Chung cư phải có khu riêng cho xe điện

Đồng thời, các chung cư này phải bố trí khu vực sạc pin và thay pin xe điện với yêu cầu về phòng cháy chữa cháy nghiêm ngặt hơn. Vậy các chủ đầu tư chung cư, ban quản lý tòa nhà cần làm gì để triển khai thực hiện theo quy định mới?

Từ chỗ còn e dè…

Chị Hoàng Hồng, cư dân sinh sống tại tòa HH2B thuộc Tổ hợp nhà ở HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội) cho biết, đầu năm 2026, khi Ban quản lý ra thông báo từ chối nhận xe mới, ngừng nhận trông giữ xe cũ từ tháng 2, gia đình rất hoang mang. Bởi với gia đình chị, việc sử dụng xe máy điện chi phí rẻ, thuận tiện, thân thiện với môi trường…

Sau khi bị chính quyền địa phương "tuýt còi", ban quản lý đã rút thông báo nói trên, vẫn nhận trông giữ xe đối với những gia đình đã gửi từ đầu năm 2026. Khu vực để xe điện được bố trí tách bạch khu vực để xe máy xăng và bố trí đầy đủ các ổ sạc cho cư dân.

Tuy nhiên, ban quản lý từ chối nhận trông thêm xe máy điện gửi trong hầm. Nguyên nhân là do diện tích hầm đã quá tải, trong khi nguy cơ cháy nổ vẫn hiện hữu.

Cách tổ hợp nhà ở HH Linh Đàm không xa, tại chung cư VP6, hơn một năm nay, tòa nhà này đã "nói không" với xe điện tại khu vực hầm. Toàn bộ xe máy và xe đạp điện của người dân gửi dưới hầm được di chuyển lên mặt đất để đảm bảo an toàn theo nguyện vọng chung của cư dân. Tòa nhà dành một diện tích nhỏ, bố trí mái che, ổ sạc để cư dân gửi xe điện.

Song do diện tích hẹp, số lượng xe điện được gửi chỉ khoảng 20 chiếc. Một số cư dân tại đây bày tỏ mong muốn được chuyển đổi sang xe điện, nhưng hiện tại tòa nhà không thể bố trí điểm trông giữ và sạc cho người dân.

Chuyển dần sang thích ứng

Chị Nguyễn Thị Nhàn, cư dân sống tại tòa HH3B, chung cư Eco Lake View số 32 Đại Từ, Định Công, Hà Nội cho biết, gia đình đã chuyển sang sử dụng xe máy điện hơn một năm nay.

"Điều tôi quan tâm nhất là vấn đề an toàn khi sạc pin. Nay chung cư đã có khu vực sạc được bố trí bài bản, có đơn vị chuyên nghiệp lắp đặt nên tôi cảm thấy yên tâm hơn", chị Nhàn chia sẻ.

Đại diện chủ đầu tư chung cư Eco Lake View cho biết, tại tầng hầm chung cư, một số trụ sạc xe điện đã được VinFast trực tiếp đầu tư, lắp đặt. Đây được xem là bước chuẩn bị ban đầu nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của cư dân.

Ông Trịnh Quang Huy, Trưởng ban quản trị chung cư Premier Berriver N01 (phường Bồ Đề, Hà Nội) cho biết, trước nhu cầu phát sinh về việc gửi xe điện, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành đã rà soát hiện trạng mặt bằng tầng hầm và tổ chức quản lý phù hợp với điều kiện thực tế của tòa nhà.

Theo đó, xe đạp điện, xe máy điện được quản lý trong khu vực trông giữ xe theo nguyên tắc không cản trở lối đi, lối thoát nạn, không ảnh hưởng đến khu vực bố trí phương tiện PCCC. Đối với ô tô điện, Ban quản trị đã rà soát, bố trí riêng 5 vị trí tại tầng hầm B1 để tăng cường khả năng nhận diện, kiểm soát và giám sát.

"Thời điểm này, Ban Quản trị không cho phép sạc ô tô điện trong tầng hầm dưới mọi hình thức khi chưa có phương án kỹ thuật được đánh giá đầy đủ và chưa được cơ quan có thẩm quyền xem xét theo quy định", ông Huy nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Bích Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý và Khai thác bất động sản BPMAX cho biết, hiện một số tòa nhà do BPMAX quản lý đã bố trí trạm sạc cho xe máy điện và xe đạp điện, nhưng chưa thể triển khai cho ô tô điện do thiếu diện tích, nguồn điện và tiêu chuẩn kỹ thuật…

An toàn đặt lên hàng đầu

Ngày 15/6 vừa qua, Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 31 Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư, bổ sung hàng loạt quy định kỹ thuật chuyên biệt, nghiêm ngặt liên quan đến chỗ để xe, khu vực sạc xe điện và trạm đổi pin áp dụng cho cả nhà chung cư xây mới và chung cư hiện hữu.

Văn bản này đã bổ sung quy định cụ thể cho hạ tầng xe điện trong nhà chung cư, hoàn thiện khung kỹ thuật hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi giao thông xanh.

Thông tư số 31 có hiệu lực từ ngày 15/12/2026, tức là có 6 tháng nữa để các tòa nhà chung cư hiện hữu và xây dựng mới triển khai các giải pháp nhằm đáp ứng các quy định.

Ông Đàm Thế Dân, Giám đốc Công ty CP Kinh doanh Nhà Đồng Nai (chủ đầu tư dự án chung cư Quang Vinh và chung cư A6-A7) cho biết, đơn vị đang khẩn trương rà soát toàn bộ hạ tầng kỹ thuật nhằm bảo đảm phù hợp với các yêu cầu mới về an toàn PCCC và vận hành công trình.

Chủ đầu tư đang phối hợp với chính quyền địa phương để lấy ý kiến và hoàn thiện phương án bố trí khu vực sạc pin xe điện riêng biệt. Vị trí dự kiến được nghiên cứu theo hướng tách biệt với khu vực để xe thông thường.

"Cùng với việc đáp ứng nhu cầu của cư dân, yếu tố an toàn phải được đặt lên hàng đầu. Vì vậy, các vị trí sạc đều được nghiên cứu kỹ lưỡng. Đơn vị đang xin ý kiến địa phương về vị trí để triển khai", ông Dân cho hay.

Trong khi đó, tại chung cư Quang Vinh (Đồng Nai), một trong những khu chung cư đã đưa vào sử dụng nhiều năm, việc bố trí khu vực sạc pin xe điện cũng đã được điều chỉnh theo hướng tăng cường an toàn.

Theo đại diện chủ đầu tư, các điểm sạc hiện được di dời ra khu vực bên ngoài công trình thay vì bố trí trong tầng hầm như trước đây.

Tương tự, tại chung cư Thanh Bình Plaza (Đồng Nai), ông Đỗ Xuân Hưng, Trưởng ban quản lý chung cư cho biết, ngay sau khi các quy định mới được phổ biến, ban quản lý đã nhanh chóng tổ chức rà soát hiện trạng và triển khai phương án di dời các điểm sạc pin xe điện ra khỏi hầm, dời đến vị trí phù hợp hơn.

Khu vực mới được lựa chọn bảo đảm thông thoáng, dễ quan sát, thuận tiện cho công tác kiểm tra định kỳ và hạn chế tối đa nguy cơ ảnh hưởng đến cư dân khi xảy ra sự cố ngoài ý muốn.

Rà soát để có giải pháp phù hợp

Đại diện chủ đầu tư dự án Eco Lake View nhận định, việc Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật mới là rất cần thiết, giúp chủ đầu tư và đơn vị vận hành có cơ sở pháp lý rõ ràng để triển khai đồng bộ theo đúng yêu cầu kỹ thuật và bảo đảm an toàn.

"Chúng tôi hoàn toàn ủng hộ chủ trương này. Trên thực tế, các doanh nghiệp rất mong cơ quan quản lý sớm ban hành hướng dẫn chi tiết để có cơ sở triển khai thống nhất, đặc biệt liên quan đến tiêu chuẩn kỹ thuật, hệ thống điện và yêu cầu PCCC đối với khu vực sạc xe điện", vị này nhấn mạnh.

