Thị trường mất cân đối cung - cầu

Thực tế này đẩy thị trường rơi vào trạng thái tăng áp lực lên giá bán, đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở xa tầm tay của số đông người dân đô thị, ngay cả với những người thu nhập trung bình cao.

Giá bán căn hộ đã vượt khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình cao.

Gia đình anh Nguyễn Duy Long, hiện thuê tại khu đô thị Mỹ Đình Pearl đang tìm mua nhà khu vực phía Tây Hà Nội. Giữa tháng 7/2025, hai vợ chồng chị tìm hiểu dòng căn hộ 2 phòng ngủ 1 vệ sinh loại diện tích 55m2 thuộc một đại đô thị có giá bán 4,1 tỷ đồng/căn. Đến đầu tháng 8/2025, cùng diện tích đó, tương đương cả về vị trí, hướng nhà, giá rao bán đã tăng lên 4,4 tỷ đồng/căn. Chỉ chưa đầy 2 tuần, giá bán đã tăng thêm 300 triệu đồng, vượt khả năng chi trả của hai vợ chồng.

Để đảm cân bằng dòng tiền chi tiêu và kinh nghiệm những bài học nhãn tiền, vợ chồng anh Long chấp nhận tìm khu vực xa hơn tại Hoài Đức, với hy vọng giá sẽ rẻ hơn và diện tích to hơn. Đầu tháng 8, một căn 2 phòng ngủ 2 phòng vệ sinh tại Hoài Đức được chào bán 3,8 tỷ đồng, hai vợ chồng quyết định mua, đến ngày hẹn cọc thì chủ nhà thông báo không bán nữa.

Hành trình tìm nhà lại tiếp tục, chưa đầy một tuần sau, môi giới gọi điện báo chủ nhà căn hộ ở xã Hoài Đức lại rao bán sau một tuần ngừng bán với mức giá mới là 4,3 tỷ đồng, hỏi chị còn nhu cầu không. Bất ngờ khi giá tăng liên tục, vợ chồng Long cảm thấy thị trường quá ảo, mất niềm tin và quyết định dừng việc mua nhà. Giá tăng quá mạnh khiến gia đình anh Long rơi cảnh tài chính vốn đuối lại càng đuối hơn.

Ghi nhận của phóng viên từ môi giới căn hộ khu vực Mỹ Đình, lượng giao dịch thị trường căn hộ không tăng mạnh theo đà tăng của giá bán. Anh Nghiêm Xuân Nhật, môi giới căn hộ khu vực Mỹ Đình cho biết, so với cùng kì năm ngoái, lượng giao dịch nhóm anh đạt được chỉ bằng khoảng 60%. Giao dịch diễn ra túc tắc, không ồ ạt như đà tăng liên tiếp của giá bán. Người mua cũng cân nhắc, tham khảo rất nhiều chỗ, nhiều nơi trước khi xuống tiền.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từng giảm mạnh từ hơn 20.000 căn năm 2018 xuống chỉ 10.000 căn vào năm 2023. Tuy nhiên, đến năm 2024 đã tăng trưởng trở lại khi có khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm. Nửa đầu năm 2025, hơn 10.000 căn hộ cũng được tung ra thị trường.

Từ quý III/2024 đến nay, hầu như không còn dự án mới dưới 60 triệu đồng/m². Nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu mỗi m2. Một số dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu mỗi m2.

Đặc biệt căn hộ tại các dự án cao cấp ở khu vực trung tâm TP. Hà Nội, giá mở bán mới vọt lên ở mức 140-250 triệu đồng/m2 như Noble Crystal Tây Hồ WorldHotels Residence, Sun Feliza Suites Cầu Giấy, The Matrix One giai đoạn 2, Hausman FLC Đại Mỗ, Celestine Westlake...

Mặc dù thời gian tới, nguồn cung căn hộ bình dân sẽ quay trở lại tại Hà Nội từ các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhưng tình trạng lệch pha vẫn rất khó cải thiện khi số lượng các dự án căn hộ hơn trăm triệu mỗi m2 đang tăng "đột biến".

Giá tăng phi mã giảm sức hấp dẫn nhà đầu tư

Không chỉ người mua ở thực mà ngay đến cả giới đầu tư cũng ngần ngừ trước quyết định mua vào đối với căn hộ chung cư Hà Nội. Trừ những nhà đầu tư chọn phương án lướt sóng với tâm lý "được ăn cả, ngã về không" thì một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư mua vào với mục đích tích sản cũng hoang mang trước đà tăng quá mạnh của căn hộ Hà Nội.

Nhà đầu tư không còn đánh giá cao khả năng sinh lời đối với bài toán cho thuê.

Nhà đầu tư Đinh Thắng, người đang tìm mua căn hộ chung cư Hà Nội cho biết, việc giá căn hộ tăng quá mạnh khiến anh lo sợ những diễn biến hiện tại đang tiềm ẩn nguy cơ "bong bóng". "Tôi lo ngại giá tăng quá mạnh và nhanh sẽ vượt xa giá trị thực và sức mua của thị trường.

Điều này có thể dẫn đến bong bóng bất động sản. Khi giá lên quá cao, lượng khách mua để ở giảm vì không còn phù hợp thu nhập, khiến việc bán lại hoặc cho thuê khó khăn hơn. Giá mua cao trong khi giá cho thuê không tăng tương ứng sẽ kéo tỷ suất lợi nhuận xuống, giảm sức hấp dẫn của đầu tư cho thuê so với các kênh đầu tư khác", anh Thắng cho biết.

Theo các chuyên gia và đại diện các doanh nghiệp, nhiều chi phí đầu vào tăng mạnh như tiền giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, hạ tầng/xây dựng, chi phí vốn… khiến giá chung cư được dự báo sẽ tiếp tục tăng cao và khó giảm.

Đơn cử Tây Hồ Tây, theo bảng giá đất mới Hà Nội ban hành cuối 2024, đây tiếp tục là khu đô thị có tốc độ tăng trưởng giá đất cao nhất Hà Nội, với trên 113 triệu đồng/m2, tăng đến 225% sau điều chỉnh. Bên cạnh giá đất, chi phí xây dựng cũng đang tăng vọt do tình trạng khan hiếm vật liệu, đẩy giá lên khoảng 10-15% so với các năm trước. Đây là yếu tố trực tiếp khiến giá thành sản phẩm nhà ở bị đội lên đáng kể.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận xét, mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao. Nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40 - 50 triệu đồng/tháng, vẫn không "dám" mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Propert cảnh báo tình trạng giá cao, lệch cung - cầu tiềm ẩn rủi ro đối với sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Đồng thời làm trầm trọng thêm khoảng cách thu nhập và mức độ bất bình đẳng xã hội. Khi cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng thu hẹp, đặc biệt với nhóm người trẻ, họ dễ rơi vào trạng thái mất phương hướng tài chính.

Trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng cao và kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Ngược lại, kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ.