Thị trường nhà phố thừa thông tin nhưng thiếu minh bạch

Thị trường giao dịch bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau, nhưng phổ biến nhất vẫn là phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ và dự án từ các chủ đầu tư. Trong đó, số lượng giao dịch "đất dân, nhà lẻ" thường chiếm tỷ trọng lớn hơn khá nhiều so với các dự án.

Bất động sản nhà phố là một trong những loại hình đang được quan tâm mạnh mẽ.

Với những người làm nghề lâu năm trong lĩnh vực nhà phố - một mảng đặc biệt của thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, câu chuyện phía sau lại có nhiều "góc khuất".

Ông Trương Hoài Nam, một môi giới có hàng chục năm kinh nghiệm trong thị trường mua bán bất động sản nhà phố và sáng lập ra sàn bất động sản Tìm nhà cùng Nam nhận định, hiện nay thị trường nhà phố đang thừa thông tin nhưng lại thiếu tính minh bạch.

"Dễ nhận thấy nhất điểm khác biệt lớn nhất của thị trường nhà phố và các dự án của chủ đầu tư đó chính là việc minh bạch các thông tin, trong đó bao gồm 2 thông tin quan trọng nhất đó chính là pháp lý và giá cả.

Hiện nay, hầu như rất hiếm khi các dự án mở bán mới mà còn úp mở các thông tin pháp lý. Còn về giá thì có cả một chiến lược truyền thông bài bản để chạy rumor giá cho đến các buổi giới thiệu dự án, sự kiện ra mắt hay kick - off rầm rộ nên thông tin được truyền tải đến khách hàng gần như là "mở’ hết", ông Nam chia sẻ.

Trong khi đó, với thị trường nhà phố lại là một câu chuyện khác. Mỗi căn nhà, mỗi miếng đất là sở hữu của một cá nhân hay pháp nhân riêng biệt nên không có quy chuẩn bắt buộc họ phải cung cấp đầy đủ thông tin hoặc giá bán chuẩn ra thị trường. Từ đó dẫn đến việc thiếu thông tin chính thống khiến thị trường nhà phố dễ bị nhiễu loạn bởi tin ảo, giá rao không thực tế, thiếu minh bạch…

Điều này dẫn tới "vấn nạn" đăng tin ảo trong mảng bất động sản nhà phố. Đánh giá của ông Nam cho thấy: "Hiện tại số lượng tin đăng ảo là ngang ngửa, thậm chí còn nhiều hơn số lượng tin thật, trong 10 tin đăng thì có khi phải đến 5-6 tin là không chính xác về: giá bán, vị trí, hình ảnh, kết cấu, dòng tiền…".

Môi giới ngậm đắng khi giá nhà phố là "tin mồi"

Thực tế này được anh Hà Xuân Hưng, một môi giới tại TP.HCM xác nhận. Anh Hưng cho biết, bản thân từng được rỉ tai về một căn nhà giá "siêu rẻ" thấp hơn thị trường tới 20%, khiến bản thân lập tức "vào cuộc". Nhưng hai tuần sau, anh Hưng không những "trắng tay" mà còn nhận về cái nhìn nghi ngờ từ khách, thiệt hại tiền bạc, uy tín, và cả niềm tin với nghề.

Dù là môi giới trong mảng bất động sản nhà phố, không ít người từng dính "tin mồi ảo" như anh Hưng.

"Tôi nhận được tin từ một môi giới khác là căn nhà phố ở Phú Nhuận, cách chỗ ra vào xe hơi khoảng 6m, diện tích gần 50m², sổ hồng riêng, giá chỉ 5,6 tỷ đồng, thấp hơn giá thị trường khoảng gần 20%. Nghe quá hấp dẫn, tôi tìm cách tiếp cận, người báo tin nói đang giữ độc quyền và chỉ cần có khách thật là cho xem ngay. Tôi nghĩ đây là cơ hội vàng nên bỏ hết công việc khác để tập trung", anh Hưng kể lại.

Suốt 10 ngày, anh Hưng chắt lọc khách, lên hình phối cảnh nhà, viết tin đăng, thậm chí thuê người dựng video flycam khu vực. Gần 20 khách gọi, nhưng lần nào cũng là câu trả lời: "Nhà đang bận, mai mới xem được", "Chủ nhà đi công tác", hoặc "Vừa có người đặt cọc giữ chỗ rồi".

Sau khi biết được đây chỉ là một căn nhà được sử dụng làm "tin mồi", anh Hưng mới vỡ lẽ. Hệ lụy không chỉ là mất tiền khi tổn thất hơn 5 triệu đồng tiền chạy quảng cáo, dựng nội dung, mà anh Hưng còn bị không ít khách hàng quay lưng, có người còn chụp màn hình tin nhắn của anh để chia sẻ trên hội nhóm, tố là "cò dắt mũi".

Ông Trương Hoài Nam, người sáng lập sàn bất động sản Tìm nhà cùng Nam nhận định, có khá nhiều nguyên nhân để môi giới đăng tin ảo, nhưng tựu trung lại thì đăng tin ảo chủ yếu là để tìm kiếm khách, có dữ liệu khách hàng thì họ sẽ có những cách khác nhau để khai thác triệt để dữ liệu đó.

Thông thường, môi giới đăng tin ảo sẽ có một số điện thoại riêng chuyên để nhận các cuộc gọi từ tin ảo. Khách liên hệ sẽ được lưu lại số điện thoại, xác định sơ bộ tầm tài chính và nhu cầu thông qua những tin đăng ảo.

Ông Nam cho rằng, hiệu quả có thể có nhưng lâu dần đã tạo ra những hệ lụy không hề nhỏ từ môi giới cho đến khách hàng, khiến thị trường bị nhiễu loạn thông tin, đem đến tâm lý ngờ vực và ánh nhìn thiếu thiện cảm về những người làm nghề môi giới nói chung. Bên cạnh đó, khách hàng xem các tin đăng ảo giá thấp nên đôi khi đến xem thực tế hoặc gặp môi giới chào đúng giá sản phẩm thì đều chê đắt.

Sẽ có "thuốc đặc trị" cho giao dịch nhà đất

Đề án Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý được kỳ vọng giúp minh bạch hóa thị trường.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang triển khai xây dựng đề án Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đây là một trong những đề án quan trọng trong kế hoạch chuyển đổi số năm 2025 của Bộ xây dựng.

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất cấp tỉnh hoạt động theo cơ chế một cửa liên thông, tăng cường sử dụng hệ thống công nghệ 4.0, tạo điều kiện cho người dân và doanh nghiệp.

Sau khi bên bán và bên mua cùng đạt được thỏa thuận mua bán, hai bên sẽ làm thủ tục lập hồ sơ và ký hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật, truy cập website cổng thông tin điện tử của trung tâm, điền vào thông tin mua nhà liên quan, nộp đơn xin yêu cầu làm thủ tục sang tên trực tuyến.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc xây dựng trung tâm dữ liệu là hướng đi trọng tâm để sau này có thể kiểm soát được việc mua bán bất động sản. Khi đó, một bất động sản không được định danh sẽ được coi là bất hợp pháp.

Điều này sẽ giúp cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nhà phố nói riêng trở nên lành mạnh và minh bạch hơn, góp phần xóa bỏ những vấn nạn thiếu thông tin minh bạch, đăng tin ảo, nâng giá, đội giá như hiện nay.