Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi ở mức 20% là hợp lý

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nêu dẫn chứng: ông A xin công nhận quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà được xây dựng trên thửa đất trồng cây lâu năm có diện tích 300m² (trong đó, có 50m² vượt hạn mức đất ở) tại mặt tiền đường có giá 11 triệu đồng/m², giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm là 600.000 đồng/m² theo Bảng giá đất và hạn mức đất ở là 250m² thì tiền sử dụng đất phải nộp theo 3 trường hợp.

Trường hợp áp dụng khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (quy định hiện hành) thì số tiền sử dụng đất phải nộp được tính là 3,22 tỷ đồng. Theo ông là mức quá cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

Trường hợp áp dụng khoản 1 Điều 1 "dự thảo Nghị định" sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP theo đề xuất của Bộ Tài chính thì số tiền sử dụng đất phải nộp được tính là 1,04 tỷ đồng. Theo ông Châu là mức vẫn cao.

Trường hợp áp dụng khoản 1 Điều 1 "dự thảo Nghị định" sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP theo đề xuất của Hiệp hội thì số tiền sử dụng đất phải nộp được tính còn 676 triệu đồng.

"Mức nộp tiền sử dụng đất này chỉ còn bằng 21,6% so với số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định hiện hành nên hợp tình hợp lý, phù hợp thực tiễn và khả năng chi trả của phần lớn người dân", ông Lê Hoàng Châu nói.

Vì vậy, HoREA đề xuất sửa đổi khoản 2 Điều 1 của dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 103/2024/NĐ-CP theo hướng giảm mức thu tiền sử dụng đất từ 30% xuống 20% đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở và từ 50% xuống 30% đối với diện tích vượt hạn mức.

Giảm mức thu, giảm gánh nặng tài chính cho người dân, doanh nghiệp

Đối với quy định tiền sử dụng đất, Hiệp hội đề nghị không chọn "phương án 1", bởi lẽ phương án này giữ nguyên quy định tại khoản 2 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định "khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp".

Lý giải về đề xuất trên, HoREA cho rằng, mức thu này "quá cao" làm tăng thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, nhất là đối với các dự án đã có quyết định giao đất từ nhiều năm trước đây, thậm chí đã 20-30 năm về trước, mà chi phí này sẽ được chủ đầu tư tính vào giá bán, giá cho thuê mà người mua, thuê nhà là người gánh chịu cuối cùng dẫn đến hệ quả làm tăng giá nhà.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề xuất "phương án 3" giảm mức thu còn 0,5%/năm để vừa chấp hành và tuân thủ đúng quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, vừa "khoan sức dân, doanh nghiệp", vừa không tác động làm tăng giá nhà, vừa phù hợp với định hướng của Đảng cũng như Luật Đất đai năm 2024.

Ngoài kiến nghị giảm mức thu, HoREA còn đề xuất bổ sung quy định cho phép hồi tố hiệu lực áp dụng của Nghị định sửa đổi, theo khoản 1 Điều 55 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025.

Theo đó, người dân và doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất theo mức cao trước đó sẽ được hoàn trả khoản chênh lệch, bảo đảm công bằng và tạo niềm tin vào chính sách pháp luật.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị áp dụng mức thu 20–30% đồng bộ cho các trường hợp được quy định tại Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Cụ thể là các khoản: điểm a và b khoản 1; điểm a và b khoản 2; điểm b khoản 3; điểm a và b khoản 4. Mục tiêu là bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ trong cách tính tiền sử dụng đất giữa các điều khoản, tạo thuận lợi cho việc áp dụng thực tế.

Doanh nghiệp hoàn trả dự án và nguy cơ sụp đổ thị trường?

Nói về thực trạng giá đất thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho biết: Thực tế đã có chuyện chỉ trong 1 năm, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất cách nhau 4 tháng, giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp nêu lập luận: Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc: "Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư". Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay và đề xuất tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi, vẫn chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao.

Tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất quá cao, các doanh nghiệp lo ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người mua.

"Tôi lo ngại về việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất quá cao, bên cạnh việc gây khó khăn cho doanh nghiệp, cũng sẽ làm hạn chế sức hút đầu tư tại Việt Nam. Không chỉ doanh nghiệp bất động sản khó khăn mà còn ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường, có thể dẫn đến nguy cơ sụp đổ do giá bất động sản vượt quá khả năng chi trả của người mua", Chủ tịch GP.Invest nói.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property nêu bức xúc: Hiện nay, tiền thuế đất mỗi địa phương mỗi kiểu, doanh nghiệp ko biết đâu mà thực hiện. Cho nên để tính theo cách cũ thì thực sự khó cho cả doanh nghiệp và cho các cơ quan thực thi, ngoài những phương pháp khoa học thì cảm tính của người thực hiện gần như quyết định số tiền doanh nghiệp phải nộp.

"Đơn giản như cùng một thời điểm, một dự án đất tại An Dương (Hải Phòng cũ) và Kim Thành (Hải Dương cũ), vị trí tương đồng, điều kiện của thành phố Hải Phòng (cũ) thì hơn hẳn Hải Dương (cũ) mọi thứ, nhưng giá đất tại Hải Dương (cũ) cao gấp 2,5 - 3 lần. Tiền sử dụng đất đối với các dự án hiện đang chiếm từ 50-65% chi phí vốn. 1m² đất ở nông thôn bán ra thị trường 18-20 triệu đồng thì tiền thuế phải nộp gần 10 triệu đồng/m². Lãi rất mỏng nên một số địa phương, nhiều doanh nghiệp đã làm văn bản xin hoàn trả lại dự án", ông Phạm Đức Toản cho biết thêm.

Ghi nhận từ trung tâm phục vụ hành chính công, bà Tống Bích Ngọc, chuyên viên trung tâm phục vụ hành chính công xã Thanh Trì, TP. Hà Nội cũng chia sẻ: Luật Đất đai mới 2024 mới ban hành ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không có. Một số trường hợp khi nộp hồ sơ rồi và biết phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người dân có thể sẽ rút hồ sơ đã nộp.