Nắm giữ càng lâu thuế chuyển nhượng càng giảm

Bộ Tài chính vừa đưa ra đề xuất cải cách cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) đang trong quá trình lấy ý kiến. Theo đó, thay vì áp dụng mức thuế cố định 2% trên giá chuyển nhượng như hiện nay, Bộ đề nghị chuyển sang cơ chế tính thuế 20% trên phần thu nhập thực tế phát sinh từ mỗi lần giao dịch.

Cụ thể, thu nhập chịu thuế sẽ được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua ban đầu cùng các chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng.

Trong trường hợp không xác định được đầy đủ giá mua và các chi phí liên quan, phương thức tính thuế thay thế sẽ được áp dụng với mức thuế suất giảm dần theo thời gian sở hữu.

Theo đề xuất, đối với bất động sản có thời gian sở hữu dưới 2 năm, mức thuế sẽ là 10% giá chuyển nhượng. Đối với bất động sản sở hữu từ 2 - 5 năm, thuế suất giảm xuống còn 6%. Những bất động sản nắm giữ từ 5 - 10 năm sẽ chịu thuế suất 4%, trong khi các trường hợp sở hữu trên 10 năm vẫn duy trì mức thuế 2% như quy định hiện hành.

Đáng chú ý, đề xuất quy định rõ thời gian sở hữu sẽ chỉ được tính từ thời điểm Luật mới có hiệu lực thi hành. Riêng đối với bất động sản có nguồn gốc thừa kế, do đặc thù về bản chất pháp lý khác biệt so với các hình thức chuyển dịch khác, mức thuế suất 2% sẽ tiếp tục được áp dụng mà không phụ thuộc vào thời gian nắm giữ.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế được quy định là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, sở hữu bất động sản. Sự thay đổi này được cho là nhằm tăng cường tính công bằng trong chính sách thuế, đảm bảo đánh thuế chính xác hơn vào phần lợi nhuận thực tế từ hoạt động đầu tư bất động sản, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ.

Hiện tại, kể từ khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ năm 2015, Việt Nam đang áp dụng mức thuế cố định 2% trên giá chuyển nhượng đối với tất cả các giao dịch bất động sản của cá nhân. Việc điều chỉnh chính sách thuế lần này được kỳ vọng sẽ góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản trong bối cảnh giá nhà đất liên tục biến động thời gian qua.

Lý giải về đề xuất trên, Bộ Tài chính nhấn mạnh nguyên tắc đánh thuế dựa trên thu nhập thực tế (chênh lệch giữa giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lý) là phương pháp phản ánh chính xác bản chất kinh tế của giao dịch chuyển nhượng.

Cách tiếp cận này tương đồng với cơ chế đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành với mức thuế suất 20%, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong chính sách thuế.

Để triển khai hiệu quả phương thức tính thuế mới, Bộ Tài chính cho rằng, cần thiết phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản, bao gồm thông tin chính xác về giá vốn cùng với các chứng từ, hóa đơn hợp lệ để xác định các khoản chi phí được khấu trừ.

Điều này đòi hỏi sự hoàn thiện về mặt pháp lý cũng như năng lực quản lý của các cơ quan chức năng. Hơn nữa, việc áp dụng chính sách thuế mới cần được thực hiện đồng bộ với các chính sách về quản lý đất đai, nhà ở, đồng thời dựa trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại trong công tác đăng ký và quản lý giao dịch bất động sản.

Chỉ khi đó, cơ quan thuế mới có đủ cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để xác định chính xác các yếu tố then chốt như thời gian sở hữu và các điều kiện cần thiết khác phục vụ cho việc tính toán nghĩa vụ thuế một cách công bằng và hiệu quả.

Cần phân biệt giữa giao dịch đầu cơ và nhu cầu thực

Theo Bộ Tài chính, các công cụ thuế thu nhập cá nhân được xây dựng với mục đích tăng chi phí và giảm sức hấp dẫn của hành vi đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Hiện tại, một số quốc gia đã ban hành các quy định này, thậm chí còn áp dụng thuế với lợi nhuận từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua bán lại bất động sản.

Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, về bản chất, thuế bất động sản được xem là công cụ quản lý vĩ mô hiệu quả khi được triển khai đồng bộ với hệ thống pháp lý hoàn chỉnh, cơ sở dữ liệu đầy đủ và thời điểm áp dụng phù hợp. Trong dài hạn, chính sách thuế hợp lý sẽ mang lại nhiều tác động tích cực:

Thứ nhất, góp phần hạn chế hoạt động đầu cơ, qua đó giảm thiểu tình trạng cầu ảo và bong bóng giá tại các khu vực chưa có nền tảng phát triển vững chắc. Thứ hai, khuyến khích sử dụng tài sản hiệu quả, thúc đẩy minh bạch hóa giao dịch và định hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất thiết yếu, tạo giá trị thực cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại khi thị trường mới bước vào giai đoạn phục hồi chưa thực sự vững chắc, việc áp dụng đột ngột có thể gây nhiều hệ lụy: Tạo gánh nặng tài chính cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà ở thực; Làm giảm thanh khoản thị trường do tâm lý e dè; Kìm hãm nguồn cung khi doanh nghiệp lo ngại về sức mua giảm sút.

Do đó, cần có lộ trình áp dụng linh hoạt, kết hợp với các giải pháp hỗ trợ để đảm bảo thị trường vận hành ổn định, tránh tác động tiêu cực đến các giao dịch chính đáng.

Đáng chú ý, đối với cách tính thuế mới của Bộ Tài chính, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng vẫn còn một số bất cập cần được tính toán kỹ lưỡng.

Theo luật sư, phương pháp tính thuế dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán chỉ phù hợp với những trường hợp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp - tức mua vào bán ra trong thời gian ngắn để hưởng chênh lệch.

Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế hiện nay với mức lạm phát cao và biến động giá đất phức tạp, cách tính này trở nên thiếu hợp lý đối với phần đông người dân mua đất để phục vụ nhu cầu ở thực tế hoặc sản xuất kinh doanh, khi họ có thể chỉ chuyển nhượng tài sản sau nhiều chục năm sử dụng.

Trước thực trạng này, ông Đỉnh nhấn mạnh yêu cầu phải có sự điều chỉnh chính sách thuế theo hướng công bằng và hợp lý hơn. Theo đó, cần phân biệt rõ ràng giữa đối tượng đầu cơ bất động sản và người mua đất phục vụ nhu cầu thiết yếu; đồng thời xem xét giảm mức thuế suất đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Quan trọng hơn, cần duy trì nguyên tắc cốt lõi của thuế thu nhập cá nhân là chỉ đánh vào khoản thu nhập thực tế phát sinh, đồng thời tạo cơ chế khuyến khích người dân kê khai giá trị giao dịch đúng với thực tế. Những điều chỉnh này không chỉ đảm bảo tính công bằng của hệ thống thuế mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản trong dài hạn.