Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều "điểm nghẽn", đồng thời có thêm nhiều cơ chế, chính sách đột phá phát triển thị trường bất động sản...
Siết việc bán lại nhà ở xã hội
Liên quan đến Luật Nhà ở sửa đổi, một trong những nội dung được đặc biệt quan tâm là chính sách phát triển nhà ở xã hội.
Chính sách về nhà ở xã hội là chính sách trọng tâm. Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đóng góp trong dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Đại diện Tổng công ty Viglacera - CTCP cho biết, việc xác nhận điều kiện thu nhập đối với người có công với cách mạng vẫn còn nhiều điểm chưa đồng nhất giữa các quy định. Khi sửa đổi, Viglacera mong muốn sẽ làm rõ các đối tượng này để thuận lợi cho cả người dân và doanh nghiệp.
Theo Luật Nhà ở 2023, sau 5 năm, chủ sở hữu nhà ở xã hội được phép bán căn hộ. Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, người sở hữu nhà ở xã hội khi muốn chuyển nhượng sẽ không còn được bán tự do theo cơ chế thị trường như hiện nay, mà chỉ được giao dịch với người đủ điều kiện hưởng chính sách.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đã xây dựng hồ sơ chính sách Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Bộ và gửi lấy ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương, hiệp hội, doanh nghiệp để góp ý. Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu các ý kiến để hoàn thiện, đảm bảo tính khả thi, gửi Bộ Tư pháp thẩm định và báo cáo Chính phủ vào tháng 6/2026.
Đại diện Viglacera cho rằng, cần làm rõ hơn về giá bán, quy trình thực hiện để người dân có thể nắm rõ. Quy định mới này có thể phù hợp đối với thị trường ở Hà Nội, TP.HCM, tuy nhiên tại các địa phương khác người mua có thể sẽ cân nhắc, khiến việc phát triển nhà ở xã hội sẽ hạn chế hơn.
Trước thực tế nhiều chủ đầu tư e ngại lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp và thiếu quỹ đất, dự thảo đã đưa ra nhiều đề xuất như tăng ưu đãi về thuế, tín dụng, đồng thời linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất.
Đáng chú ý, chính sách cũng được đề xuất điều chỉnh theo hướng mở rộng và xác định rõ hơn đối tượng thụ hưởng, nhằm đảm bảo hỗ trợ đúng nhóm có nhu cầu thực, hạn chế tình trạng trục lợi.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) góp ý, nên bổ sung quy định về phát triển nhà thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả của người mua.
"Điều này vừa tác động tích cực tới giá nhà nói chung, vừa giải quyết được mong muốn của người dân có thu nhập trung bình. Để phương án này khả thi, nên làm rõ hơn những ưu đãi cho chủ đầu tư, ví dụ như giá đất, lãi suất ngân hàng, thủ tục đầu tư...", ông Hiệp nói.
Cụ thể hóa nhiều quy định để dễ áp dụng
Theo Báo cáo tổng kết Luật Kinh doanh Bất động sản, một số khái niệm pháp lý cơ bản trước đây chưa được quy định đầy đủ hoặc chưa rõ ràng, như "dự án bất động sản", "chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản"… dẫn đến cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất.
Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được kỳ vọng sẽ thiết lập lại trật tự, minh bạch hóa hoạt động đầu tư - giao dịch.
Pháp luật trước đây chưa có quy định chặt chẽ về kiểm soát nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc sử dụng hợp đồng mẫu và các nguyên tắc thanh toán trong giao dịch bất động sản. Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư tự xây dựng hợp đồng với nhiều điều khoản khác nhau, có trường hợp gây bất lợi cho người mua.
Bên cạnh đó, thực tiễn phát sinh nhiều mô hình kinh doanh bất động sản mới như condotel, officetel, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng… nhưng khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ, dẫn đến rủi ro pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.
Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, các quy định trước đây chủ yếu tập trung vào nhà ở, trong khi chưa có quy định đầy đủ đối với công trình xây dựng không phải nhà ở.
