Từ bỏ ý định chuyển mục đích sử dụng đất

Thời gian qua, đã có những phản ánh của người dân về sự chênh lệch tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thậm chí là tăng đột biến tại một số địa phương đã được ban hành bảng giá đất theo thị trường.

Xác định bảng giá đất theo thị trường vẫn còn bất cập.

Đơn cử, tại TP.HCM sau khi áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/7 đến hết tháng 12/2025, đã phát sinh mâu thuẫn trong tài chính đất đai. 

Cụ thể, những khu vực vùng ven Bình Dương (TP.HCM) có giá đất 2,3 - 100 triệu đồng/m2, nhưng giá đất nông nghiệp thì chỉ 400.000 - 810.000 đồng/m2. Số tiền phải đóng khi lấy giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp ra khoản chênh mà người dân phải nộp là rất lớn.

Ông Nguyễn Huy Hoàng sinh sống tại phường Tân Thới Hiệp, TP.HCM sở hữu hơn 100m2 đất trồng cây lâu năm muốn chuyển sang đất ở để xây dựng nhà. Ông tính toán nếu nộp theo bảng giá đất cũ sẽ phải đóng hơn 100 triệu đồng, mặc dù đã nộp hồ sơ từ ngày 31/7/2024, trước ngày quyết định áp dụng bảng giá đất mới có hiệu lực.

Nhưng mới đây cơ quan thuế đã áp dụng bảng giá mới, mức nộp tiền sử dụng đất lên đến hơn 2,7 tỷ đồng khiến ông đành bỏ cuộc.

Đối với quy định về "khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất". 

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM đã có văn bản góp ý dự thảo về việc điều chỉnh quy định "Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất".

Hiệp hội cho rằng, quy định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp là quá cao, không phù hợp với thực tiễn, chưa hợp tình hợp lý, gây khó khăn thêm cho doanh nghiệp và người mua nhà

Ví dụ, dự án nhà ở thương mại B được giao đất năm 2005, đến năm 2025 (sau 20 năm) mới được tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là 100 tỷ đồng thì phải nộp thêm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung là 100 tỷ đồng x 5,4%/năm x 20 năm = 108 tỷ đồng, cao hơn 1,08 lần số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 100 tỷ đồng phải nộp. 

Nếu áp dụng mức thu 0,5%/năm như đề xuất của Hiệp hội thì dự án B chỉ phải nộp bổ sung 10 tỷ đồng.

Cần bài toán hài hòa lợi ích 

Để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị, tiền sử dụng đất mà tính trong hạn mức đất ở của cá nhân hoặc hộ gia đình, thì Nhà nước chỉ thu 20% giá đất của bảng giá đất, còn đối với ngoài hạn mức thì chỉ thu 30% giá đất của bảng giá đất.

Các chuyên gia cho rằng, cần nghiên cứu, điều chỉnh giá đất nông nghiệp tại các khu vực liền kề với đất ở, đất đô thị hoặc tại các khu vực đất nông nghiệp nhưng đã quy hoạch đất ở, đất sản xuất kinh doanh.

Trường hợp người dân có đất nông nghiệp đã quy hoạch cho phép lên đất ở, cần xem xét tỷ lệ phải nộp tiền hợp lý để giảm gánh nặng tài chính, bởi hiện nay giá nông nghiệp trong bảng giá đất quá thấp so với thị trường.

Bên cạnh đó, nên phân loại theo hướng hỗ trợ các trường hợp hộ dân tách thửa chuyển đổi đất cho con cháu, chưa có nhà ở hoặc người có quỹ đất nông nghiệp lớn nhưng chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở. Đồng thời xem xét chỉ tính phí và lệ phí chuyển đổi thay tính tiền sử dụng đất.

Cho rằng cách tính giá, thuế đất hiện nay quá cao và bất hợp lý. Ông Lê Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đề xuất chỉ nên thu khoảng 30 - 40%, tránh gây gánh nặng cho người dân. 

Giá đất ở tính theo thị trường, còn đất nông nghiệp quá thấp, dẫn đến bất công khi thuế tính như nhau. 

Ông Quang kiến nghị bảng giá đất năm 2026 nên được điều chỉnh tối đa 20% mỗi năm, tránh đột biến và ngăn chặn tình trạng "giá đất ảo".

Mới đây, Bộ Tài chính đã trình dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP về quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 

Theo đó, đối với khoản tiền nộp thuế bổ sung, 3 nhóm đề xuất là giữ nguyên mức thu, giảm thu và không thu khoản thu bổ sung.

Đây là ba phương án đề xuất, Bộ Tài chính đã hoàn thiện và có phương án giảm mức thu cũng như giảm thời gian tính tiền sau khi trừ đi thời gian cơ quan chức năng tính tiền sử dụng đất.

Đồng thời, Bộ Tài chính đã có công văn đề nghị các địa phương báo cáo nhanh về tình hình thực hiện việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.