Hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở

Theo dự kiến chương trình Kỳ họp thứ hai, chiều nay (28/10), Quốc hội sẽ thảo luận tại hội trường về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Dự thảo Luật bổ sung nhiều cơ chế, chính sách, trong đó chú trọng phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, tạo chính sách đột phá để phát triển nhà ở cho thuê.

Đề xuất nhiều cơ chế, chính sách

Trước đó, các đại biểu Quốc hội đã thảo luận tại tổ, sau khi nghe Tờ trình của Chính phủ về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo Tờ trình của Chính phủ, việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2023 kế thừa các quy định còn phù hợp; thể chế đầy đủ quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước.

Đồng thời luật hóa các chính sách thí điểm đã được kiểm chứng; Thực hiện phân cấp, phân quyền, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư kinh doanh tạo môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch.

Dự thảo Luật gồm 13 Chương, 130 Điều, giảm 68 Điều so với quy định của Luật Nhà ở năm 2023.

Với việc phân cấp triệt để, có 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ còn 1 thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thành phần hồ sơ thủ tục hành chính; bổ sung các nội dung như phát triển các nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm nhà ở gồm: nhà thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ...

Bổ sung Chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về đối tượng được thuê; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án; giá cho thuê nhà ở; quản lý nhà ở cho thuê.

Đồng thời, hoàn thiện chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị; bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư; đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Sửa đổi, bổ sung một số quy định để tháo gỡ khó khăn thực tiễn về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở, quản lý, sử dụng nhà chung cư, giao dịch về nhà ở nhằm bảo đảm phù hợp, thống nhất với các Luật mới được ban hành và phù hợp với thực tiễn.

Đề nghị làm rõ hơn một số quy định

Thảo luận tại tổ, đa số các đại biểu Quốc hội đánh giá cao những cơ chế, chính sách đột phá trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đồng thời góp ý thêm nhiều nội dung để tiếp tục hoàn thiện, mang tính khả thi.

Theo đại biểu Tạ Thị Yên (Điện Biên), nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội không nên chỉ dừng ở việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp một khoản tiền thay thế. Trường hợp cho phép nộp tiền thay vì bố trí nhà ở xã hội, cần bảo đảm nguồn tiền được sử dụng đúng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Với quỹ đất nhà ở xã hội được bố trí ở nơi khác, đại biểu đề nghị tính đến khả năng kết nối với việc làm, giao thông và hạ tầng. Bởi một căn nhà có giá thấp nhưng nằm quá xa nơi làm việc, khiến người lao động phải mất nhiều thời gian và chi phí đi lại, chưa chắc đã giúp giảm tổng chi phí sinh hoạt.

Trong khi đó, đại biểu Châu Quỳnh Dao (An Giang) đề nghị nâng ngưỡng trần thu nhập xét duyệt mua nhà ở xã hội theo hướng linh hoạt.

Tại dự thảo quy định cán bộ, công chức, viên chức thuê hay mua nhà ở xã hội phải đảm bảo điều kiện về thu nhập do Chính phủ quy định. Trên thực tế, nhìn chung, thu nhập hiện tại của cán bộ, công chức, viên chức là "không đủ nghèo để được hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ giàu để mua nhà ở thương mại". Vì thế giấc mơ có nhà vẫn xa vời với nhiều người.

Theo đại biểu, điều kiện thu nhập cần được xem xét trên cơ sở thu nhập thực tế sau khi trừ các chi phí sinh hoạt thiết yếu, có tính đến mức sống tối thiểu theo vùng, quy mô gia đình và nghĩa vụ phụng dưỡng người cao tuổi. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội phù hợp hơn.

Đại biểu Nguyễn Vũ Trung (TP.HCM) cho rằng, một số vấn đề quan trọng liên quan đến khả năng chi trả, tiêu chí phân bổ nhà ở, quản lý ưu đãi và bảo vệ người thuê vẫn chưa được quy định đủ rõ trong dự thảo.

Đối với mục tiêu mọi người đều có chỗ ở tại Điều 6, đại biểu đề nghị chuyển hóa thành các tiêu chuẩn có thể đo lường về khả năng chi trả; chi phí nhà ở phải phù hợp với thu nhập hộ gia đình...