Để tháo gỡ những vấn đề trên, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định liên quan về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Từ đó tạo tiền đề khơi thông thị trường, nguồn vốn cho bất động sản.
Đồng thời, đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định để làm rõ hơn về yêu cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, cụ thể: Làm rõ tiến độ hoàn thành hạ tầng kỹ thuật phù hợp theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt và tương ứng theo tiến độ dự án được chấp thuận.
Các đề xuất sửa đổi, bổ sung trên giúp quản lý tốt hơn, đảm bảo việc kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản đúng yêu cầu, điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy định; góp phần phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh.
Hoàn thiện các quy định về môi giới
Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản (TRI), hiện có nhiều đơn vị đào tạo rút ngắn thời gian để giảm giá khóa học.
"Mỗi giờ học không chỉ là thời lượng, mà còn là chất lượng, là sự tích lũy kinh nghiệm thực tiễn, nền tảng vững chắc để hành nghề chuyên nghiệp. Nhiều nơi đào tạo không đủ chuẩn có thể khiến chứng nhận khóa học có nguy cơ bị thu hồi.
Vì vậy, việc các cơ sở đào tạo phải đáp ứng các điều kiện về tư cách pháp nhân, cơ sở vật chất, giảng viên, tài liệu giảng dạy… là rất cần thiết", ông Lập nói.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, mỗi chương trình đào tạo phải có tối thiểu 74 tiết học (45 phút/tiết), gồm: 32 tiết kiến thức cơ sở, 24 tiết kiến thức chuyên môn, 16 tiết thực hành tại sàn giao dịch, 2 tiết kiểm tra cuối khóa.
Như vậy, học viên cần ít nhất hơn 50 giờ học thực tế để hoàn thành chương trình theo chuẩn. Tuy nhiên, trái với yêu cầu nghiêm ngặt nêu trên, một số cơ sở đào tạo hiện nay lại đang tổ chức các lớp học "chui" với thời lượng cực kỳ ngắn.
Ông Đính cho rằng, để bảo vệ quyền lợi của học viên và uy tín của thị trường đào tạo bất động sản nói chung, cần công khai danh sách các đơn vị đủ điều kiện đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề; thanh tra, kiểm tra đột xuất, xử lý nghiêm cơ sở tổ chức đào tạo "chui".
Về nội dung này, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được sửa đổi theo hướng cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản khác.
Trong đó, sẽ bổ sung quy định về việc công nhận cơ sở đào tạo; bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản và điều hành sàn giao dịch bất động sản. Các cơ sở đào tạo phải đáp ứng các điều kiện về tư cách pháp nhân, cơ sở vật chất, giảng viên, tài liệu giảng dạy… gửi hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền để được xem xét, công nhận cơ sở đủ điều kiện đào tạo.
Minh bạch hoạt động ban quản trị nhà chung cư
Ông Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng ban Vận động thành lập Hiệp hội Quản lý vận hành nhà ở TP.HCM cho biết, thời gian qua xảy ra không ít tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến quyền sở hữu chung - riêng; mâu thuẫn trong quản lý tài chính, chất lượng dịch vụ; rủi ro pháp lý phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ và thiết kế công trình chưa phân định rõ ranh giới pháp lý.
Có 8 nhóm chính sách cần hoàn thiện trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi được Bộ Xây dựng trình Chính phủ trong thời gian tới.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, giá trị của một dự án chung cư không chỉ phụ thuộc vào uy tín chủ đầu tư khi mở bán, mà còn gắn chặt với chất lượng quản lý vận hành sau khi bàn giao. Dù đã có luật, nhưng việc quản lý vận hành còn kém, phí dịch vụ mỗi nơi một khác, dễ gây bức xúc.
Thực tế, đã có những vụ án liên quan đến nhân sự ban quản trị nhà chung cư khiến quỹ bảo trì bị thất thoát tiền tỷ, người dân chịu thiệt.
Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu Xây dựng Việt Nam kiến nghị: Ngoài việc làm rõ quyền và trách nhiệm của ban quản trị, cần làm rõ đây là đơn vị hành chính hay doanh nghiệp, quy định rõ tiêu chuẩn thành viên ban quản trị.
"Hiện có những ban quản trị quản lý lượng tiền tới cả trăm tỷ nhưng không có trình độ, thậm chí có tình trạng cố tìm cách để vào được ban quản trị nhằm thực hiện động cơ tiêu cực. Nếu quy định thuê đơn vị chuyên nghiệp để thực hiện nhiệm vụ ban quản trị sẽ khắc phục được việc này.
Ngoài ra, cần quy định rõ trách nhiệm bàn giao kinh phí bảo trì giữa chủ đầu tư và ban quản trị, chậm thì phạt nợ quá hạn", ông Hiệp góp ý.
Tập trung giải quyết nhiều nhóm chính sách lớn
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Chính sách nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở cần được sửa đổi theo hướng tập trung đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội để cho thuê, đáp ứng nhu cầu cho mọi đối tượng có thu nhập thấp; không phân biệt ngành nghề, lứa tuổi, thông qua chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở cho thuê cao hơn so với phát triển nhà ở để bán.
Thực hiện luật hóa và phát huy có hiệu quả vai trò, hoạt động của Quỹ nhà ở quốc gia, góp phần duy trì nguồn cung nhà ở xã hội ổn định; Tiết kiệm nguồn lực về đất đai, tài chính của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bình ổn cung cầu, giá nhà ở.
Ngoài ra, Luật mới cũng sẽ bổ sung quy định để điều chỉnh đối với loại hình nhà có mục đích lưu trú (condotel, officetel...) để đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Bên cạnh đó, bổ sung quy định về Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước thành lập.
Còn với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sẽ tập trung giải quyết 8 nhóm chính sách lớn, bao gồm: Điều chỉnh, bổ sung quy định chung; Sửa đổi, bổ sung quy định về: Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Sửa đổi, bổ sung quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Sửa đổi, bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.
Sửa đổi, bổ sung về hợp đồng kinh doanh bất động sản; Sửa đổi, bổ sung về kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; Sửa đổi, bổ sung về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Mỗi nhóm chính sách này sẽ bao gồm các nội dung cụ thể, có nội dung kế thừa, cụ thể hóa quy định hiện hành và có các nội dung mới được đề xuất.
Luật hóa các cơ chế, chính sách đang thí điểm
Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa tổ chức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng được giao chủ trì rà soát, tổng kết đánh giá, xây dựng hồ sơ, chính sách cho Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã có rà soát, nghiên cứu, xây dựng các chính sách có các nội dung liên quan đến hai dự thảo Luật trên.
Quá trình rà soát tập trung vào các nội dung cụ thể: Tăng cường phân cấp, phân quyền, gắn với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; Cắt giảm, đơn giản hóa các điều kiện kinh doanh, các thủ tục hành chính; Rà soát đảm bảo đồng bộ, thống nhất với các văn bản luật liên quan. Trong quá trình thực hiện, có thể xây dựng một số cơ chế, chính sách đột phá mang tính thí điểm. Đồng thời, tiếp tục rà soát, mong muốn luật hóa các cơ chế, chính sách đang thực hiện thí điểm hiện nay.
Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đánh giá cao các ý kiến góp ý, phản biện sắc sảo, mang tính thực tiễn cao từ phía các doanh nghiệp và đại diện các hiệp hội. Bộ Xây dựng ghi nhận và tiếp thu nghiêm túc các ý kiến góp ý, tổng hợp và hoàn thiện hồ sơ chính sách để báo cáo cơ quan có thẩm quyền.
Thứ trưởng cũng mong muốn các cơ quan, đơn vị sẽ tiếp tục đồng hành với Bộ và các đơn vị liên quan xây dựng hai dự án Luật đảm bảo tính khả thi, thống nhất để kịp thời trình Quốc hội theo quy định.