Mong đơn giản hóa giấy phép, thủ tục

Nhớ lại hành trình xây dựng tòa nhà văn phòng 7 tầng, ông Nguyễn Văn An, giám đốc một doanh nghiệp nhỏ tại phường Thanh Xuân, Hà Nội vẫn chưa hết ngán ngẩm. "Ngỡ rằng thủ tục xin giấy phép xây dựng sẽ chỉ mất vài tháng, nhưng hành trình kéo dài gần 15 tháng", ông An kể.

Ngay từ bước đầu tiên, ông An phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp phép gồm: Đơn xin phép, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế chi tiết và cam kết an toàn với công trình liền kề.

Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ, cơ quan chuyên môn yêu cầu bổ sung bản thẩm định thiết kế cơ sở, chứng minh sự phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và mục đích sử dụng đất. Khi vừa hoàn tất bước này, lại phát sinh vấn đề: Quy hoạch phân khu khu vực chưa được cập nhật, khiến việc thẩm định phải tạm dừng. Ông An buộc phải chờ quy hoạch điều chỉnh, chỉnh sửa lại toàn bộ bản vẽ tổng mặt bằng, rồi nộp lại từ đầu.

Chưa dừng ở đó, đến bước đánh giá tác động môi trường, hồ sơ lại bị trả về với lý do chưa đủ phân tích về hệ thống thoát nước và khoảng cách an toàn phòng cháy chữa cháy.

"Mỗi lần bổ sung hồ sơ, tôi lại phải thuê tư vấn chỉnh sửa bản vẽ, mất thêm cả vài chục triệu đồng", ông An chia sẻ.

Tương tự, ông Chu Quốc Thái, Giám đốc Ban quản lý dự án Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô cho hay: "Khó nhất hiện nay không phải vốn hay đất, mà là thủ tục đầu tư. Doanh nghiệp có tiền, có đất nhưng không triển khai được dự án vì phải qua quá nhiều tầng nấc thủ tục".

Dẫn chứng một dự án bất động sản tại phường Ba Đình, Hà Nội, ông Thái cho biết, dự án có tổng diện tích 10.000m², điều này đã quá rõ ràng, doanh nghiệp không thể mở rộng thêm.

"Câu hỏi đặt ra là doanh nghiệp được xây bao nhiêu tầng, mật độ tối đa bao nhiêu? Nếu đã có quy hoạch được duyệt thì doanh nghiệp cứ thế triển khai, xin phép xây dựng, không cần phải qua Sở Quy hoạch - Kiến trúc nữa.

Tuy nhiên, thực tế vẫn phải qua, trong khi điều này chỉ nên áp dụng với các khu vực đặc thù. Cần tháo gỡ để doanh nghiệp không bị ách tắc", ông Thái nói và cho rằng, thủ tục bị chia nhỏ và qua nhiều tầng nấc. Qua mỗi khâu lại kéo dài thời gian, phát sinh chi phí, làm đội giá bất động sản. Có dự án mất cả vài năm mới xong thủ tục.

Cấp thiết sửa luật

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, sau hơn 10 năm triển khai thực hiện, Luật Xây dựng 2014 đã bộc lộ không ít hạn chế, nhiều thủ tục vẫn rườm rà.

Đơn cử việc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hay quy định Bộ Xây dựng phải kiểm tra, nghiệm thu tới 4 lần đối với công trình cấp I và cấp đặc biệt, vốn chiếm phần lớn tại các đô thị. Những quy định này không chỉ làm tăng chi phí mà còn kéo dài thủ tục, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án.

Ông Trần Anh Ngọc, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Xây dựng số 6 (Ninh Bình) phản ánh: "Hiện một dự án trung bình chịu sự điều chỉnh của khoảng 5 - 7 luật, khiến nhà đầu tư và chủ đầu tư lúng túng, không biết phải tuân theo quy định nào cho đúng".

Theo ông Trần Anh Tuấn, Chủ tịch Tập đoàn Tuta Group, hiện có những thủ tục khi thực hiện đúng theo Luật Xây dựng, các nghị định, thông tư hướng dẫn nhưng sang cơ quan quản lý về đất đai thì lại nhận được câu trả lời rằng "không đủ điều kiện"; đơn cử như việc định giá đất, dẫn đến ách tắc.

Cho rằng việc sửa đổi Luật Xây dựng là cấp thiết, luật sư Nguyễn Văn Chiến, nguyên Phó chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam nhìn nhận, nhiều quy định của Luật Xây dựng hiện hành đã lạc hậu, cần cấp thiết sửa đổi.

Đặc biệt, việc sửa đổi lần này không chỉ đơn thuần là chỉnh sửa kỹ thuật mà là cải cách thể chế, dựa trên tinh thần Nghị quyết 66 về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật, đồng bộ với Nghị quyết 57 về chuyển đổi số, Nghị quyết 59 về hội nhập và Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân. Mục tiêu nhằm loại bỏ những điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực, giảm chi phí tuân thủ và tạo sự linh hoạt cho các chủ thể.

"Luật mới cần chuyển từ tư duy kiểm soát sang kiến tạo phát triển nhưng vẫn bảo đảm kỷ cương và minh bạch. Trong đó, phân cấp không có nghĩa là thả nổi mà càng phân cấp thì càng tăng trách nhiệm giải trình và giám sát bằng dữ liệu số", ông Chiến góp ý.

Theo Sở Xây dựng Hải Phòng, nhiều dự án lớn gặp khó khăn khi phải tách thành phần độc lập về vận hành, khai thác. Do đó, Sở đề nghị bổ sung quy định cho phép phân chia dự án thành phần tại bước chủ trương đầu tư hoặc khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, không yêu cầu dự án thành phần phải độc lập trong vận hành, khai thác.

Sở Xây dựng Điện Biên thì mong muốn đơn giản hóa, rõ trách nhiệm hơn. Sở đề xuất rút gọn nội dung thẩm định, theo hướng cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ tập trung vào các yếu tố cốt lõi. Các nội dung khác nên giao cho người quyết định đầu tư và chủ đầu tư chịu trách nhiệm, tránh tình trạng "nhiều cửa, nhiều tầng nấc".

Cắt giảm tối đa thủ tục, phân cấp triệt để

Xác định việc xây dựng Luật Xây dựng (thay thế cho Luật Xây dựng năm 2014) là cấp bách và cần thiết, Bộ Xây dựng cho biết, công việc này nhằm tiếp tục cụ thể hóa chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước theo hướng xây dựng môi trường pháp lý thuận lợi, thông thoáng, minh bạch, an toàn, chi phí tuân thủ thấp; cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh; đơn giản hóa thủ tục hành chính trong hoạt động đầu tư, xây dựng.

Theo Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng), dự thảo Luật dự kiến sửa đổi, bổ sung 141/168 điều của luật hiện hành, sắp xếp lại thành 8 chương, 96 điều, tập trung vào 4 nhóm vấn đề lớn.

Một là đổi mới phương thức, nâng cao hiệu quả quản trị trong đầu tư xây dựng. Chuyển từ phân loại dự án theo nguồn vốn sang hình thức đầu tư (đầu tư công, đối tác công tư, đầu tư trực tiếp kinh doanh), khắc phục bất cập trong xác định nguồn vốn. Hình thức quản lý dự án rút gọn từ 6 xuống còn 2 hình thức (Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng và chủ đầu tư tự tổ chức quản lý).

Quy định rõ khái niệm, nội dung, cách thức quản lý chi phí; làm rõ sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng; gắn với từng giai đoạn thiết kế. Bổ sung công cụ định mức, giá xây dựng, sử dụng linh hoạt, thuận tiện.

Bổ sung quy định về áp dụng BIM, GIS, trí tuệ nhân tạo trong hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng; định danh hóa từng công trình từ khâu quy hoạch, thẩm định, cấp phép đến nghiệm thu, quyết toán.

Hai là cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện đầu tư, kinh doanh. Người quyết định đầu tư được lựa chọn phương án thiết kế tùy theo tính chất, độ phức tạp của công trình, nhằm rút ngắn thủ tục.

Cơ quan chuyên môn thẩm định dự án chỉ tập trung vào an toàn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn và sự phù hợp với quy hoạch; các nội dung khác phân quyền cho chủ đầu tư; thay vì hai bước thẩm định (thiết kế cơ sở và sau thiết kế cơ sở), chỉ còn một bước thẩm định thiết kế cơ sở.

Miễn giấy phép xây dựng đối với dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi; công trình nhỏ, nhà ở riêng lẻ chưa có quy hoạch chi tiết vẫn phải xin giấy phép, có thể thực hiện trực tuyến.

Rà soát, cắt giảm đối tượng kiểm tra công tác nghiệm thu; đơn giản hóa điều kiện khởi công. Bãi bỏ thủ tục cấp chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng cho tổ chức; cắt giảm lĩnh vực yêu cầu chứng chỉ hành nghề.

