Mặt bằng giá cao nhưng thanh khoản vẫn tốt

Hà Nội và TP.HCM là hai đô thị đang thiết lập mặt bằng giá hoàn toàn khác biệt, ngày càng bỏ xa các địa phương khác trên cả nước. Điều này khiến khả năng giãn dân, dịch chuyển về các địa phương lân cận gặp khó, khi người dân vẫn muốn sống, làm việc tại trung tâm.

Giá nhà Hà Nội và TP.HCM đang có đà tăng mạnh mẽ, gây nhiều khó khăn cho người mua nhà.

Trong bối cảnh đó, bất chấp những con số hàng tỷ đồng, quyết định "xuống tiền" của nhiều người không đơn thuần là mua một bất động sản, mà là mua sự an tâm, cơ hội và mua cả nỗi sợ bị bỏ lại phía sau.

Số liệu từ báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2025 của Savills cho thấy, tính đến quý II/2025, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 7.000 căn hộ mới được chào bán, trong đó, có khoảng 5.200 căn được giao dịch, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khá cao. Tổng quan 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung số lượng căn hộ mới đạt khoảng 14.900 căn, lượng căn hộ bán được đạt khoảng 13.100 căn.

Những con số "biết nói" trên cho thấy thanh khoản giao dịch chung cư tại Hà Nội đang đạt ở mức rất cao, trong khi đó, giá chung cư vẫn đang theo chiều hướng tăng phi mã, vượt quá khả năng, thu nhập của đa số người dân. Số liệu mới nhất của Savills cho thấy, hiện tại, giá sơ cấp trung bình ở Hà Nội vào khoảng 91 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế).

Vừa đặt cọc một căn hộ tại khu vực Gia Lâm, Hà Nội với giá gần 4 tỷ đồng, chị Vũ Thu Hằng (33 tuổi, nhân viên ngân hàng, Hà Nội) cho biết vừa mừng lại vừa lo, vì đã có nhà nhưng trả nợ lại trở thành hành trình tiếp theo.

"Hai vợ chồng mình năm nay 32 tuổi, có một bé gái 4 tuổi, chồng mình làm về cơ khí, còn mình thì làm quản lý nhà hàng. Thu nhập hai vợ chồng khoảng 30 triệu đồng/tháng, chỉ đủ chi tiêu con học hành, không để dư được. May mắn có được 3 tỷ đồng mà bố mẹ hai bên cho, nhưng suốt thời gian qua cứ phân vân có nên vay mua hay không", chị Hằng kể.

Vì lo ngại giá nhà sẽ tiếp tục tăng như thời gian vừa qua, chị Hằng và chồng đánh liều vay mượn thêm 1 tỷ đồng để mua một căn chung cư mới với 2 phòng ngủ, giá hơn 4 tỷ đồng tại khu vực Gia Lâm, Hà Nội.

Tương tự, tại thị trường TP.HCM, dù giá nhà đang tăng phi mã nhưng sức mua được ghi nhận vẫn ở mức khá tốt. Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2024 đến nay, giá nhà liên tục leo thang, đạt trung bình 90 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 9,7 tỷ đồng mỗi căn, đây mới chỉ là giá sơ cấp phê duyệt dự án, chưa phải giá bán ra.

Trong quý II/2025, TP.HCM chỉ có khoảng 1.600 căn hộ chung cư mới được tung ra thị trường, cộng với tổng nguồn cung sơ cấp trước đó khoảng 5.400 căn, trong đó, lượng giao dịch ở 2.400 căn, vượt phần lớn so với số lượng căn chung cư mới được tung ra trong quý. Theo HoREA, thị trường tại đây vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Anh Lê Nguyễn Gia Hoan (29 tuổi) vừa dọn về căn hộ đầu tiên ở TP.HCM hồi đầu tháng 7 vừa qua. Anh Hoan kể lại, bản thân và vợ mới cưới vợ được hơn một năm.

"Chuyện mua nhà đối với vợ chồng tôi từng là một thứ gì đó rất xa vời, giá nhà thì cao, còn tôi là dân văn phòng lương tầm trung, tiền tiết kiệm cũng không quá nhiều. Nhưng đến đầu năm nay, hai vợ chồng có tin vui, sắp đón em bé đầu lòng, hai vợ chồng mong muốn có một ngôi nhà ổn định hơn để lo cho con", anh Hoan nói.

Tận dụng gói vay ưu đãi từ ngân hàng cho người trẻ, vợ chồng anh Hoan quyết định chọn một dự án mới mở bán tại TP Thủ Đức, căn 2 phòng ngủ giá khoảng 2,8 tỷ đồng.

"Bọn tôi có gần 1,6 tỷ đồng tiền tích lũy và hỗ trợ từ gia đình, nên vay thêm 1,2 tỷ đồng, chọn gói vay ưu đãi 5,5%/năm cố định trong 3 năm đầu, mỗi tháng phải trả khoảng 5,5 triệu đồng tiền lãi", anh Hoan cho biết.

Vì sao người tiêu dùng vẫn xuống tiền?

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, trong bối cảnh thị trường đang dần ổn định và phục hồi, phân khúc chung cư trung cấp tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ghi nhận tính thanh khoản cao, ít biến động. Nguyên do đây là phân khúc có nhu cầu ở thực ổn định và khả năng khai thác cho thuê tốt.

Ông Trịnh Hải, một môi giới bất động sản lâu năm tại TP.HCM nhận định, tại Hà Nội và TP.HCM, người dân vẫn giữ tâm lý bất động sản là tài sản an toàn, nên họ ưu tiên mua nhà dù giá cao. Thị trường lại khan hàng, đặc biệt ở phân khúc trung cấp, khiến người có nhu cầu thực xuống tiền mua. Đồng thời, các gói vay ưu đãi, chính sách hỗ trợ mua nhà đang dần trở lại giúp tăng sức cầu.

"Hiện nay giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức rất cao, đối với các dự án nội thành, giá sơ cấp của dự án mới mở bán đã đạt mức trung bình trên 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại một số khu vực tiềm năng có nhu cầu thực cao nhất như TP Đà Nẵng, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý II/2025 đạt 66,4 triệu đồng/m2, tại Hải Phòng giá bình quân chung cư khoảng 46 - 50 triệu đồng/m2", ông Hải chia sẻ.

Cũng theo ông Hải, dù giá cao, nhưng niềm tin rằng giá nhà sẽ còn tăng khiến một số bộ phận đầu tư chấp nhận "đu đỉnh", mua vào bằng giá cao, kể cả khi biết rằng rủi ro là có thật. Còn một bộ phận khác vì lo ngại giá nhà sẽ tiếp tục leo thang nên tranh thủ để mua nhà bằng nhiều cách, từ việc nhận hỗ trợ từ người thân, gia đình, hoặc dùng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng.

Tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ) hiện đang rất phổ biến trên thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh giá liên tục tăng, nguồn cung khan hiếm tại các đô thị lớn. Ông Hải cũng khuyến cáo người mua rằng đây là thời điểm nhạy cảm, trước khi xuống tiền cần tỉnh táo, tránh chạy theo hiệu ứng đám đông, đặc biệt với những dự án không rõ pháp lý, hoặc "thổi giá" quá đà.