Hà Nội: Cải tạo chung cư cũ chỉ cần từ 51% chủ sở hữu đồng thuận

HĐND TP Hà Nội vừa thông qua Nghị quyết về chính sách cải tạo chỉnh trang đô thị và phát triển TOD trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Theo nghị quyết, phương án bồi thường, tái định cư trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thông qua khi có từ 51% chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất đồng thuận và được UBND cấp xã xác nhận.

Đối với hệ số bồi thường K, chủ đầu tư và người dân được tự thỏa thuận nhưng không vượt quá hai lần diện tích sử dụng căn hộ hợp pháp. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, hệ số K được xác định bằng 1 lần đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên và 1,2 lần đối với căn hộ tầng 1.

Nghị quyết cũng quy định chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% sơ bộ tổng mức đầu tư dự án. Nếu không thực hiện đúng cam kết, thành phố sẽ thu hồi quyết định giao chủ đầu tư.

Để bảo đảm quyền lợi người dân trong thời gian thực hiện dự án, thành phố hỗ trợ 100% tiền thuê nhà tạm cư trong tối đa 3 năm; từ năm thứ 4 đến hết năm thứ 5, thành phố hỗ trợ 50% và chủ đầu tư chi trả 50%; sau thời gian này, chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ chi phí thuê nhà.

Ngoài ra, người dân bị ảnh hưởng còn được hỗ trợ ổn định sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp với mức tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng; mỗi hộ gia đình được vay vốn ưu đãi bằng 36 tháng lương tối thiểu vùng để phát triển sản xuất, kinh doanh.

Theo đánh giá của HĐND thành phố, các cơ chế mới sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc kéo dài trong công tác giải phóng mặt bằng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đồng thời tạo động lực thúc đẩy cải tạo chung cư cũ và chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thủ đô.

Chiều cùng ngày, HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định một số nội dung về cho thuê đất; tạm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Nghị quyết tập trung vào ba nhóm chính sách lớn gồm: cho thuê đất ngắn hạn, tạm nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là cho phép UBND cấp xã được cho thuê ngắn hạn đối với quỹ đất và tài sản gắn liền với đất do Nhà nước giao quản lý theo quy định của thành phố. Quy định này được kỳ vọng góp phần khai thác hiệu quả quỹ đất công, hạn chế tình trạng đất đai bỏ hoang, lãng phí.

Để tháo gỡ vướng mắc trong xác định giá đất cụ thể, nghị quyết cho phép áp dụng cơ chế tạm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp phải xác định giá đất theo Luật Đất đai 2024. Mức tạm nộp được xác định trên cơ sở diện tích đất, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (K) do thành phố ban hành.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính tạm nộp, người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các thủ tục đất đai theo quy định, ngoại trừ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi giá đất cụ thể được phê duyệt, người sử dụng đất sẽ nộp bổ sung hoặc được hoàn trả, khấu trừ phần chênh lệch theo quy định.

Nghị quyết cũng bổ sung nhiều chính sách mới về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng phải di dời sẽ được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Đáng chú ý, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại các khu tập thể chưa được cấp giấy chứng nhận, có khuôn viên sử dụng riêng trước ngày 1/7/2006 và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền sẽ được hỗ trợ 60% giá trị bồi thường đối với nhà và đất bị thu hồi.

Trường hợp không còn nhà ở hoặc đất ở khác trên địa bàn xã, phường nơi có đất bị thu hồi, người dân còn được xem xét mua một căn hộ tái định cư theo quy định của UBND thành phố. Nghị quyết đồng thời mở rộng đối tượng được bố trí tái định cư đối với các trường hợp diện tích đất ở còn lại không đủ điều kiện tách thửa hoặc xây dựng nhà ở.

Theo HĐND TP Hà Nội, nghị quyết sẽ góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong công tác quản lý đất đai, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. 

Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.