ĐBQH đề nghị hoàn thiện quy định mã định danh điện tử, minh bạch thông tin bất động sản

Liên thông mã định danh bất động sản với dữ liệu đất đai, thuế, ngân hàng

Theo đại biểu Đào Chí Nghĩa (Đoàn TP Cần Thơ), tại khoản 3 Điều 9, dự thảo Luật quy định bất động sản đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử.

Trong khi khoản 2 Điều 10 liệt kê các đối tượng được cấp mã nhưng chưa đồng bộ với Điều 3, nhất là đối với dự án bất động sản, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.

Nếu hệ thống dữ liệu chưa hoàn thiện, chưa cấp mã, xảy ra sai lệch hoặc gián đoạn kỹ thuật khiến giao dịch hợp pháp bị đình trệ sẽ gây vướng mắc cho người dân và doanh nghiệp.

Đại biểu Nghĩa đề nghị xác định rõ mã định danh là công cụ nhận diện, liên kết dữ liệu; không thay thế giấy tờ xác nhận quyền, điều kiện kinh doanh bất động sản và không phải thủ tục chấp thuận giao dịch.

Đồng thời, cần quy định trách nhiệm cập nhật, sửa sai, đồng bộ đối tượng được cấp mã với Điều 3 và Điều 61. Trường hợp chưa được cấp mã hoặc hệ thống gặp sự cố, cần có phương thức thay thế, bảo đảm giao dịch hợp pháp không bị đình trệ vì nguyên nhân kỹ thuật.

Cùng quan điểm, đại biểu Trần Đình Gia (Đoàn Hà Tĩnh) đề nghị đối tượng được cấp mã tại khoản 2 Điều 10 phải bao quát các loại bất động sản đưa vào kinh doanh quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 3, tương ứng với yêu cầu sử dụng mã khi giao dịch tại khoản 3 Điều 9.

Theo đại biểu, khoản 10 Điều 61 đã cho phép bất động sản chưa có mã vẫn được giao dịch nhưng chưa thể hiện rõ trách nhiệm cấp mã, xử lý dữ liệu trùng lặp và trường hợp hệ thống liên tục gián đoạn. Do đó, cần làm rõ cơ quan tạo lập mã, thời điểm cấp, cách xử lý dữ liệu sai, trùng và sự cố hệ thống; bảo đảm kết nối dữ liệu theo Điều 53 và phù hợp quy định chuyển tiếp tại Điều 61. Mã định danh chỉ là công cụ quản lý, liên kết dữ liệu, không phải điều kiện mới để giao dịch hợp pháp.

Nhấn mạnh yêu cầu minh bạch hóa dữ liệu, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa (Đoàn Quảng Ngãi) cho rằng, không thể quản lý thị trường bất động sản vận động hàng giờ bằng báo cáo giấy theo quý, theo năm. Bất động sản bỏ hoang, tình trạng gây sốt ảo đều tồn tại nhờ sự thiếu thông tin, thiếu minh bạch.

Đại biểu đánh giá quy định cấp mã định danh điện tử tại Điều 10 là bước tiến lớn, nhưng đề nghị bổ sung nguyên tắc bắt buộc liên thông dữ liệu theo thời gian thực giữa mã định danh bất động sản với cơ sở dữ liệu đất đai, thuế, ngân hàng, qua đó minh bạch kịp thời tiến độ pháp lý, tình trạng thế chấp và giao dịch.

Đồng thời, cần khẳng định mã định danh là công cụ quản lý dữ liệu, không phải thủ tục chấp thuận tiền kiểm. Khi hệ thống gián đoạn nhưng hồ sơ pháp lý hợp pháp, giao dịch vẫn phải được thực hiện bình thường.

Liên quan đến giao kết hợp đồng điện tử tại khoản 6 Điều 33, đại biểu Đào Chí Nghĩa lưu ý cần phân biệt nghĩa vụ kết nối, chia sẻ dữ liệu với điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Nếu không quy định rõ, có thể phát sinh cách hiểu hợp đồng không kết nối được với hệ thống thì không hợp lệ, dù các bên đã đáp ứng điều kiện giao kết theo pháp luật dân sự và pháp luật về giao dịch điện tử.

Đại biểu đề nghị bổ sung quy định việc kết nối, chia sẻ dữ liệu phục vụ quản lý Nhà nước không phải điều kiện làm phát sinh hoặc mất hiệu lực của hợp đồng. Hiệu lực hợp đồng được xác định theo pháp luật có liên quan và các điều kiện giao dịch do các bên thỏa thuận.

Đại biểu Trần Đình Gia cũng đề nghị quy định lộ trình, phương án xử lý trong thời gian chưa kết nối hệ thống, không làm mất hiệu lực giao dịch đã được xác lập hợp pháp.

Công khai dữ liệu, tăng trách nhiệm kiểm chứng thông tin 

Bên cạnh mã định danh, việc khai thác thông tin trong hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cũng được đại biểu Trần Kim Kha (Đoàn Gia Lai) quan tâm. Đại biểu cho rằng, dữ liệu thị trường phải hướng tới dữ liệu mở, tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp tiếp cận và sử dụng.

Theo đại biểu Kha, dự thảo hiện quy định các chủ thể được tiếp cận, khai thác thông tin đã công bố công khai. Trong khi đó, việc tái sử dụng dữ liệu vẫn phải gửi phiếu yêu cầu, chờ cơ quan có thẩm quyền và trả giá dịch vụ. Các dữ liệu tổng hợp về giá giao dịch, số lượng giao dịch, nguồn cung, tồn kho cần được công bố định kỳ dưới dạng dữ liệu mở để báo chí, viện nghiên cứu, doanh nghiệp công nghệ có cơ sở đối chiếu, phân tích thị trường.

Đại biểu đề nghị quy định ngay trong luật nhóm dữ liệu tổng hợp bắt buộc phải công khai, phù hợp Luật Dữ liệu năm 2024 và tinh thần dữ liệu là tư liệu sản xuất của Nghị quyết 57.

Đại biểu Trần Đức Thuận (Đoàn Nghệ An) nhấn mạnh, công khai thông tin phải gắn với trách nhiệm kiểm chứng và khả năng tra cứu của người dân. Theo đại biểu, nếu thông tin chủ yếu do doanh nghiệp tự lập, tự cập nhật nhưng thiếu cơ chế đối chiếu, người mua vẫn có nguy cơ tiếp cận thông tin sai lệch hoặc đã hết giá trị.

Đại biểu đề nghị quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý trong kết nối, đối chiếu dữ liệu về đất đai, xây dựng, thế chấp và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh; xác định thời hạn cập nhật khi tình trạng pháp lý thay đổi. Đồng thời, cần bảo đảm người dân được tra cứu miễn phí thông tin pháp lý thiết yếu gắn với mã định danh, nhận biết bất động sản có đủ điều kiện giao dịch hay không, đang thế chấp hoặc bị hạn chế quyền gì.

Đặc biệt, cần phân biệt thông tin do doanh nghiệp tự kê khai với thông tin đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận để người mua có cơ sở đánh giá độ tin cậy.

Về trách nhiệm của sàn giao dịch và doanh nghiệp môi giới, đại biểu Đào Chí Nghĩa cho rằng, các đơn vị này có thể kiểm tra hồ sơ, đối chiếu dữ liệu, phát hiện dấu hiệu bất thường nhưng không có thẩm quyền thay cơ quan Nhà nước xác nhận toàn bộ tình trạng pháp lý bất động sản.

Do đó, cần quy định rõ trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất của hồ sơ, đối chiếu thông tin trên các hệ thống dữ liệu có thể tiếp cận và thông báo cho khách hàng những nội dung đã kiểm tra, những nội dung chưa thể xác minh. Trường hợp biết hoặc phải biết thông tin giả mạo, bất động sản không đủ điều kiện mà vẫn cho giao dịch thì phải chịu trách nhiệm tương ứng.