Ông Trịnh Quang Huy bày tỏ, Ban quản trị chung cư Premier Berriver N01 ủng hộ xu hướng sử dụng phương tiện xanh, tiết kiệm năng lượng và giảm phát thải. Tuy nhiên, đối với nhà chung cư hiện hữu, việc bố trí khu vực để xe điện, nhất là trạm sạc xe điện cần đặt yếu tố an toàn của cư dân, an toàn công trình và an toàn PCCC lên hàng đầu.

Trên cơ sở đó, Ban quản trị sẽ phối hợp với các đơn vị liên quan để nghiên cứu phương án phù hợp, triển khai từng bước, không nóng vội, không tự ý lắp đặt khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện kỹ thuật, pháp lý và chưa được đánh giá về an toàn. Mọi phương án triển khai trong thời gian tới sẽ được công khai thông tin, lấy ý kiến cư dân và thực hiện theo đúng quy định pháp luật.

Ông Nguyễn Bích Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý và Khai thác bất động sản BPMAX cho rằng, việc bố trí trạm sạc nếu được chuẩn bị từ sớm sẽ không quá khó khăn.

Theo ông Sơn, cần đẩy mạnh mô hình các trạm thuê pin và thay pin. Khi đó, các trạm này sẽ hoạt động giống như trạm xăng hiện nay, chỉ mất vài phút để đổi pin mới. Mô hình này sẽ giúp giảm áp lực bố trí hạ tầng trạm sạc.

Ở góc độ chính quyền, ông Nguyễn Tuấn Khanh, Chủ tịch UBND xã Thuận An, Hà Nội cho biết, qua rà soát, các tòa nhà thuộc khu đô thị Đặng Xá trên địa bàn đều không có tầng hầm. Khu vực để xe được bố trí tại tầng 1 với không gian thoáng. Hiện tại, các tòa nhà bố trí thêm một số ổ cắm phục vụ sạc xe máy điện. Toàn khu chưa có trạm sạc xe ô tô điện.

"Thông tư 31 là cơ sở pháp lý quan trọng để địa phương giải quyết, tháo gỡ các điểm nghẽn trong phát triển giao thông xanh, đảm bảo an toàn cho người dân. Thời gian tới, với sự tham mưu của cơ quan chuyên môn, chúng tôi sẽ phối hợp với chủ đầu tư khu đô thị nghiên cứu, sớm đưa ra các giải pháp phù hợp", ông Khanh nói.

Ghi nhận của PV Báo Xây dựng tại một số Sở Xây dựng cho thấy, do Thông tư 31 mới được ban hành và chưa có hướng dẫn triển khai chi tiết nên đến nay địa phương vẫn chưa nắm đầy đủ các nội dung cụ thể.

Vì vậy, Sở chưa tham mưu chính quyền địa phương đưa ra chỉ đạo chính thức đối với việc rà soát hay triển khai các yêu cầu mới liên quan đến hạ tầng xe điện tại hệ thống nhà chung cư trên địa bàn. Sau khi có hướng dẫn chi tiết từ cơ quan quản lý Trung ương, địa phương sẽ tiến hành phổ biến và tổ chức triển khai theo quy định.

"Gỡ khó" cho tòa nhà chung cư hiện hữu

Bên cạnh các chủ thể sẵn sàng thích ứng với quy định mới, vẫn còn không ít chủ đầu tư, ban quản trị tỏ ra lúng túng trước quy định mới, đặc biệt là những chung cư hiện hữu, đã vận hành nhiều năm, gặp khó khăn về mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật.

Đối với trường hợp này, TS Đinh Quốc Dân, Phó viện trưởng Viện Khoa học công nghệ xây dựng, đơn vị biên soạn Sửa đổi 01:2026 cho rằng, cần giải quyết dựa trên nguyên tắc linh hoạt, khả thi thông qua các giải pháp xử lý.

Thứ nhất, quy chuẩn yêu cầu các chung cư hiện hữu phải rà soát, đánh giá khả năng bố trí trạm sạc xe điện trên cơ sở năng lực của hạ tầng kỹ thuật hiện hữu và mở rộng. Việc bố trí trên cơ sở nguyên tắc đồng thuận của các chủ thể liên quan trong nhà chung cư và phụ thuộc vào điều kiện tổ chức không gian và hạ tầng kỹ thuật thực tế của từng tòa nhà.

Về các giải pháp kỹ thuật, các chung cư hiệu hữu cần tính toán, thiết kế hạ tầng sạc điện dựa trên chính năng lực của hệ thống PCCC, hệ thống bảo vệ chống khói và khả năng đáp ứng của hệ thống điện hiện tại để tối ưu hóa các nguồn lực sẵn có.

Thứ hai, để đáp ứng yêu cầu an toàn điện, quy chuẩn yêu cầu hệ thống cấp điện phải tách biệt để đảm bảo an toàn và không gây gián đoạn sinh hoạt chung. Quy chuẩn không bắt buộc phải kéo cáp nguồn mới hoàn toàn từ bên ngoài.

Ban quản lý có thể tách lộ độc lập cho nguồn điện từ tủ phân phối chính hoặc phân phối phụ sẵn có của tòa nhà.

Cùng đó, để giải quyết bài toán quá tải lưới điện nội bộ, quy chuẩn cũng giới hạn số lượng chỗ sạc theo phân khoang và quy định giới hạn tối đa công suất danh định của các trụ sạc bố trí trong tầng hầm được không vượt quá 22kW để hạn chế rủi ro sinh nhiệt. Đồng thời, triển khai các giải pháp quản lý rủi ro có thể áp dụng như thiết lập sự tách biệt tương đối giữa xe điện và xe sử dụng động cơ đốt trong; tăng cường nhân sự, camera giám sát khu vực để xe 24/7.

Thứ ba, trường hợp các chung cư hiện hữu không đáp ứng đầy đủ yêu cầu kỹ thuật để bố trí khu vực sạc đạt chuẩn, ban quản lý cần làm việc để đạt sự đồng thuận từ chủ sở hữu. Từ đó xây dựng phương án nâng cấp hạ tầng và có quy định, nội quy an toàn trong vận hành chung cư, đảm bảo hài hoà lợi ích của chủ đầu tư, đơn vị vận hành và quyền lợi của cư dân.

Hướng dẫn triển khai đồng bộ

Thông tư 31 yêu cầu các cơ quan quản lý tại địa phương có trách nhiệm tổ chức kiểm tra sự tuân thủ quy chuẩn này trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý xây dựng nhà chung cư trên địa bàn. Việc hướng dẫn và kiểm tra sát sao từ các cơ quan quản lý địa phương sẽ tạo ra điểm tựa pháp lý vững chắc giúp tháo gỡ lúng túng trực tiếp cho các ban quản lý và người dân.

Đặc biệt, Ban quản trị chung cư cần chủ động phối hợp với cơ quan quản lý chuyên môn và Cảnh sát PCCC tại địa phương để rà soát điều kiện thực tế, từ đó thống nhất các biện pháp, phương án PCCC bổ sung phù hợp nhất với đặc thù cho công trình. Về các giải pháp kỹ thuật, các chung cư hiệu hữu cần tính toán, thiết kế hạ tầng sạc dựa trên chính năng lực của hệ thống phòng cháy chữa cháy hiện có và khả năng đáp ứng của hệ thống điện hiện tại để tối ưu hóa các nguồn lực sẵn có.

TS Đinh Quốc Dân cho biết, Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, cơ quan quản lý chuyên môn và Viện Khoa học công nghệ xây dựng cũng sẽ tổ chức phổ biến, hướng dẫn áp dụng, cũng như kiểm tra, giám sát việc thực hiện Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD sau khi được ban hành. Điều này nhằm đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả quản lý từ cơ quan có thẩm quyền đối với vấn đề đang được xã hội quan tâm.

Bên cạnh đó, trong quá trình triển khai thực hiện, nếu có vướng mắc, mọi ý kiến có thể gửi về Bộ Xây dựng hoặc Viện Khoa học công nghệ xây dựng để được hướng dẫn kịp thời.

"Như vậy, công tác hướng dẫn thực hiện quy chuẩn sẽ được triển khai một cách đồng bộ từ Bộ Xây dựng xuống đến các cơ quan chuyên môn tại địa phương, kết hợp chặt chẽ với các quy định linh hoạt ngay trong thông tư ban hành nhằm tháo gỡ trực tiếp những vướng mắc hiện nay của các chung cư", TS Dân nhận định.