Hiến kế hạn chế đầu cơ đất đai

Ưu tiên đất phát triển hạ tầng, nhà ở xã hội

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc đánh giá này nhằm phục vụ nhiệm vụ rà soát, sửa đổi Luật Đất đai theo Chương trình xây dựng luật của Quốc hội khóa XVI thực hiện trong năm 2026, đồng thời thể chế hóa các chủ trương mới của Đảng về hoàn thiện hệ thống pháp luật, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Theo đề cương kèm công văn, việc đánh giá tập trung vào toàn bộ nội dung quản lý nhà nước về đất đai, từ ban hành văn bản, tuyên truyền pháp luật đến tổ chức thực hiện các chính sách về quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, định giá đất, tài chính đất đai và cải cách thủ tục hành chính.

Đáng chú ý, đề cương yêu cầu phân tích sâu kết quả đạt được, những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân; đồng thời đề xuất sửa đổi, đánh giá tác động về kinh tế, xã hội, môi trường và thủ tục hành chính.

Nội dung đánh giá được chia thành 5 nhóm trọng tâm, gồm: Nhóm rà soát các quy định đã được sửa đổi, bổ sung theo các nghị quyết của Quốc hội và văn bản hướng dẫn thi hành; nhóm tập trung vào phân cấp, phân quyền theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp; nhóm hướng tới tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm bình đẳng giữa các thành phần kinh tế và ưu tiên quỹ đất cho phát triển hạ tầng, nhà ở xã hội; nhóm liên quan các chính sách về đất lúa, đất lâm nghiệp, lấn biển, khoáng sản gắn với mục tiêu tăng trưởng cao.

Nhóm cuối cùng thu hút nhiều quan tâm của dư luận là nhóm tập trung hoàn thiện cơ chế quản lý đất đai theo các nghị quyết của Trung ương, như xử lý đất có yếu tố nước ngoài, chống đầu cơ, lãng phí và giải quyết các dự án tồn đọng kéo dài.

Tăng chi phí "ôm" đất để giảm đầu cơ

Chia sẻ với PV Báo Xây dựng về định hướng sửa Luật Đất đai, trong đó có giải pháp chống đầu cơ đất đai, Tiến sỹ Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng cần thiết kế cơ chế tài chính theo thời gian nắm giữ đất đai.

Theo ông Lượng, hiện nay, chi phí giữ đất của nhà đầu tư thứ cấp còn tương đối thấp, đặc biệt với đất nền dự án. Có thể nghiên cứu áp dụng thuế hoặc nghĩa vụ tài chính tăng dần nếu đất không được đưa vào sử dụng sau một khoảng thời gian nhất định. Khi chi phí "ôm" đất tăng lên, động cơ đầu cơ sẽ giảm.

Cũng theo ông Lượng, Nhà nước cần xem xét ràng buộc nghĩa vụ xây dựng đối với đất ở trong dự án. Đối với các lô đất đã hoàn thành hạ tầng, có thể quy định thời hạn phải xây dựng nhà ở. Nếu quá thời hạn mà không triển khai, cần có chế tài như: tăng thuế sử dụng đất; hạn chế chuyển nhượng hoặc áp dụng biện pháp hành chính phù hợp. Cách làm này đã được một số địa phương áp dụng ở mức độ nhất định, nhưng cần luật hóa rõ ràng hơn để đảm bảo tính thống nhất.

Bên cạnh đó, cần minh bạch hóa dữ liệu giao dịch và sở hữu đất đai. Khi thị trường thiếu thông tin, rất dễ xảy ra tình trạng "lướt sóng", "thổi giá". Việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai kết nối với thông tin giao dịch sẽ giúp cơ quan quản lý theo dõi tần suất mua bán; phát hiện các dấu hiệu đầu cơ bất thường. Đây cũng là cơ sở để xây dựng các chính sách thuế phù hợp.

Ông Lượng cũng đề xuất, Nhà nước nghiên cứu điều tiết hoạt động chuyển nhượng ngắn hạn. Những giao dịch mua đi bán lại trong thời gian rất ngắn có thể bị áp dụng mức thuế cao hơn. Đây là công cụ kinh tế nhằm hạn chế đầu cơ lướt sóng, hướng thị trường tới nhu cầu sử dụng thực.

Bên cạnh kiểm soát tình trạng đầu cơ của các nhà đầu tư thứ cấp, ông Lượng cho rằng cần kiểm soát quá trình phát triển dự án của các chủ đầu tư. Đây được coi là giải pháp mang tính gốc, kiểm soát từ khâu phát triển dự án. Nếu chủ đầu tư phân lô bán nền tràn lan, không gắn với nhu cầu ở thực, thì rất dễ tạo ra làn sóng đầu cơ thứ cấp. Vì vậy, cần siết điều kiện phân lô, đồng thời khuyến khích phát triển sản phẩm hoàn chỉnh, có thể đưa vào sử dụng ngay.

"Chính sách cần chuyển từ tư duy quản dự án sang quản vòng đời sử dụng đất, trong đó mọi chủ thể tham gia thị trường đều phải gắn quyền với nghĩa vụ sử dụng đất hiệu quả", ông Lượng nói.

Trong phiên thảo luận tại hội trường ngày 21/4, Đại biểu Quốc hội Lê Hoàng Anh cũng kiến nghị thu phí lũy tiến với căn nhà thứ hai không sử dụng hoặc cho thuê để ngăn đầu cơ đất đai, bất động sản.

Ông Hoàng Anh dẫn lại số liệu thống kê cho thấy phần lớn tín dụng chảy vào bất động sản khi đã tăng 132% trong giai đoạn 2021-2025, lên hơn 4,5 triệu tỷ đồng. Giá nhà ở Hà Nội, TP.HCM gấp 25-30 lần thu nhập bình quân đầu người, trong khi đó theo thông lệ quốc tế độ chênh lệch này chỉ 4-6 lần. Thực tế trên đã khiến người trẻ 30 năm lao động cật lực không mua nổi nhà.

Do đó, ông Hoàng Anh đề nghị Chính phủ cần thực hiện ngay việc thu phí sử dụng đất theo hiệu quả kinh tế và thời gian đưa đất vào sử dụng. Nhà đất thứ hai trở lên không đưa vào sử dụng hoặc cho thuê cần bị áp phí lũy tiến phù hợp. Đất tại dự án chậm triển khai quá 24 tháng cũng phải chịu phí tăng dần theo thời gian. Sau đó, số tiền thu được có thể đưa vào quỹ nhà ở xã hội, tái thiết chung cư cũ và hạ tầng đô thị thiết yếu.