Nghị định số 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, bổ sung nhiều quy định mới về hợp đồng xây dựng, từ mở rộng phạm vi áp dụng, đa dạng hóa loại hợp đồng đến hoàn thiện cơ chế quản lý, sửa đổi hợp đồng, tạm ứng, giải quyết tranh chấp...
Mở rộng phạm vi điều chỉnh và bổ sung nhiều loại hợp đồng
Ngày 15/6, Chính phủ ban hành Nghị định số 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 về hợp đồng xây dựng.
Nghị định quy định cụ thể đối với các loại hợp đồng EC (thiết kế - thi công), EP (thiết kế - cung cấp thiết bị), PC (cung cấp thiết bị - thi công), hợp đồng theo kết quả đầu ra và hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm.
Nghị định gồm 3 Chương, 34 Điều; Nghị định số 210/2026/NĐ-CP mở rộng phạm vi áp dụng đối với các bên giao thầu, bên nhận thầu và các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc giao kết, quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng. Đồng thời, Nghị định quy định chi tiết các nội dung về phân loại, hồ sơ hợp đồng, quản lý thực hiện hợp đồng và hợp đồng thầu phụ.
Một điểm mới đáng chú ý là lần đầu tiên Nghị định quy định cụ thể đối với các loại hợp đồng EC (thiết kế - thi công), EP (thiết kế - cung cấp thiết bị), PC (cung cấp thiết bị - thi công), hợp đồng theo kết quả đầu ra và hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm, tạo cơ sở đa dạng hóa phương thức giao kết hợp đồng phù hợp với từng loại công việc.
Đối với các dự án đầu tư công đặc biệt, công trình khẩn cấp, cấp bách hoặc các dự án áp dụng, thử nghiệm công nghệ xây dựng, vật liệu mới chưa có tiêu chuẩn quốc gia, Nghị định cho phép áp dụng cơ chế quản lý hợp đồng linh hoạt hơn, bảo đảm tiến độ, chất lượng và phù hợp với đặc thù của dự án.
Đồng thời, Nghị định cũng quy định việc giao kết và quản lý hợp đồng bằng phương tiện điện tử phải tuân thủ pháp luật về giao dịch điện tử.
Bổ sung cơ chế xử lý rủi ro và sửa đổi hợp đồng
Một nội dung mới của Nghị định là bổ sung cơ chế quản lý hợp đồng khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc biến động giá bất thường vượt quá khả năng dự báo tại thời điểm ký kết hợp đồng.
Nghị định bổ sung cơ chế quản lý hợp đồng khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc biến động giá bất thường vượt quá khả năng dự báo.
Theo đó, các bên phải thỏa thuận trước về trình tự, trách nhiệm xử lý khi phát sinh các tình huống này; đồng thời đánh giá tác động đối với tiến độ, chi phí và việc thực hiện hợp đồng để xem xét sửa đổi hợp đồng trên nguyên tắc hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa các bên.
Trường hợp một bên không thể hoặc không thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ do bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì phải thông báo bằng văn bản và đề xuất phương án xử lý.
Đối với dự án đầu tư công và dự án PPP, Nghị định quy định rõ thủ tục sửa đổi hợp đồng. Bên đề nghị sửa đổi phải gửi hồ sơ, tài liệu kèm theo, làm rõ căn cứ và đánh giá tác động của việc sửa đổi; bên còn lại phải trả lời trong thời hạn 7 ngày làm việc. Sau đó các bên tiến hành thương thảo và ký văn bản sửa đổi hợp đồng theo quy định.
Siết chặt quy định về tạm ứng hợp đồng
Nghị định tiếp tục hoàn thiện quy định về tạm ứng hợp đồng xây dựng. Theo đó, mức tạm ứng, số lần, thời điểm tạm ứng và thu hồi tạm ứng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Đối với dự án đầu tư công và dự án PPP, hợp đồng có giá trị tạm ứng trên 1 tỷ đồng phải có bảo lãnh tạm ứng trước khi giải ngân. Ảnh: Lê Danh.
Đối với dự án đầu tư công và dự án PPP, việc tạm ứng chỉ được thực hiện sau khi hợp đồng có hiệu lực và bên giao thầu đã nhận được bảo lãnh tạm ứng đối với trường hợp phải bảo lãnh. Hợp đồng có giá trị tạm ứng trên 1 tỷ đồng phải có bảo lãnh tạm ứng trước khi giải ngân.
Mức tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết, bao gồm cả chi phí dự phòng nếu có. Trường hợp cần tạm ứng cao hơn phải được người quyết định đầu tư cho phép theo quy định.
Nghị định cũng quy định mức tạm ứng tối thiểu đối với từng loại hợp đồng; phần giá trị tạm ứng vượt mức tối thiểu sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng. Tiền tạm ứng phải được thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng.
Hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp và tạm dừng hợp đồng
Về giải quyết tranh chấp, Nghị định quy định các bên được thỏa thuận lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định của Luật Xây dựng. Trong thời gian giải quyết tranh chấp, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ không bị ảnh hưởng.
Đáng chú ý, Nghị định quy định việc áp dụng mô hình ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế. Các bên được thỏa thuận về thời điểm thành lập, số lượng, tiêu chuẩn thành viên, quy trình lựa chọn và giá trị ràng buộc của quyết định hoặc khuyến nghị phân xử; các thành viên phải bảo đảm khách quan, độc lập và không xung đột lợi ích.
Đối với việc tạm dừng hợp đồng, bên nhận thầu được quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP nếu bên giao thầu chậm thanh toán quá 28 ngày hoặc bên còn lại không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm theo hợp đồng. Việc tạm dừng phải được thông báo bằng văn bản, nêu rõ lý do; thời gian thông báo tối đa 28 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng.
Ngoài ra, Nghị định bổ sung quy định về thanh lý và xử lý chuyển tiếp. Theo đó, thời hạn thanh lý hợp đồng tối đa là 45 ngày kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ hoặc hợp đồng chấm dứt; đối với hợp đồng quy mô lớn, phức tạp có thể kéo dài nhưng không quá 90 ngày. Nghị định cũng quy định nguyên tắc áp dụng đối với các hợp đồng đã giao kết hoặc đang thực hiện trước thời điểm Nghị định có hiệu lực.
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026. Cũng từ thời điểm này, Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng; Nghị định số 50/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 37/2015/NĐ; Điều 9 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng hết hiệu lực.
Nghị định số 210/2026/NĐ-CP đồng thời quy định rõ xử lý chuyển tiếp đối với các hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP; các hợp đồng xây dựng tại các dự án khác đã giao kết và đang thực hiện trước ngày Nghị định này có hiệu lực.