Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Triệt để phân cấp, cắt giảm tối đa thủ tục

Theo các chuyên gia, nội dung sửa đổi có nhiều điểm đột phá, tạo môi trường pháp lý thuận lợi, minh bạch nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn để phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững.

Hoàn thiện khái niệm, làm rõ nguyên tắc

Theo tờ trình Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có 9 nhóm nội dung chính. Trong đó, hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai.

Cùng đó, sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với chuyển quyền sử dụng đất; Bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó có quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch bất động sản...

Dự thảo cũng sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và các pháp luật có liên quan.

Đồng thời làm rõ nguyên tắc, cơ quan quản lý, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng; thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư.

Dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản, được bảo đảm bằng việc chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Bổ sung quy định về mã định danh điện tử, tạo lập cho từng bất động sản và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Bộ Xây dựng đã tiếp thu, chỉnh lý các nội dung theo chỉ đạo từ Nghị quyết 21 và các nghị quyết khác của Chính phủ, Quốc hội cũng như từ các góp ý rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, tổ chức xã hội nghề nghiệp và chuyên gia trong nước, quốc tế.

Dự thảo được xây dựng theo hướng kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung để đáp ứng yêu cầu quản lý trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Dự thảo được sửa đổi theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền. Trong đó, đề xuất phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Cùng với phân cấp, dự thảo tiếp tục đặt trọng tâm cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính. Cụ thể, đề xuất cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh bao gồm: Điều kiện về tên gọi, đăng ký hoạt động, chứng nhận đào tạo của sàn giao dịch bất động sản; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, tư vấn bất động sản; cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục.

Cải cách quan trọng khác được đưa vào dự thảo là đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, khả năng dự báo và điều tiết thị trường.

Cũng theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được thiết lập, cập nhật "đúng, đủ, sạch, sống", nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện giao dịch.

Phân định rõ trách nhiệm chủ đầu tư

Từ góc độ doanh nghiệp, góp ý vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trước khi được trình Quốc hội, TS Đỗ Việt Thanh, thành viên HĐQT kiêm Phó tổng giám đốc Taseco Land cho biết, theo quy định hiện hành, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, nhưng bị kiểm soát thông qua một số điều kiện.

Do đó, không cần thiết phải loại trừ hoàn toàn nhà ở riêng lẻ khỏi phạm vi sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Các rủi ro liên quan đến quốc phòng, an ninh hoặc việc tập trung sở hữu bất động sản có thể tiếp tục được kiểm soát thông qua việc giới hạn dự án, khu vực được phép sở hữu, hạn mức số lượng và thời hạn sở hữu. Việc tiếp tục cho phép sở hữu nhà ở riêng lẻ góp phần tăng tính thanh khoản, đa dạng hóa sản phẩm của thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư chưa thật hợp lý. Quy định này đang đánh đồng cả bất động sản cao cấp lẫn bất động sản bình dân. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà của người nước ngoài chủ yếu tập trung ở phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang tại các đô thị lớn.

Góp ý về điều kiện kinh doanh bất động sản, luật sư Vũ Vân Anh, Ban Pháp chế, Tập đoàn Sun Group cho rằng, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án phải có vốn sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án sử dụng đất có quy mô dưới 20ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20ha trở lên.

"Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều dự án quy mô hàng chục, thậm chí trăm nghìn tỷ. Với tỷ lệ 20%, số vốn yêu cầu là quá lớn đối với khả năng của doanh nghiệp. Vì thế, nên quy định theo hướng phân kỳ đầu tư hoặc bảo đảm thanh toán", luật sư Vân Anh đề xuất.

Để giảm cách hiểu khác nhau khi áp dụng, ông Nghiêm Xuân Nhật, Phó tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc VAKO Invest cho rằng, việc làm rõ các khái niệm là rất quan trọng. Đây là căn cứ để xác định một hoạt động có thuộc phạm vi điều chỉnh của luật hay không, chủ thể phải đáp ứng điều kiện nào và giao dịch cần tuân thủ những quy định gì.

Nếu khái niệm chưa rõ hoặc chưa thống nhất với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và xây dựng, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn khi xác định điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường, ký hợp đồng hoặc thực hiện chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, việc phân định rõ trách nhiệm của doanh nghiệp đối với từng loại sản phẩm (bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai) sẽ giúp doanh nghiệp biết rõ nghĩa vụ phải thực hiện, đồng thời giúp người mua nhận diện đúng loại sản phẩm, mức độ rủi ro và các quyền lợi được pháp luật bảo vệ.

Cần cơ chế chuyển nhượng dự án phù hợp

Từ góc nhìn khác của doanh nghiệp, ông Tống Sỹ Sơn, Chủ tịch Tập đoàn Igroup cho rằng, một dự án bất động sản có thể rơi vào tình trạng chậm tiến độ hoặc đình trệ do chủ đầu tư thiếu vốn, năng lực tài chính suy giảm, thay đổi chiến lược kinh doanh hoặc gặp vướng mắc trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Việc thiếu cơ chế chuyển nhượng phù hợp, quỹ đất và nguồn lực đã đầu tư có nguy cơ bị lãng phí, trong khi dự án không thể tiếp tục triển khai, ảnh hưởng đến nguồn cung thị trường cũng như quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan.

Bởi vậy, việc hoàn thiện quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sẽ góp phần tháo gỡ những điểm nghẽn này thông qua một số khía cạnh.

Thứ nhất, tạo điều kiện tái cơ cấu doanh nghiệp và dự án. Những chủ đầu tư gặp khó khăn có thể chuyển giao dự án cho nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng tổ chức triển khai. Ở chiều ngược lại, bên nhận chuyển nhượng có cơ hội tiếp cận quỹ đất và các dự án đã trải qua một phần quá trình chuẩn bị đầu tư, qua đó tiết kiệm thời gian, chi phí so với việc phát triển dự án mới từ đầu.

Thứ hai, hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai và tài sản đã đầu tư. Thay vì để dự án kéo dài, bỏ hoang hoặc chậm đưa vào khai thác, cơ chế chuyển nhượng minh bạch, thông thoáng, nhưng có kiểm soát sẽ tạo điều kiện đưa các dự án đủ điều kiện trở lại quá trình triển khai.

Thứ ba, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và các bên liên quan. Việc chuyển nhượng dự án cần đi kèm với quy định rõ ràng về trách nhiệm kế thừa và tiếp tục thực hiện hợp đồng, nghĩa vụ tài chính, tiến độ triển khai cũng như các cam kết của chủ đầu tư. Việc thay đổi chủ đầu tư không thể trở thành căn cứ để né tránh hoặc làm gián đoạn những nghĩa vụ đã cam kết với khách hàng.

Thứ tư, nâng cao chất lượng sàng lọc nhà đầu tư. Chuyển nhượng dự án không chỉ nhằm giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp hiện hữu mà còn phải bảo đảm dự án được tiếp nhận bởi nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật, có năng lực tài chính và khả năng triển khai thực chất.

Cùng quan điểm, ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch Tập đoàn Kinh Bắc (KBC) cho rằng, nếu có cơ chế kiểm soát phù hợp, quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn, chấm dứt kiểu "tay không bắt giặc" của những nhà đầu tư chộp giật.

"Doanh nghiệp muốn làm dự án phải chuẩn chỉ từ khâu nộp hồ sơ đầu vào, chứng minh tài chính năng lực, áp dụng công nghệ cao, áp dụng công nghệ số, phục vụ sản xuất kinh doanh.

Công tác đấu thầu, đầu tư, thủ tục hành chính, giao dịch đều được đưa lên mạng, cơ hội tiếp cận tốt hơn sẽ tạo tính cạnh tranh mạnh hơn, hiệu quả sử dụng đồng vốn cao hơn", ông Tâm nói.