So với 8 nhóm thủ tục hành chính trong Luật Xây dựng hiện hành, Dự thảo Luật đề xuất bãi bỏ 3 nhóm, gồm: Thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở; cấp chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng cho tổ chức; công nhận tổ chức xã hội nghề nghiệp đủ điều kiện cấp chứng chỉ. Các thủ tục còn lại được cắt giảm, đơn giản hóa và sẽ được quy định chi tiết tại nghị định hướng dẫn thi hành luật.

Ba là phân cấp quản lý từ Trung ương đến địa phương, đồng thời gắn trách nhiệm rõ ràng cho các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng, bảo đảm minh bạch, hiệu quả, trách nhiệm giải trình.

Bốn là chỉ quy định những vấn đề khung, nguyên tắc thuộc thẩm quyền Quốc hội; các quy định chi tiết giao Chính phủ quyết định.

Dự án Luật Xây dựng (thay thế) dự kiến được trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội đầu tháng 10/2025, trình Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 10 (tháng 10/2025).

Mở ra nhiều cơ chế thuận lợi

Nhiều chuyên gia đánh giá cao nội dung dự thảo đã thực hiện triệt để tinh thần đổi mới tư duy lập pháp: Chỉ quy định khung, nguyên tắc.

Về những điểm mới, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, dự thảo lần này mang tính chất nền tảng, đáp ứng kỳ vọng của nhiều chủ thể tham gia thị trường, đặc biệt là khối doanh nghiệp tư nhân.

Theo ông, Luật Xây dựng trước đây chủ yếu tập trung điều chỉnh các dự án vốn ngân sách Nhà nước, còn khu vực vốn ngoài ngân sách ít được đề cập, dẫn đến sự thiếu đồng bộ. Điểm mới quan trọng là đã mở rộng phạm vi áp dụng, bao trùm cả các doanh nghiệp triển khai hợp đồng bằng nguồn vốn xã hội.

Dự thảo đã bổ sung nhiều quy định cụ thể về cơ chế hợp đồng, thanh toán và quản lý chi phí cho các dự án tư nhân. Quyền tự quyết của chủ đầu tư được tăng cường, song đi kèm với yêu cầu phải có bảo đảm tài chính rõ ràng. Đặc biệt, nếu chậm thanh toán cho nhà thầu, chủ đầu tư có thể bị phạt tới 10%, một bước tiến giúp bảo vệ quyền lợi nhà thầu và giảm rủi ro tranh chấp.

Đối với các dự án vốn ngân sách, quy trình quyết toán cũng được cải tiến theo hướng linh hoạt hơn: Những hạng mục hoặc dự án thành phần nào hoàn thành sẽ được quyết toán ngay, không cần chờ toàn bộ dự án kết thúc. Cách làm này vừa tiết kiệm thời gian, vừa tăng hiệu quả quản lý nguồn vốn.

"Việc này cũng mở ra cơ chế thuận lợi hơn cho cả nhà thầu và chủ đầu tư, qua đó thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững của ngành xây dựng", ông Hiệp đánh giá.

Góp ý thêm, ông Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, việc sửa luật cần bảo đảm tận dụng tối đa công nghệ, đẩy mạnh tự động hóa ở tất cả các khâu, nhất là trong lập, thẩm định, phê duyệt dự án và cấp phép.

Cùng đó, phải đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với tăng cường giám sát, theo phương châm "địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm", cắt giảm tối thiểu 30% thủ tục hành chính.

Luật sư Nguyễn Văn Chiến cũng đề xuất cần chuẩn hóa trách nhiệm pháp lý của từng chủ thể, từ người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, tư vấn, nhà thầu đến giám sát, kèm cơ chế hợp đồng rõ ràng để hạn chế tranh chấp.

Đặc biệt, cần khuyến khích công nghệ mới như BIM, GIS, AI, coi mô hình số là một phần hồ sơ pháp lý; khuyến khích vật liệu mới, tái chế, thông minh gắn với tăng trưởng xanh và kinh tế tuần hoàn, đi kèm tiêu chuẩn, quy chuẩn rõ ràng.

Trên tinh thần Nghị quyết 57, ông Nguyễn Văn Lượng, Giám đốc Sở Xây dựng Ninh Bình góp ý: Dự thảo đã nhắc đến mô hình thông tin công trình (BIM) nhưng chưa có quy định cụ thể. Vì thế, cần sớm ban hành hướng dẫn chi tiết để BIM trở thành công cụ bắt buộc trong dự án vốn Nhà nước, dự án quy mô lớn.