Bộ Tài chính đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Nội dung này được đề cập tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) đang trong quá trình lấy ý kiến.

Đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân (mới) khi chuyển nhượng bất động sản thu hút nhiều ý kiến tranh luận.

Cách tính thuế hiện hành còn nhiều hạn chế

Theo Bộ Tài chính, đề xuất áp dụng thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế này được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán nhân (x) với thuế suất. Mức thuế suất trong trường hợp này sẽ theo thời gian sở hữu, tối đa 10%.

PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, cách tính thuế hiện hành còn nhiều hạn chế. Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân cho chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá trị giao dịch. Tức là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ. Theo chuyên gia, cách tính này đơn giản, dễ thu, nhưng lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Thực tế, người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn, để giảm số thuế phải nộp, dẫn tới thất thu ngân sách, thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

Chính sách thuế thu nhập cá nhân mới kỳ vọng mang lại diễn biến tích cực, hạn chế tình trạng đầu cơ, khuyến khích khai thác bất động sản lâu dài.

Do vậy, một số chuyên gia đề xuất đưa về đánh thuế 20% trên thu nhập thực tế của người bán. Với trường hợp không có đủ hóa đơn chứng từ, cơ sở để tính lãi lỗ, họ đề xuất áp dụng mức ấn định 1-2% theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố quy định. Phương án này được cho là có lợi thế hơn, do phản ánh chính xác thu nhập thực tế.

Đồng quan điểm, anh Tuấn Hải - Quản trị viên trang Fanpage Nhà thật giá tốt Hà Nội chia sẻ: "Cá nhân mình thấy đây là hướng tích cực, giúp hạn chế tình trạng giá nhà tăng ‘nóng’ trong thời gian ngắn. Khi đó, mọi người sẽ ưu tiên khai thác giá trị thực của bất động sản hơn, có lợi cho người mua nhà để ở và tối ưu dòng tiền lâu dài. Thị trường nhà đất sẽ bền vững hơn khi thiên về giá trị, nhưng cũng phải lưu ý đến tác dụng phụ khi chính sách này có thể làm giảm nguồn cung vì mất thanh khoản do việc nhà đầu tư nhỏ lẻ rút khỏi thị trường. Hệ lụy đến dòng vốn cho phát triển kinh tế cũng không nhỏ".

Nhà đầu tư bất động sản mới: "Chậm lại, để đi xa hơn"

Anh Văn Chinh, đến từ Chủ đầu tư BCons đánh giá: Đấu tư bất động sản sẽ chuyển sang trạng thái thời luật mới - chậm lại để đi xa hơn. Trong những năm qua, chúng ta đã chứng kiến không ít cơn sốt đất "lên như diều, rơi như đá". Từ đất ven biển, đất nông thôn, đến cả những vùng chưa có quy hoạch rõ ràng, tất cả đều từng được thổi giá bằng những kỳ vọng mơ hồ và hành vi đầu cơ ngắn hạn.

Luật mới không để kìm hãm thị trường, mà để lọc lại thị trường. Ai đầu tư nghiêm túc, dài hạn sẽ là người chiến thắng. Thị trường sẽ không còn là sân chơi cho những ai "mua hôm nay, bán tuần sau" nữa.

Anh Văn Chinh đoán định, cuộc chơi mới người thắng sẽ là những người đầu tư vào giá trị thực gồm căn hộ có người ở, có dòng tiền thuê ổn định; dự án pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt, chủ đầu tư uy tín; bất động sản nằm trong quy hoạch đồng bộ, gắn liền với phát triển đô thị…

Bên cạnh đó, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn sẽ không cần mua thật nhiều, chỉ cần chọn đúng 1 nơi có tiềm năng thật sự. Không bị cuốn theo sóng, mà đi theo dữ liệu quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu thực.

"Chính sách mới sẽ làm thị trường bớt sôi động, nhưng đó là điều tốt. Vì sau cùng, giá trị thực vẫn luôn bền vững hơn mọi kỳ vọng ngắn hạn. Và nếu có ý kiến đã từng hỏi: "Bây giờ có nên đầu tư bất động sản không?", thì câu trả lời là: Có. Nhưng đừng chạy nhanh - hãy đi đúng", anh Văn Chính nói. 

Thực tế, thời gian qua tại Việt Nam, định hướng xây dựng chính sách thuế liên quan đến đất đai, nhà ở và bất động sản đã được xác định rõ tại nhiều văn kiện quan trọng của Đảng và Quốc hội. Nghị quyết số 06/NQ-TW của Bộ Chính trị (năm 2022) yêu cầu "nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế, phí liên quan bất động sản, nhằm khuyến khích sử dụng nhà, đất hiệu quả".

Nghị quyết số 18/NQ-TW đề ra: "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất...". Nghị quyết số 62/2022/QH15 của Quốc hội cũng yêu cầu rà soát, hoàn thiện pháp luật thuế đối với chuyển nhượng bất động sản, chống thất thu nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp.