Giá chung cư mới mở bán neo cao trên 100 triệu đồng/m2

Vì mức giá chung cư ở Hà Nội đã neo ở mức tăng cao và giao dịch chững lại, anh Nguyễn Minh Trường, nhà đầu tư bất động sản cá nhân đã đi tìm cơ hội tại TP Đà Nẵng.

Vì chỉ trong thời gian ngắn, thông tin về các dự án mới mở bán được tung ra dồn dập, mức độ tiếp thị của môi giới dày đặc khiến anh Trường đứng ngồi không yên phải bay vào ngay để khảo sát.

Hiện tại TP Đà Nẵng, có nhiều dự án chung cư cao cấp giới thiệu, mở bán. Ở khu vực trung tâm, mức giá được công bố đều có giá trên 100 triệu đồng/m².

Thị trường bất động sản Đà Nẵng có nhiều dự án mở bán mới giá trên 100 triệu đồng/m2.

Những tòa nhà ở vị trí đắc địa, tầm nhìn trực diện ra sông Hàn, thương hiệu và hoàn thiện nội thất xa xỉ có mức giá lên 150 - 170 triệu đồng/m².

Tại một dự án căn hộ khách sạn, hạn sử dụng còn 40 năm, căn 47m² có mức giá niêm yết 5,4 tỷ đồng/căn hộ. Tại dự án chung cư cao cấp khác, giá căn hộ 2 phòng ngủ, view thành phố, diện tích 76m² có mức giá thấp nhất 5,9 tỷ đồng/căn hộ.

Theo anh Trường quan sát, các dự án sau sẽ có mức giá cao hơn các dự án trước. Các dự án của Masterise Homes, Sun Group, Tập đoàn BRG đều có chính sách ưu đãi về tài chính, chính sách thanh toán sớm, được chiết khấu từ 15 - 16%, tiến độ thanh toán chia nhiều đợt.

Tuy nhiên, để có quyết định đầu tư ngay hay không, anh Trường vẫn chưa quyết định mà cần tìm hiểu thông tin thêm.

Ông Hà Nghiệm, Giám đốc Chi nhánh batdongsan.com.vn tại Đà Nẵng và Miền Trung cho biết: So quý I/2025 với quý I/2024, mức độ quan tâm căn hộ cao cấp tăng 49%, tăng đều trong hơn 1 năm qua. Giá bán của căn hộ cao cấp tăng 36%.

Giá căn hộ cao cấp của TP Đà Nẵng ở mức cao do trong thời gian qua, nguồn cung đến từ các dự án ở vị trí vàng, view sông, view biển hoặc trung tâm thành phố như các dự án Sun Symphony, Peninsula, Filmore, Sun Costa...

Các dự án ở xa trung tâm vẫn ở mức giá cạnh tranh và có tính thanh khoản cao như FPT City, The Ori Garden. Giá cho thuê bình quân trên một bất động sản ở Đà Nẵng qúy I/2025 tăng 25% so qúy I/2024 nên vẫn thu hút nhiều khách hàng quan tâm.

Nhà đầu tư phía Bắc chiếm ưu thế

Ông Lê Tư Luyến, Tổng giám đốc Đất Vàng Luxury chia sẻ: Giá chung cư trung tâm TP Đà Nẵng hiện cá biệt có dự án đang cao hơn giá chung cư tại TP Hà Nội và Sài Gòn.

Mặc dù vậy, khách hàng phía Bắc mua bất động sản Đà Nẵng chiếm tỷ lệ cao nhất, ước tính chiếm 60 - 65%, khách phía Nam chiếm 20 - 25%. Người dân bản địa cũng không mua nhiều. Căn hộ studio 25 - 30m2 là phân khúc bán chạy. Các căn hộ diện tích to, tổng giá trị lớn trên 10 tỷ đồng/căn hộ có tốc độ bán chậm hơn.

Các sàn giao dịch địa phương thì đã rời bỏ thị trường từ giai đoạn trước chưa quay trở lại. Các sàn giao dịch bản địa cũng không phải là đơn vị bán hàng tốt. Đơn vị bán hàng tốt nhất là sàn "ruột" của các chủ đầu tư, từ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đã bán trung thành với các sản phẩm quen thuộc của chủ đầu tư.

Còn các sàn giao dịch khác thì có số lượng khiêm tốn hơn và thường phải "ôm" hàng, "ôm" hàng mới có hàng để bán. Về giá bán thì sàn giao dịch không có quyền quyết định mà là giá chủ đầu tư đưa ra bao nhiêu bán bấy nhiêu, hưởng hoa hồng phân phối theo số phần trăm quy định của từng dự án.

"Việc các dự án của chủ đầu tư về phát triển dự án căn hộ cao cấp tại Đà Nẵng, các sàn giao dịch được hưởng lợi, làm thị trường tốt. Có những sàn đổ ra hàng tỷ đồng tiền chạy marketing và quảng cáo/1 tháng để bán hàng. Tình trạng này có thể tạo ra các cơn "sóng" ngắn hạn. Nhưng về lâu dài là bài toán còn nhiều nan giải", ông Lê Tư Luyến nói.

Cân nhắc nhiều rủi ro

Các chuyên gia cho rằng, khách hàng có dòng tiền ổn định, tìm cơ hội đầu tư đón đầu phục hồi du lịch, sở hữu dòng bất động sản hạng sang giữ tài sản trong thời gian lâu dài thì yên tâm mua, sở hữu.
Khách hàng khi mua căn hộ cao cấp cần cân nhắc rủi ro về thanh khoản thấp, rủi ro dòng tiền âm khi cho thuê và rủi ro về pháp lý và sở hữu. Lời khuyên được đưa ra là nên mua chung cư khi đã bàn giao. Căn hộ studio 25 - 30m² là phân khúc dễ hấp thụ, thanh khoản tốt. Diện tích to là khó giao dịch hơn.

Anh Trần Vũ, nhà môi giới bất động sản tự do nêu quan điểm: Giá căn hộ cao cấp tại TP Đà Nẵng hiện nay, như dự án The Fill More Danang của chủ đầu tư Công ty cổ phần Phát Đạt, giá của 5 năm trước đến giờ thị trường mới hấp thụ được. Phân khúc Condotel cam kết lợi nhuận đã bị "gãy" thị trường.

Rất nhiều căn hộ khách sạn chủ đầu tư không thực hiện được cam kết mà giao lại cho chủ sở hữu vận hành. Nhiều nhà đầu tư căng băng zôn đấu tranh như tại dự án của TMS Group. Nhiều nhà đầu tư mua lại thứ cấp, đợt hai vẫn đang hòa vốn thậm chí bị lỗ.

Về cảnh báo rủi ro đầu tư căn hộ giá cao trong khi tỷ lệ khai thác vận hành đang thấp, ông Hà Nghiệm, Giám đốc Chi nhánh batdongsan.com.vn tại Đà Nẵng và Miền Trung cho rằng: Khách hàng chú trọng về pháp lý dự án, tiến độ, đơn vị thi công, đơn vị vận hành và phương án khai thác ở, cho thuê.

Cần cập nhật thông tư hướng dẫn của bộ, ngành liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản về việc quy định khai thác cho thuê căn hộ ở, căn hộ du lịch. Vì hiện nay quy định về việc cho thuê lưu trú ngắn ngày của căn hộ ở vẫn còn nhiều cách hiểu khác nhau chưa thống nhất.