Hạ nhiệt giá bất động sản, cách nào?

Giá nhà, đất ở các đô thị lớn hiện ở mức cao so với đại đa số thu nhập của người dân. Nếu giá nhà tiếp tục leo thang, tình hình an sinh xã hội sẽ bị ảnh hưởng lớn.

Tại một hội nghị gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo cần đưa giá nhà thương mại ở mức hợp lý, phù hợp bản chất thị trường và thu nhập của người dân.

Gian nan tìm chốn an cư

Dù chỉ bị ảnh hưởng bởi hoàn lưu của cơn bão số 10 Bualoi, mưa lớn kéo dài đã khiến nhiều khu vực của Hà Nội ngập nặng. Tại các khu nhà trọ ở khu vực Phùng Khoang (phường Thanh Xuân) nước dâng cao khoảng 60cm, các gia đình thuê nhà đã phải đi sơ tán hoặc dịch chuyển đồ đạc lên vị trí cao hơn để chờ nước rút.

Anh Xuân Mạnh, quê Hải Phòng ở lại Hà Nội lập nghiệp sau khi tốt nghiệp đại học, cùng gia đình vợ và hai con gái nhỏ, thuê trọ trong 1 căn nhà 30m2 với số tiền 6 triệu đồng/tháng cho biết: "Mỗi khi trời mưa, con ngõ nhỏ hẹp bị dềnh nước bẩn, ô nhiễm và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Khi trời nắng to thì nhiệt từ mái tôn dội xuống, nhiệt độ tăng cao đến nửa đêm chưa tan oi bức. Cuộc sống rất bức bối, chật vật".

Anh Mạnh tâm sự, anh đã tìm hiểu việc mua nhà từ ba năm nay, sau khi có khoản tiền tiết kiệm dành dụm. Tuy nhiên, giá nhà, đất mỗi khi được hỏi đến đều từ 5-6 tỷ đồng/căn dù chỉ là những căn nhà đã cũ nát, bong tróc, xập xệ. Những thửa đất xa ngoại thành giá thấp hơn, nhưng phải nộp 100% tiền, lại phải xây dựng mất hàng năm trời mới được về ở. Vấn đề nữa là đưa đón trẻ con đi học, di chuyển đến chỗ làm hằng ngày cũng là phương án bất khả thi.

Công cuộc tìm chốn an cư cũng tương tự với chị Thu Mai, viên chức tại một cơ quan quản lý Nhà nước. Chị Mai đã lặn lội đi thăm gần như tất cả các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) từ khi xuất hiện thông tin dự án được phê duyệt.

"Tôi đã đi sang dự án của BIC Thượng Thanh Long Biên, dự án Kim Hoa, dự án của Tổng Công ty HUD ở Mê Linh, dự án của Tổng Công ty 319 ở Đông Anh và hàng chục dự án khác trong suốt nhiều năm nay. Nhưng cả 3 lần làm hồ sơ mua đều không được. Lúc thì dự án không thuộc đối tượng, khi thì bốc thăm không trúng. NƠXH là giấc mơ duy nhất mà tôi có thể mua được, còn nhà ở thương mại thì không dám nghĩ tới", chị Thu Mai nói.

Theo một chuyên gia, thị trường bất động sản hiện nay đang tăng giá phi lý, vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân. Tình trạng này không chỉ gây ra áp lực cho các hộ gia đình trẻ, công nhân, người lao động có thu nhập trung bình - thấp, mà còn làm ảnh hưởng tới niềm tin của xã hội vào sự phát triển bền vững, công bằng. Nhà ở vốn phải là nhu cầu thiết yếu, là "an cư lạc nghiệp", nay lại trở thành gánh nặng và xa vời với phần đông người dân.

Giá ngày càng cao

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, khoảng từ 150 - 300 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.

Giá bất động sản cao trực tiếp tác động đến nhu cầu nhà ở của hàng chục triệu người dân có mức thu nhập vừa và thấp.

Những điều này cho thấy bức tranh thị trường bất động sản hiện nay không chỉ chịu áp lực từ phía cung cầu, mà còn vướng mắc nặng nề về thể chế và thực thi. Nếu không có những giải pháp đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng mất cân đối khi giá nhà ngày càng cao, nguồn cung hạn chế, còn nhu cầu thực sự của người dân về chỗ ở ổn định lại chưa được đáp ứng đúng mức.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế. Giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính tăng đang dẫn đến rất nhiều bất cập trên thị trường với cả doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế.

Bà Võ Nhật Liễu, Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án bất động sản PROPIIN cho rằng, tiền sử dụng đất hiện nay chiếm khoảng 20% giá trị dự án, không chỉ là con số đầy thách thức mà còn là biến số với doanh nghiệp trong phát triển dự án.

"Do đó, việc tính tiền sử dụng đất từ ngày 1/1/2026 cần có bước đệm để tránh sốc cho thị trường, nhằm tránh tình trạng tăng nhanh và đột ngột. Vì hiện nay, mới chỉ thí điểm nhưng thị trường, người dân đã nhận nhiều cú sốc. Nếu áp dụng ngay đầu năm 2026 có khả năng thị trường sẽ biến động rất mạnh", bà Liễu nói.

