Gỡ vướng sổ đỏ cấp sai, bảo đảm quyền lợi người mua nhà

Theo luật sư Dương Văn Thực, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLK, Nghị định 147 quy định cơ chế xử lý đối với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không đúng quy định trước ngày 1/8/2024 theo hướng rà soát nghĩa vụ tài chính, xem xét xử lý phù hợp, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và ổn định xã hội.

Không thu hồi sổ đỏ đã chuyển nhượng hợp pháp qua nhiều người

Theo luật sư, trong trường hợp người dân mua nhà, đất hợp pháp, không biết nhà đất sai phạm trước đó, đã hoàn tất giao dịch và được cấp sổ đỏ nhưng sau đó phát hiện việc cấp giấy trước đây có sai phạm, quyền lợi của họ sẽ được pháp luật bảo vệ ra sao?

Hiện có hai tầng bảo vệ pháp lý đối với người mua nhà, đất hợp pháp mà không biết nhà, đất sai phạm trước đó. Một là theo Luật Đất đai 2024. Khoản 4 Điều 152 quy định cơ quan Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho người nhận chuyển quyền hợp pháp, dù giấy chứng nhận gốc có sai phạm.

Hai là theo Bộ luật Dân sự 2015. Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự quy định: Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Để được bảo vệ với tư cách người mua ngay tình, cần đáp ứng các điều kiện gồm: Quyền sử dụng đất đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; người mua căn cứ vào việc đăng ký đó để xác lập giao dịch; đồng thời người mua không biết và cũng không thể biết về sai phạm trước đó.

Khi đáp ứng đủ các điều kiện trên, chủ sở hữu cũ sẽ không có quyền đòi lại tài sản từ người mua ngay tình mà chỉ có thể yêu cầu bồi thường từ người có lỗi.

Tuy nhiên, người mua ngay tình vẫn có thể phải thực hiện bổ sung các nghĩa vụ tài chính còn thiếu như tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất chưa nộp đủ.

Gỡ vướng pháp lý cho các dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm

Luật sư có thể đưa ra một ví dụ thực tế để người dân dễ hình dung việc xử lý các trường hợp "sổ đỏ cấp sai nhưng đã giao dịch dân sự" theo tinh thần của Nghị định mới?

Có thể hình dung qua một tình huống cụ thể như sau: Năm 2015, Công ty A được UBND tỉnh X giao đất thực hiện dự án khu dân cư. Tuy nhiên, khi cấp sổ đỏ cho từng lô đất, cơ quan có thẩm quyền ghi thời hạn sử dụng đất là lâu dài thay vì 50 năm (sai quy định).

Đến năm 2018, ông B mua một lô đất từ Công ty A và được cấp sổ đỏ đứng tên mình, trong đó vẫn ghi thời hạn sử dụng đất lâu dài. Năm 2021, ông B tiếp tục chuyển nhượng cho bà C và bà C cũng được cấp sổ đỏ mới.

Cho đến năm 2024, cơ quan thanh tra phát hiện sai phạm liên quan đến thời hạn sử dụng đất của dự án.

Theo quy định hiện hành, bà C vẫn được bảo vệ theo khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024, tức không bị thu hồi sổ đỏ. Thay vào đó, cơ quan Nhà nước sẽ thực hiện điều chỉnh lại thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận thành 50 năm.

Trong trường hợp có chênh lệch nghĩa vụ tài chính, bà C có thể phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất tương ứng. Trong khi đó, Công ty A và các cán bộ liên quan sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật về đất đai.

Riêng các thiệt hại phát sinh sẽ được giải quyết theo bản án hoặc quyết định của tòa án.

Vậy quy định mới sẽ giúp tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý nào cho các dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm, đặc biệt với các dự án đã có người dân vào ở, mua bán ổn định?

Quy định mới được đánh giá sẽ tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý tồn tại trong thời gian dài.

Trước hết là tình trạng không thể xử lý khi dự án đã chuyển nhượng qua nhiều người. Khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024 đã giải quyết theo hướng không thu hồi sổ đỏ đã chuyển quyền hợp pháp, từ đó giúp các giao dịch không bị "đóng băng".

Đối với trường hợp sổ đỏ ghi sai thời hạn hoặc mục đích sử dụng đất, thay vì hủy và cấp lại toàn bộ, cơ chế mới cho phép điều chỉnh trực tiếp trên giấy chứng nhận hiện có. Thủ tục xử lý được rút ngắn còn khoảng 5 ngày làm việc và không mất phí.

Một điểm quan trọng khác là việc xử lý nghĩa vụ tài chính chưa xác định. Các cơ chế đặc thù cho phép xác định lại và truy thu nghĩa vụ tài chính còn thiếu thay vì tuyên bố vô hiệu toàn bộ dự án.

Riêng với các dự án đang trong quá trình điều tra hoặc thanh tra, cơ chế tháo gỡ chỉ được áp dụng sau khi có bản án có hiệu lực hoặc quyết định đình chỉ vụ án nhằm tránh xung đột giữa xử lý hành chính và xử lý hình sự.

Người dân khi mua nhà, đất tại các dự án từng có sai phạm pháp lý cần lưu ý những vấn đề gì để hạn chế rủi ro tranh chấp hoặc bị ảnh hưởng quyền lợi về sau?

Khi mua nhà, đất, người dân cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề thực tiễn để hạn chế rủi ro pháp lý. Đó là, cần kiểm tra lịch sử pháp lý của dự án, bao gồm việc tra cứu xem dự án có nằm trong kết luận thanh tra, kiểm tra hoặc đang bị điều tra, tranh chấp tại Tòa án hay không.

Cùng với đó, cần xác minh kỹ tình trạng giấy chứng nhận. Người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp sổ đỏ gốc và kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai để xác định tài sản có đang bị phong tỏa, thế chấp hoặc có thông báo thu hồi hay không. Đồng thời cần rà soát kỹ thời hạn và mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, cần bảo đảm giao dịch được đăng ký đúng quy định pháp luật. Theo Bộ luật Dân sự 2015, cơ chế bảo vệ người mua ngay tình chỉ phát sinh khi tài sản đã được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, các bên cần công chứng hợp đồng và thực hiện đăng ký biến động đầy đủ, tránh giao dịch bằng giấy viết tay.

Người mua cũng nên lưu giữ đầy đủ hồ sơ chứng minh mình là bên ngay tình như hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thanh toán, hồ sơ công chứng và các giấy tờ đăng ký liên quan.

Ngoài ra, cũng cần dự liệu trước các nghĩa vụ tài chính có thể phát sinh. Trong một số trường hợp, người mua có thể phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính còn thiếu của dự án. Do đó, nên quy định rõ trong hợp đồng trách nhiệm của bên bán đối với các khoản phát sinh trước thời điểm chuyển nhượng.

Cảm ơn luật sư!