Chủ kinh doanh mong mô hình Airbnb được "cởi trói"

Nhu cầu thuê căn hộ ngắn ngày tại TP.HCM, đặc biệt tại các quận trung tâm và gần các điểm du lịch là rất lớn. Mô hình căn hộ Airbnb (kinh doanh lưu trú ngắn ngày) không chỉ phục vụ khách du lịch trong và ngoài nước mà còn đáp ứng nhu cầu của khách công tác, thăm thân, khám chữa bệnh… Những khách hàng này cần một không gian lưu trú linh hoạt, tiện nghi như ở nhà với chi phí hợp lý.

Mô hình kinh doanh lưu trú ngắn ngày (căn hộ Airbnb) đang nở rộ tại TP.HCM.

Tuy nhiên, sau khi TP.HCM ban hành quyết định số 26/2025/QĐ-UBND quy định: căn hộ chỉ được sử dụng đúng mục đích để ở, nhiều chung cư trên địa bàn TP.HCM đã đồng loạt tiến hành siết chặt, thậm chí thông báo ngừng hẳn hoạt động cho thuê ngắn ngày. Điều này đã khiến cho nhiều cá nhân, chủ sở hữu kinh doanh loại hình cho thuê căn hộ Airbnb bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Gần ba năm trước, chị Nguyễn Thị Thanh Trúc (36 tuổi) quyết định nghỉ công việc văn phòng để chuyển sang kinh doanh cho thuê căn hộ ngắn ngày. Đầu tư hơn 1,6 tỷ đồng để mua căn hộ, cộng thêm 300 triệu đồng nội thất tại một căn hộ ở phường Thảo Điền (thành phố Thủ Đức), chị Trúc kỳ vọng sẽ có nguồn thu nhập ổn định và linh hoạt thời gian chăm sóc gia đình.

Thế nhưng từ tháng 3/2025, khi TP.HCM siết chặt việc cấm cho thuê căn hộ chung cư theo hình thức lưu trú ngắn ngày, nguồn thu nhập của chị Trúc cũng bị chững lại.

"Tôi từng đón khách từ Mỹ, Hàn Quốc, Nhật Bản. Họ lịch sự, giữ gìn tài sản của chủ nhà. Mỗi tháng tôi thu được từ 15-20 triệu đồng, sau khi trừ chi phí. Giờ thì căn hộ trống hết, mà tôi vẫn phải trả ngân hàng gần 6 triệu đồng tiền lãi vay mỗi tháng", chị chia sẻ.

Chị Thanh Trúc cho biết, trước khi đầu tư đã tìm hiểu các quy định, thấy không có quy định cấm nên mới mạnh dạn chuyển hướng. Nhiều chủ căn hộ trong khu chung cư chị đang ở cũng rơi vào tình trạng tương tự. Một số người phải rao bán lỗ, số khác chuyển sang cho thuê dài hạn, nhưng thu nhập không đủ bù chi phí.

"Tôi không phản đối nhưng mong thành phố có cơ chế quản lý linh hoạt, chẳng hạn như cấp phép cho thuê có điều kiện để có giải pháp hài hòa hơn, vừa quản lý được trật tự, vừa đảm bảo quyền lợi của người đầu tư hợp pháp", chị Trúc nói.

Bên cạnh đó, nhiều khách hàng sử dụng loại hình dịch vụ này cũng mong muốn căn hộ chung cư cho thuê ngắn ngày sẽ sớm được "cởi trói", đáp ứng nhu cầu lưu trú linh hoạt.

Chị Phạm Hoài An (29 tuổi) nhân viên thiết kế tự do tại Hà Nội, vừa có chuyến đi 5 ngày vào TP.HCM để kết hợp công tác và thăm bạn bè. Như những lần trước, chị định thuê một căn hộ nhỏ ở trung tâm quận 1 để tiện di chuyển, có không gian làm việc riêng và tiết kiệm chi phí, chỉ khoảng 700.000-900.000 nghìn/đêm.

Tuy nhiên lần này, chị loay hoay mãi không đặt được phòng quen. Trên các ứng dụng đặt phòng, nhiều căn hộ thông báo ngừng nhận khách ngắn ngày. "Thực sự rất bất tiện với người như tôi, đi công tác vài ngày hoặc du lịch cá nhân, muốn không gian riêng tư và tiện nghi. Khách sạn thì bí bách, homestay lại thường ở xa trung tâm", chị An nói.

