Thiếu dữ liệu so sánh trong định giá đất

Theo bà Giang, Nghị định số 71 (71/2024) đã quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và chiết trừ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn, cụ thể:

Bảng giá đất ban hành theo Luật Đất Đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, do bảng giá đất này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định Luật Đất đai 2024 vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, bốn phương pháp hiện hành (so sánh, thu nhập, thặng dư và chiết trừ) đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập hay phương pháp chiết trừ.

Đặc biệt, trong thời gian gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp. Các giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" thường không phản ánh giá trị thực, mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường. Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ định giá sai lệch là rất cao.

Hơn nữa, khi giá đất bị đẩy lên quá mức, chi phí giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng đáng kể, khiến chi phí phát triển dự án gia tăng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án.

Do đó, Nhà nước cấp thiết xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và giao dịch bất động sản đồng bộ, minh bạch và chính xác. Giao dịch bất động sản cần được cập nhật thường xuyên và công khai, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy cho nhà đầu tư và đơn vị thẩm định.

Bà Giang cũng cho rằng, cơ quan quản lý có thể thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế nhằm đảm bảo giá trị đất được phản ánh đúng.

"Dữ liệu này sau đó phải được làm sạch thông qua cơ chế kiểm soát giao dịch bất thường, loại bỏ các giao dịch có giá trị tăng đột biến, mang yếu tố đầu cơ hoặc giữa các bên liên quan, thị trường sẽ tránh được những cơn "sốt đất" do tin đồn hoặc tình trạng trục lợi từ những nhóm có lợi thế thông tin trước khi quy hoạch chính thức được công bố", bà Giang bày tỏ.

Xây dựng trung tâm dữ liệu đất đai còn chậm

Trước đó Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã có buổi làm việc với Cục Đăng ký dữ liệu và Thông tin đất đai và một số đơn vị trực thuộc bộ về việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Cục trưởng Cục Đăng ký dữ liệu và Thông tin đất đai Mai Văn Phấn cho biết, cơ sở dữ liệu đất đai do Trung ương xây dựng đã xây dựng xong 4 dữ liệu thành phần, đó là: Dữ liệu về hiện trạng sử dụng đất cấp vùng và cả nước; dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia; dữ liệu về khung giá đất; dữ liệu về điều tra cơ bản về đất đai cấp vùng và cả nước.

Đối với cơ sở dữ liệu đất đai do địa phương xây dựng, hiện 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đang xây dựng, hoàn thiện CSDL đất đai. 63/63 tỉnh, thành phố đã thực hiện kết nối, chia sẻ CSDL quốc gia về đất đai với CSDL quốc gia về dân cư với dữ liệu đất đai của 462/705 đơn vị cấp huyện; 49/63 tỉnh, thành phố đã kết nối, liên thông giữa cơ quan Đăng ký đất đai với cơ quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Thứ trưởng Lê Minh Ngân Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, thời gian qua Bộ TN&MT (nay là Nông nghiệp và Môi trường) đã rất quan tâm chỉ đạo các địa phương khẩn trương xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, tuy nhiên tiến độ thực hiện vẫn còn chậm mà nguyên nhân chính do việc quan tâm chỉ đạo, đầu tư nguồn lực của nhiều địa phương còn hạn chế, chưa tương xứng so với yêu cầu, nhiệm vụ được giao; Hồ sơ, tài liệu đất đai được hình thành qua nhiều giai đoạn khác nhau, thông tin dữ liệu không thống nhất...

Thứ trưởng Lê Minh Ngân yêu cầu Cục Chuyển đổi số và Thông tin dữ liệu TNMT khẩn trương tham mưu lãnh đạo Bộ báo cáo Chính phủ thành lập Ban chỉ đạo quốc gia về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và dự thảo Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ để chỉ đạo, đôn đốc các địa phương để đẩy nhanh tiến độ thực hiện; Cục Chuyển đổi số và Thông tin dữ liệu TNMT khẩn trương hoàn thành hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu (MPLIS), đồng thời, phối hợp với các đơn vị để đạo tạo, chuyển giao công nghệ cho các địa phương.

Thứ trưởng cũng đề nghị Cục Đăng ký dữ liệu và Thông tin đất đai tiếp tục theo dõi, hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc cho các địa phương trong quá trình xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin, CSDL đất đai ở địa phương…