Chủ nhà rao bán ở thế "cửa dưới"

Chị Phạm Thanh Thu, nhân viên môi giới bất động sản phân khúc thứ cấp cho biết: Thời điểm đầu năm, những căn chung cư diện tích lớn tại các tòa nhà trung tâm Hà Nội được chủ nhà gửi bán, được khách đầu tư ưa chuộng và bán ra chỉ trong 2 tuần đến 1 tháng. Nhưng bây giờ đã khác.

Chung cư cao cấp Hà Nội giảm giá, giao dịch chững lại.

Ví dụ, hồi tháng 12/2024, một căn penhouse thông tầng 165m² tại tòa The Zei Mỹ Đình sau 2 tháng rao đã bán với giá 18 tỷ đồng đã bao gồm nội thất. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, cũng căn tương tự tại dự án vị trí trung tâm quận Tây Hồ, diện tích 170m², rao bán 18,5 tỷ đồng, tương đương chưa đến 120 triệu đồng/m² nhưng 4 tháng nay chưa có người mua. Chủ nhà cho biết, trước đó đã có căn tương tự trên thị trường bán với giá 20 tỷ đồng. Các số liệu trên cho thấy, trong 2-3 tháng trở lại đây căn hộ đã bị giảm khoảng 15%.

"Thị trường thứ cấp nơi chủ cũ bán cho chủ mới hiện đang rơi vào trạng thái chững và chậm. Người đầu tư "ôm hàng" cần tiền thì phải chịu áp lực bán thu vốn quay vòng chu kỳ mới, còn người có nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư thì quan sát nghe ngóng, tâm lý chờ đợi giá chung cư sẽ giảm tiếp. Nếu như lúc thị trường hưng phấn giao dịch tốt, một tháng tôi chốt được 2-3 căn nhà suôn sẻ. Nhưng hiện tại, hai tháng nay tôi chưa bán thêm được căn mới nào. Người bán nhà đang ở thế cửa dưới", anh Lê Hữu Hoàng, chuyên gia môi giới độc lập khái quát tình hình.

Chị Lê Thảo My (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, đã rao bán căn hộ 2 phòng ngủ của mình tại một dự án rất thuận tiện và đắc địa từ đầu năm 2025. Chị mong muốn bán được giá 4,9 tỷ đồng, theo khảo sát tư vấn của môi giới. Nhưng sau 3 tháng, giảm giá xuống 4,6 tỷ đồng vẫn chưa bán được, dù đã nhờ môi giới chuyên nghiệp và cả đăng trên mạng xã hội, các group chuyên về bất động sản, các sàn giao thương mại điện tử có uy tín. "Khách có nhu cầu vẫn có, nhưng "đánh võng" tham khảo, chê bai nhiều mà chưa quyết định xuống tiền", chị Thảo My chia sẻ.

Tình trạng này cũng có thể kiểm chứng trên các nền tảng rao bán bất động sản như Batdongsan.com.vn hay Chợ tốt, Nhà tốt… Số lượng tin đăng bán chung cư có mức chênh lệch giá giảm trung bình 10-20% , tương đương mức giảm 300-500 triệu đồng với sản phẩm chung cư mở bán thời kỳ sốt và các dự án thứ cấp khá phổ biến.

Kết quả khảo sát hơn 400 dự án tại Hà Nội của Savills chỉ ra, trong quý 1/2025, có tới 47% dự án chung cư ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động tùy từng dự án. Báo cáo mới đây của CBRE cũng nhận định, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý 1/2025.

Trên thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán quý căn hộ quý 1 chậm lại. Tại thời điểm cuối quý 1, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nếu so với cùng kỳ 2024, mức giá này đã tăng gần 20%, tuy nhiên đà tăng theo quý đã giảm tốc.

Cần điều chỉnh giá bán giảm so với kỳ vọng

Các chuyên gia cho rằng, thị trường chung cư Hà Nội có thể sẽ tiếp tục đối mặt với khó khăn trong nửa cuối năm 2025 nếu không có sự điều chỉnh về giá bán hợp lý hơn hoặc chính sách hỗ trợ tài chính mạnh mẽ từ phía nhà nước và ngân hàng.

Nhiều dự án và chủ căn hộ điều chỉnh giá bán kỳ vọng so với thời sốt nóng.

Hà Nội đang thúc đẩy tiến độ xây dựng 100.000 căn nhà ở xã hội trong thời gian tới, cụ thể là sẽ có khoảng 5.000 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện bán hàng trong năm nay, cũng là phân khúc cạnh tranh với nhà ở thương mại. Như vậy, những nhà đầu tư nắm giữ chung cư cũ lâu nay bắt đầu lo ngại giá còn có thể tiếp tục giảm, dẫn đến tâm lý và nhu cầu bán ra ngày càng rõ nét.

CEO Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê dự báo: Giá bán chung cư Hà Nội sẽ đi ngang từ nay hết năm 2025, sau đó bước vào chu kỳ giảm giá kéo dài, với đáy rơi vào giai đoạn 2028 - 2030, thời điểm nguồn cung nhà ở xã hội tăng mạnh. Mới đây, Chính phủ đã chỉ đạo thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia sẽ càng thúc đẩy nguồn cung này, tác động trực tiếp đến giá căn hộ mới lẫn cũ.

"Giá chung cư tại Hà Nội sẽ giảm khoảng 10 - 30% so với đỉnh quý IV/2024, nhưng mức độ giảm sẽ khác nhau tùy vị trí. Khu vực trong Vành đai 2, giá có thể giữ vững hoặc thậm chí tăng nhẹ do khan hiếm quỹ đất và không có nguồn cung nhà ở xã hội. Khu vực từ Vành đai 2 và Vành đai 3, giá chung cư giảm nhẹ 10 - 15% vì nguồn cung nhà ở xã hội có nhưng không nhiều. Khu vực ngoài Vành đai 3, giá căn hộ có thể giảm sâu 10 - 30%, bởi có rất nhiều dự án nhà ở xã hội quy mô lớn được xây dựng, giúp kéo giãn dân cư đô thị. Điều này làm cho giá chung cư đang bán cao sẽ giảm mạnh vì cạnh tranh trực tiếp với nhà ở xã hội có giá 20 - 25 triệu đồng/m²", ông Quê phân tích.