Dưới góc độ khách hàng, chị An cho rằng, nên có giải pháp linh hoạt thay vì cấm toàn diện. "Tôi hiểu cần quản lý để tránh mất an ninh, nhưng nếu chủ nhà đăng ký đầy đủ, có mã số lưu trú, tuân thủ quy định phòng cháy, chữa cháy thì tại sao không cho thuê?", chị An bày tỏ.

Lối đi nào cho căn hộ cho thuê ngắn ngày?

Số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, ước tính có khoảng 8.740 căn hộ tại 24 chung cư TP.HCM đang cho thuê ngắn hạn qua Airbnb, qua đó tạo việc làm cho hàng nghìn lao động.

Với giá trị đầu tư ước tính lên đến 43.700 tỷ đồng, HoREA nhận định, nhiều chủ căn hộ Airbnb đang phải đối mặt áp lực tài chính lớn khi dư nợ tín dụng có thể lên tới khoảng 30.590 tỷ đồng, tương đương lãi vay 2.753 tỷ đồng/năm. Đồng thời, việc này cũng khiến khoảng 8.740 - 17.480 lao động phục vụ bị mất việc làm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, về lâu dài Airbnb cần được công nhận là một ngành nghề kinh doanh dịch vụ lưu trú phục vụ du lịch chính thức.

Việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb là chưa hợp lý và cần đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý.

Đối với giải pháp quản lý các căn hộ chung cư cho thuê ngắn ngày, ông Châu cho rằng, mô hình này có thể yêu cầu chủ nhà đăng ký kinh doanh, quản lý chặt chẽ bằng các hoạt động: Kê khai lưu trú, khai báo đóng thuế đầy đủ, khai báo tạm trú tiện lợi, nhanh chóng qua các hệ thống trực tuyến để quản lý. Điều quan trọng nhất là cần có quy định rõ ràng để người dân, doanh nghiệp tuân thủ thực hiện và là cơ sở để giám sát, quản lý chặt chẽ.

Theo bà Võ Nhật Liễu, CEO PROPIIN, thị trường Airbnb Việt Nam vẫn đang tồn tại nhiều bất cập và cần sự quản lý chuyên nghiệp hơn. Bà Liễu chỉ ra, việc vận hành không hề đơn giản vì dọn dẹp, check-in, check-out, xử lý sự cố với khách đòi hỏi một quy trình chuyên nghiệp và hệ thống chặt chẽ.

Bên cạnh đó, việc ra vào liên tục, khách Airbnb đến rồi đi trong vòng vài ngày cũng làm cho việc quản lý càng thêm căng thẳng. Ngoài ra, việc quản lý không chặt chẽ cũng dẫn tới thiếu tính minh bạch về thuế khi một phần lớn doanh thu từ Airbnb không được kê khai đầy đủ, gây ảnh hưởng đến nguồn thu của Nhà nước.

Về giải pháp, theo bà Liễu, mô hình Airbnb cần trở thành các căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp, đăng ký kinh doanh hợp pháp, cung cấp hợp đồng rõ ràng…

Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2023 quy định chủ sở hữu nhà ở có quyền: sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm. Tại khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng không có quy định cấm việc chủ sở hữu cho thuê căn hộ chung cư để ở.

Trường hợp cho thuê nhà ở (bao gồm cả hình thức cho thuê thông qua Airbnb) thì nhà ở được cho thuê phải đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 và khoản 3 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 và các bên tham gia giao dịch về nhà ở phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2023; các bên lập hợp đồng thuê nhà ở theo quy định tại Điều 162 và Điều 163 của Luật Nhà ở năm 2023. Ngoài ra, trường hợp sử dụng nhà ở để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch thì còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về du lịch.

Thực tế hiện nay chủ sở hữu kinh doanh cho thuê căn hộ dài hạn thì không bị cấm mà cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) lại bị cấm là chưa hợp lý. Do vậy, việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb là chưa hợp lý và đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý.

Mô hình này trên thực tế có thể gây phiền hà đến các cư dân khác, nhưng thay vì cấm thì cần có giải pháp để quản lý. Ví dụ như chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, đáp ứng các điều kiện về đảm bảo an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy, không để ảnh hưởng đến cộng đồng trong chung cư.

Trước những vướng mắc bất cập và kiến nghị trên, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, sẽ ghi nhận, nghiên cứu để báo cáo cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới.