

Để khắc phục, đại biểu đề nghị bổ sung quy định về quyền hạn của công chứng viên tương xứng với vai trò và trách nhiệm như bổ sung quyền yêu cầu (không chỉ dừng ở mức đề nghị) các cá nhân, tổ chức cung cấp thông tin; quyền truy cập cơ sở dữ liệu dân cư và đất đai (có thể kèm cơ chế thu phí).

Đồng thời, nữ đại biểu đề xuất có cơ chế miễn trách nhiệm đối với các giao dịch có sai phạm trong trường hợp công chứng viên đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm theo quy định pháp luật, không có lỗi và không có yếu tố cố ý.

Sẽ rủi ro nếu bỏ ngay thẩm quyền công chứng theo địa hạt với giao dịch bất động sản 

Giải trình làm rõ các ý kiến đại biểu về thẩm quyền công chứng theo địa hạt đối với bất động sản, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết Chính phủ nhận thấy quy định này vẫn cần thiết nhằm bảo đảm an toàn pháp lý và phòng ngừa gian lận trong các giao dịch bất động sản.

Thực tế, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, gắn với quyền lợi thiết yếu của người dân và tác động tới ổn định xã hội. Nếu các giao dịch như mua bán, tặng cho không được kiểm soát chặt chẽ, minh bạch, nguy cơ phát sinh tranh chấp sẽ rất lớn và phức tạp. Do đó, pháp luật cần bảo đảm cân bằng giữa tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp và yêu cầu quản lý chặt chẽ để bảo đảm an toàn pháp lý.

Quy định thẩm quyền theo địa hạt giúp công chứng viên tại địa phương có điều kiện thuận lợi để kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản, xác minh nhân thân các bên tham gia giao dịch, hạn chế các hành vi giả mạo, lừa đảo.

Hiện nay, hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng giữa các địa phương vẫn chưa được liên thông; mỗi tỉnh, thành phố đang vận hành hệ thống riêng. Nếu bỏ ngay ở thời điểm hiện tại sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Hơn nữa, trong dự thảo luật có nhiều điểm mới, thay cụm từ "giao dịch về bất động sản" bằng "giao dịch có đối tượng là bất động sản", qua đó làm rõ phạm vi áp dụng. Như vậy chỉ các giao dịch trực tiếp liên quan đến bất động sản (như hợp đồng ủy quyền) mới thuộc diện điều chỉnh, còn các giao dịch gián tiếp sẽ không bắt buộc thực hiện công chứng theo địa hạt.