Để đáp ứng đa dạng nhu cầu, đại biểu Trung đề xuất mô hình chính sách nhà ở gồm ba tầng. Trong đó, nhà ở thương mại phát triển theo nhu cầu thực tế; nhà ở giá phù hợp và nhà cho thuê dài hạn được hỗ trợ về đất đai, hạ tầng, tín dụng, thuế đi kèm cam kết về giá, thời gian cho thuê và chất lượng; hỗ trợ trực tiếp dành cho những hộ không đủ điều kiện vay mua nhà, thông qua trợ cấp tiền thuê hoặc hỗ trợ thuê mua có thời hạn.

Ưu tiên quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn, hướng tới số đông người dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, ổn định thị trường bất động sản.

Theo ông Hưng, định hướng này đặc biệt quan trọng tại các đô thị lớn, nơi tập trung đông công nhân, người lao động và người thu nhập thấp chưa đủ điều kiện mua nhà. Phát triển nhà ở cho thuê phù hợp sẽ giúp người dân giảm áp lực tài chính ban đầu, có thêm lựa chọn an cư và thuận tiện tiếp cận nơi làm việc.

Để hiện thực hóa mục tiêu, Bộ Xây dựng nghiên cứu đưa các định hướng phát triển nhà ở cho thuê vào quá trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các quy định liên quan. Một trong những giải pháp trọng tâm là bố trí quỹ đất tại những khu vực có nhu cầu cao, như đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II; khu vực phát triển giao thông công cộng theo mô hình TOD; khu công nghiệp, khu chế xuất và khu vực gần các trường đại học, cao đẳng.

Các địa phương được định hướng chủ động rà soát nhu cầu nhà ở, quỹ đất tại đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và những khu vực đô thị hóa nhanh. Công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất sạch và đầu tư hạ tầng cũng cần được triển khai đồng bộ để sớm đưa dự án vào thực hiện.

Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, Bộ Xây dựng nghiên cứu kế thừa, hoàn thiện các cơ chế ưu đãi dành cho nhà ở xã hội, tạo thuận lợi trong lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án. Các chính sách được nghiên cứu gồm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; hỗ trợ tiếp cận vốn vay ưu đãi và kinh phí đấu nối hạ tầng kỹ thuật.

Bên cạnh đó, phương án cho phép chủ đầu tư khai thác một phần diện tích phù hợp để phát triển nhà ở thương mại hoặc công trình dịch vụ, thương mại cũng được tính đến, nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư và thu hút nguồn vốn tư nhân.

"Về thủ tục hành chính, việc kế thừa các cơ chế thí điểm phát triển nhà ở xã hội đã giúp cắt giảm 7 thủ tục, rút ngắn gần 300 ngày thực hiện thủ tục hành chính. Đây là cơ sở để tiếp tục nghiên cứu đơn giản hóa quy trình, giảm thời gian và chi phí chuẩn bị dự án nhà ở cho thuê", ông Hưng nói và cho biết, ngoài nguồn lực doanh nghiệp, Bộ Xây dựng định hướng các địa phương chủ động sử dụng ngân sách đầu tư nhà ở cho thuê, khai thác hiệu quả Quỹ nhà ở quốc gia để bổ sung nguồn cung.

Nhiều kỳ vọng từ doanh nghiệp

Từ thực tiễn triển khai dự án, bà Đỗ Thị Thanh Hà, đại diện Công ty CP Tập đoàn Masterise đề xuất điều chỉnh một số quy định liên quan đến tín dụng, tài sản bảo đảm và quyền của chủ đầu tư.

Theo đó, doanh nghiệp kiến nghị cho phép sử dụng phần dư của tài sản bảo đảm để bảo đảm cho dự án khác, không bắt buộc giải chấp quyền sử dụng đất đối với từng căn nhà khi bán, nếu dự án đã đáp ứng các điều kiện pháp lý cần thiết.

Đối với nhà ở xã hội dành để cho thuê nhưng không có người thuê, đề xuất cho phép chuyển đổi sang nhà ở thương mại trong những trường hợp đáp ứng điều kiện, tránh lãng phí.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Tổng thư ký Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM, Chủ tịch HĐQT Công ty Quản lý Bất động sản My House cho rằng, việc dự thảo bổ sung quy định cho phép ban quản trị chung cư thuê đơn vị chuyên nghiệp khi không đủ năng lực là hướng đi phù hợp thực tiễn.