Nguyên nhân do đâu?

Theo ông Nguyễn Xuân Bính, Phó Tổng giám đốc Cienco 5 Land (Tập đoàn Mường Thanh), doanh nghiệp không mong muốn tăng giá nhà vì tăng giá đồng nghĩa với việc dự án sẽ rất khó bán. Thực tế, nhà ở phân khúc cao cấp chỉ phục vụ một nhóm nhỏ, các chủ đầu tư luôn muốn phát triển các sản phẩm vừa túi tiền để bán được nhanh và tránh rủi ro tồn kho.

Tuy nhiên hiện nay, giá đất giao cho doanh nghiệp rất cao, kéo theo giá thành sản phẩm nhà ở thương mại bị đội lên. Với mức giá đất đầu vào như vậy, nhà đầu tư khó có thể phát triển nhà ở giá rẻ, mà buộc phải bán ra với giá cao tương ứng.

Một nguyên nhân khác đẩy giá nhà là thủ tục hành chính kéo dài. Nhiều dự án bất động sản mất 5-10 năm chỉ để hoàn thiện thủ tục. Riêng khâu giao đất, xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đã tốn rất nhiều thời gian, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi. Kéo theo đó, chi phí tài chính ngày càng tăng.

"Nhà nước là chủ thể cung cấp nguồn lực đầu vào quan trọng nhất cho thị trường là đất đai. Đồng thời, Nhà nước cũng là đơn vị ban hành và thực thi các chính sách pháp lý, thủ tục đầu tư dự án. Do đó, vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của thị trường cũng như doanh nghiệp bất động sản", ông Bính nói.

PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, vẫn còn tình trạng tồn đọng dự án do thủ tục pháp lý không thông. Đây chính là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Khi giá nhà tăng cao, mất cân đối cung - cầu, phải phân tích rất rõ thị trường, phải can đảm phá vỡ những khó khăn bằng giải pháp tổng thể, tiếp cận từ nhiều phía. Ví dụ như Luật có tương thích hay không, thị trường tài chính thế nào, năng lực doanh nghiệp ra sao…

Ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhìn nhận, vừa qua đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến. Tuy nhiên, một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội.

Tăng nguồn cung, giảm chi phí

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thời gian qua công tác hoàn thiện thể chế, văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực nhà ở, thị trường bất động sản được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tiễn.

Trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận một số tín hiệu phục hồi tích cực. Cả nước có hơn 1.000 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 960 dự án đang triển khai xây dựng, với tổng quy mô khoảng gần 149.000 căn hộ chung cư và hơn 249.000 căn nhà ở riêng lẻ. Một số địa phương đã tích cực phát triển, hình thành các khu đô thị kiểu mẫu, đồng bộ về hạ tầng và chức năng, góp phần nâng cao chất lượng phát triển đô thị.

Nhiều chương trình, đề án phát triển NƠXH được tập trung triển khai và đã có kết quả tích cực. Đến nay, cả nước có 692 dự án NƠXH đang được triển khai với quy mô 633.559 căn, trong đó: 165 dự án hoàn thành, quy mô 110.436 căn; 147 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 135.033 căn; 380 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 388.090 căn.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, Bộ Xây dựng đang xây dựng các đề án như: Đề án 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030; Đề án Quỹ nhà ở quốc gia; Đề án Trung tâm giao dịch nhà và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập. Các đề án đang thực hiện, thúc đẩy nhanh tiến độ và thực hiện thí điểm ngay nhằm tăng nguồn cung, tạo lập nguồn tài chính, giảm thủ tục hành chính để phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững.

Để khắc phục những khó khăn của các địa phương trong việc định giá đất, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết đang đề xuất sửa Nghị định 71/2024 quy định về giá đất. Luật Đất đai sửa đổi cũng được trình Quốc hội trong tháng 10 tới. Trong các định hướng, cơ bản sẽ áp dụng bảng giá đất kèm theo các hệ số điều chỉnh, dự kiến bảng giá đất sẽ có giá trị trong 5 năm, còn hệ số điều chỉnh sẽ được xem xét và điều chỉnh hằng năm.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh giải pháp tăng cung từ việc tháo gỡ về pháp lý: "Cần giải quyết các dự án ách tắc, hiện có gần 3.000 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 6 triệu tỷ đồng. Chỉ cần tháo gỡ 10-15% trong số gần 3.000 dự án đã có một lượng vốn lớn tung vào nền kinh tế. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn là động lực tăng trưởng.

TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng, cần xử lý nghiêm việc thổi giá và làm giá, trong đó cả việc đấu giá đất. Cùng đó, cần phải tính đến việc đánh thuế bất động sản.

"Đánh thuế bất động sản phải có thông tin dữ liệu, muốn có dữ liệu cần 1-2 năm. Cần lên lộ trình để đánh 3 loại thuế bất động sản: Thuế giao dịch (trên doanh thu hoặc lợi nhuận): Đánh thuế ngôi nhà thứ hai trở đi và thuế bất động sản thừa kế", TS Cấn Văn Lực nêu quan điểm.