(Xây dựng) – Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì mới đây, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) Đậu Minh Thanh đã trình bày tham luận, trong đó tham mưu và đề xuất với Chính phủ một số giải pháp.

Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng Công ty HUD Đậu Minh Thanh tham luận tại Hội nghị.

Giai đoạn 2023 đến năm 2026, HUD đã và đang triển khai các dự án NƠXH với hơn 260 nghìn m2 sàn nhà ở, tương đương 2.800 căn hộ.

Rà soát văn bản pháp luật còn vướng mắc, ban hành các hướng dẫn cụ thể

Ông Đậu Minh Thanh cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 quy định cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án NƠXH như: Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) của dự án với hệ thống HTKT của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án; HĐND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án NƠXH trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Tuy nhiên, thực tế khi sử dụng nguồn vốn địa phương để hỗ trợ về chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư và đấu nối HTKT chưa có hướng dẫn cụ thể, có nguy cơ bị coi là dự án đầu tư công và phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công. Từ đó dẫn tới việc một số địa phương vướng mắc và lúng túng khi thực thi, thậm chí dừng cơ chế hỗ trợ để rà soát các văn bản pháp luật khác có liên quan.

Trước thực tế này, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng Công ty HUD đề xuất Chính Phủ giao các Bộ ngành, địa phương rà soát văn bản pháp luật còn vướng mắc và ban hành các hướng dẫn cụ thể để các tỉnh, thành phố có cơ sở triển khai chính sách hỗ trợ kinh phí về giải phóng mặt bằng, đầu tư và đấu nối HTKT cho các dự án NƠXH tập trung.

Áp dụng cơ chế ưu đãi miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án NƠXH được phê duyệt trước Luật Nhà ở năm 2023

Cũng theo ông Đậu Minh Thanh, Luật Nhà ở năm 2023 quy định chủ đầu tư dự án NƠXH sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án.

Đặc biệt, chủ đầu tư không cần thực hiện các thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và cũng không phải nộp hồ sơ đề nghị miễn các khoản này.

Luật Nhà ở năm 2023 quy định chuyển tiếp, với những dự án đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư từ trước ngày Luật có hiệu lực thì chủ đầu tư được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định mới nếu những ưu đãi mới này cao hơn.

Tuy nhiên, thực tế với các dự án NƠXH đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đã có quyết định phê duyệt dự án trước ngày Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành, vẫn đang phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, xác định giá đất tại dự án (để so sánh lợi nhuận từ phần 20% đất thương mại bù đắp cho dự án NƠXH) làm cơ sở để địa phương thẩm định, ra văn bản cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Ông Đậu Minh Thanh cho biết, các thủ tục này, nhất là việc xác định giá đất của các địa phương luôn khá phức tạp và thường kéo dài (có thể đến 2 năm hoặc nhiều hơn), trong khi nguồn lực chủ đầu tư đưa vào dự án đã là rất lớn. Dự án đã đủ điều kiện để kinh doanh và bàn giao nhưng phải dừng lại để chờ thủ tục. Việc này ảnh hưởng rất lớn đến công tác thu hồi vốn tái đầu tư của chủ đầu tư, làm chậm tiến độ dự án, lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp, người dân chậm được nhận NƠXH.

Do vậy, Tổng Công ty HUD đề xuất Chính phủ chỉ đạo cụ thể các Bộ ngành và địa phương tháo gỡ những vướng mắc nêu trên đối với các dự án NƠXH trong việc đề nghị miễn tiền sử dụng đất, xác định giá đất.

Cụ thể, cho phép áp dụng quy định về miễn tiền sử dụng đất tại Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực.

Về phần lợi nhuận bù đắp từ phần 20% đất thương mại sang giá bán NƠXH, trong trường hợp địa phương chưa xác định được tiền sử dụng đất tại dự án theo quy định, cho phép nhà đầu tư chủ động tính toán và tạm so sánh với giá trị tiền sử dụng đất tạm tính theo bảng giá đất công bố của địa phương ở thời điểm tính toán làm cơ sở để chấp thuận giá bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án. Khi đó, chủ đầu tư có thể cam kết khi quyết toán dự án.

Trường hợp lợi nhuận từ phần 20% đất thương mại thấp hơn so với giá trị tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định thì chủ đầu tư sẽ chịu phần chi phí này và phân bổ, khấu trừ vào giá bán cho người mua nhà hoặc nộp lại vào ngân sách của Nhà nước phần chênh lệch thấp hơn đó.

Đến năm 2030, HUD hướng tới mục tiêu thực hiện 1,7 triệu m2 sàn, tương đương với 17.500 căn hộ NƠXH.

Cải cách thủ tục hành chính về đầu tư, xây dựng, đất đai để triển khai dự án NƠXH

Theo ông Đậu Minh Thanh, hiện nay, quy định về trình tự thủ tục, thời gian để phát triển một dự án NƠXH là khá lớn. Trong những điều kiện thuận lợi nhất, thời gian để có thể khởi công một dự án NƠXH theo quy định hiện hành từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư là khá lớn (khoảng trên 500 ngày), điều này ảnh hưởng không nhỏ đến việc thuyết phục các nhà đầu tư quan tâm, tham gia phát triển các dự án NƠXH, do đặc thù các dự án này phải chịu một biên độ lợi nhuận định mức không cao.

Trước thực tế này, Tổng Công ty HUD đề xuất Chính phủ xem xét, xây dựng các quy định, cơ chế ưu tiên cho phát triển các dự án NƠXH thông qua việc rút ngắn các trình tự thủ tục, thời gian thực hiện ở các bước.

Về lựa chọn nhà đầu tư, áp dụng phương thức chỉ định thầu đối với các dự án đã có nhà đầu tư đáp ứng đầy đủ điều kiện hoặc rút ngắn quy trình đấu thầu bằng cách nâng cao năng lực, trách nhiệm bên mời thầu nhằm giảm bớt các thủ tục, thời gian không cần thiết như sửa đổi, làm rõ, gia hạn hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu.

Giảm bớt các thủ tục phê duyệt đầu tư, áp dụng cơ chế “một cửa liên thông”, cho phép các Sở, ban, ngành xử lý hồ sơ song song thay vì tuần tự đối với các bước như chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định dự án, thẩm định thiết kế xây dựng, cấp giấy phép xây dựng…

Thành lập cơ sở dữ liệu dùng chung về đối tượng có nhu cầu mua, thuê NƠXH

Cho rằng quá trình xét duyệt phương án kinh doanh cũng như xét duyệt hồ sơ đối tượng được hưởng ưu đãi về chính sách NƠXH còn kéo dài do cơ sở dữ liệu về các đối tượng được hưởng ưu đãi chưa có hoặc chưa đầy đủ, ông Đậu Minh Thanh đề xuất Chính phủ giao cho các Bộ ngành và địa phương thành lập cơ sở dữ liệu dùng chung về đối tượng có nhu cầu mua, thuê NƠXH.

Triển khai đánh giá xét duyệt và cập nhật hồ sơ đối tượng có nhu cầu mua, thuê NƠXH thường xuyên và định kỳ, qua đó giúp cơ quan quản lý cũng như các NĐT đánh giá được dung lượng thị trường, giảm thiểu thời gian xét duyệt hồ sơ khi đã triển khai đầu tư dự án và giảm thiểu rủi ro khi cung cầu không song hành.

Thúc đẩy sự tham gia của các tổ chức xã hội và các phương tiện truyền thông cùng đồng hành để cung cấp thông tin rộng rãi về các dự án NƠXH được triển khai. Tổ chức các hoạt động hỗ trợ cho các đối tượng có nhu cầu hỗ trợ về các thủ tục pháp lý và tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.

Theo Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng Công ty HUD Đậu Minh Thanh, thông tin về các dự án NƠXH cần phải được công bố rộng rãi để các đối tượng thuộc chính sách dễ dàng tiếp cận.

Tăng sự chủ động của địa phương trong quản lý, khai thác hiệu quả quỹ đất để xây dựng NƠXH

Ông Thanh cho biết, tại một số địa phương có quỹ đất xây dựng NƠXH rất lớn thuộc diện bàn giao lại cho địa phương thực hiện theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển khu đô thị (KĐT), khu nhà ở (KNO).

Tuy nhiên, các địa phương còn hạn chế về nguồn lực cũng như vướng mắc thủ tục đầu tư nên việc đưa quỹ đất trên vào sử dụng rất chậm, gây lãng phí nguồn lực.

Trong khi đó chính chủ đầu tư phát triển KNO, KĐT có quỹ đất đó hoàn toàn có đủ năng lực và mong muốn tham gia đầu tư NƠXH. Việc điều chỉnh để giao chủ đầu tư KĐT, KNO có quỹ đất đó trực tiếp thực hiện đầu tư NƠXH thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố nhưng còn tồn tại e ngại vướng mắc về pháp luật đấu thầu và đầu tư hiện hành.

Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng Công ty HUD đề xuất Chính phủ chỉ đạo các Bộ ngành, địa phương rà soát các quỹ đất thuộc diện bàn giao để xây dựng NƠXH; xem xét nếu chủ đầu tư KĐT, KNO có quỹ đất đủ năng lực và có nguyện vọng đầu tư NƠXH thì tổ chức điều chỉnh để giao cho chủ đầu tư đó triển khai đầu tư NƠXH, nhanh chóng khai thác quỹ đất hiện có.

Rà soát các gói hỗ trợ tín dụng dài hạn và giảm lãi suất cho vay

Các gói hỗ trợ tín dụng áp cho đầu tư xây dựng NƠXH đều có thời hạn trong khi đó thủ tục về chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh các dự án NƠXH còn kéo dài, vượt thời hạn các gói hỗ trợ, dẫn đến các chủ đầu tư NƠXH gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.

Bên cạnh đó, lãi suất vay vốn để thực hiện các dự án NƠXH còn cao (chỉ thấp hơn từ 1,5 – 2%/năm so với lãi suất vay thông thường). Nhưng ngoài các điều kiện về bán nhà hình thành trong tương lai như các dự án nhà ở thương mại, các dự án NƠXH còn phải thực hiện thêm các thủ tục thẩm định giá bán, xét duyệt hồ sơ khách hàng mua NƠXH. Do đó thời điểm thu hồi vốn thực tế bị kéo dài hơn, chi phí lãi vay của các dự án NƠXH vẫn ở mức cao.

Tổng Công ty HUD đề xuất Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu rà soát các gói hỗ trợ tín dụng dài hạn và giảm lãi suất cho vay (thấp hơn lãi suất vay vốn thông thường khoảng 40 - 50%) để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp thực hiện dự án NƠXH.

Ban hành cơ chế đặc thù, lựa chọn/giao nhiệm vụ cho doanh nghiệp Nhà nước đầu tư các dự án NƠXH tại các địa bàn có nhu cầu cao

Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư ngày 24/5/2024 về “Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển NƠXH trong tình hình mới” có nội dung nghiên cứu thành lập, thiết lập cơ chế hoạt động của doanh nghiệp Nhà nước chuyên đầu tư phát triển NƠXH. Để triển khai hiện thực hóa chỉ đạo này, Tổng Công ty HUD đề xuất Chính phủ xem xét ban hành cơ chế đặc thù lựa chọn/giao nhiệm vụ cho các doanh nghiệp Nhà nước có đủ uy tín, năng lực kinh nghiệm chủ động sử dụng nguồn vốn và đề xuất thực hiện đầu tư các dự án NƠXH tại các địa bàn có nhu cầu cao để đẩy mạnh nguồn cung, đáp ứng nhu cầu rất cấp thiết về NƠXH hiện nay.

Đưa tiêu chí phát triển NƠXH thành nhiệm vụ hằng năm của địa phương

Sau cùng, để thúc đẩy phát triển NƠXH, theo ông Đậu Minh Thanh, cần sự đồng hành của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, từ góc độ quản lý quy hoạch, kiến trúc. Trong đó, nên chú trọng đến những nội dung như lựa chọn địa điểm NƠXH phải phù hợp với cự ly phục vụ các đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp… Mỗi căn hộ NƠXH là một ngôi nhà ở đúng nghĩa, với những không gian chức năng cơ bản đáp ứng các yêu cầu của các đối tượng sử dụng. Đặc biệt, để các chính sách phát triển NƠXH phát huy hiệu quả, cần có sự vào cuộc quyết liệt của địa phương.

“Thực tế cho thấy, địa phương nào mà cấp ủy, chính quyền quan tâm, vào cuộc quyết liệt, tạo điều kiện tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư thì nơi đó nhà đầu tư triển khai dự án NƠXH thuận lợi. Tại Hà Nội, Hà Nam, Bình Dương, nhờ nhận được sự quan tâm của chính quyền địa phương, nên Tổng Công ty HUD triển khai thủ tục đầu tư các dự án NƠXH thuận lợi, nhanh chóng. Từ thực tiễn trên, chúng tôi kiến nghị với Chính phủ xem xét, chỉ đạo các tỉnh, thành phố đưa tiêu chí phát triển NƠXH thành nhiệm vụ hằng năm của địa phương” – ông Đậu Minh Thanh nhấn mạnh.