Tuy nhiên, quy định hiện còn thiếu tiêu chí xác định thế nào là "không đủ năng lực", chưa xác định rõ ai có thẩm quyền ký hợp đồng thuê trong trường hợp khuyết trưởng ban, phó ban và chưa phân định trách nhiệm giữa ban quản trị với đơn vị chuyên nghiệp khi xảy ra sai sót. Nếu không giải quyết được những vấn đề này, quy định khó áp dụng trên thực tế.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN cho rằng, dự thảo đã chuyển từ tư duy "quản lý" sang "quản trị phát triển", trong đó Nhà nước tập trung vào hoàn thiện thể chế, dữ liệu, tiêu chuẩn, hậu kiểm và tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh.

Tuy nhiên, điều quan trọng không nằm ở số lượng quy định được cắt giảm hay bổ sung, mà ở khả năng giải quyết những vướng mắc đang tồn tại trong thực tế. Trách nhiệm phải được giao đúng cho chủ thể có khả năng kiểm soát, dữ liệu cần liên thông để doanh nghiệp không phải khai báo nhiều lần cho cùng một nội dung.

Luật cần đủ chặt để bảo đảm minh bạch và bảo vệ người dân, nhưng cũng phải đủ rõ, đồng bộ và khả thi để doanh nghiệp có thể thực hiện.

Liên quan đến việc đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN cho rằng, ba luật này chắc chắn tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Ông Toan bày tỏ kỳ vọng các văn bản dưới luật sẽ sớm được ban hành, hướng dẫn chi tiết để các quy định mới nhanh chóng đi vào cuộc sống.

Thủ tướng Lê Minh Hưng:

Nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược

Chiều 22/10, Quốc hội thảo luận tại tổ về các dự án: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tại Tổ 3 (gồm các đoàn TP Hải Phòng, tỉnh Lạng Sơn và tỉnh Hà Tĩnh), sau khi lắng nghe 17 ý kiến phát biểu thảo luận, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã trao đổi, làm rõ những nội dung tại dự thảo 3 luật này.

Thủ tướng khẳng định, Chính phủ sẽ chỉ đạo các cơ quan chủ trì phối hợp tiếp thu, giải trình đầy đủ để hoàn thiện các dự thảo luật và các văn bản hướng dẫn, bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không trùng lặp, khả thi khi áp dụng.

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng cho biết, tinh thần xuyên suốt là "nhà trước hết là để người dân có chỗ ở, gắn với an sinh xã hội". Dự thảo luật đã phân rõ thành 4 nhóm: Nhà thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ; nhà ở chính sách.

Trong đó, nhà ở thương mại theo điều tiết của thị trường, ai có điều kiện thu nhập cao thì tiếp cận phân khúc cao cấp. Còn mục tiêu của Nhà nước là quản lý nhà ở cho thuê, nhà công vụ, nhà ở chính sách.

Nhấn mạnh mỗi nhóm đối tượng có cơ chế ưu đãi và cách quản lý riêng, Thủ tướng khẳng định Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn.

Đối với nhà ở công vụ, dự thảo đã bổ sung chính sách về miễn tiền thuê cho cán bộ, công chức, viên chức được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại các xã đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo để cán bộ yên tâm công tác.

Vấn đề thứ hai là tập trung ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê. Theo Thủ tướng, đây là chính sách mới, là mục tiêu ưu tiên và là trụ cột chiến lược để bảo đảm an sinh xã hội, góp phần kiềm chế nguy cơ đầu cơ bất động sản.

Bên cạnh đó, thực tế cho thấy nhiều chung cư xuống cấp nhưng việc cải tạo, xây dựng còn chậm, một phần vì quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà hết niên hạn chưa được quy định rõ.

Lần này, dự thảo quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình xây dựng. Khi phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để xây dựng lại. Để giảm tranh chấp trong quản lý vận hành, dự thảo cũng làm rõ phần sở hữu riêng, sở hữu chung.