Kỳ vọng cơ chế đặc thù tháo gỡ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội

Nơm nớp nguy cơ đổ sập

Nằm lọt thỏm giữa những con phố kinh doanh sầm uất của Thủ đô là sự cũ kỹ, xập xệ, già nua của khu tập thể Nguyễn Công Trứ (phường Hai Bà Trưng). Đây là một trong những công trình nhà tập thể lâu đời nhất của Hà Nội, được xây dựng từ những năm 60 của thế kỷ trước.

Dự án gồm 14 khối nhà tập thể cũ, trong đó hai khối đánh số A1, A2 đã được cải tạo, chuyển đổi thành tòa nhà mang tên N3 từ năm 2015. Đây được xem là điểm sáng cải tạo nhà tập thể, chung cư cũ của Hà Nội. 

12 khối nhà còn lại cũng nằm trong dự án cải tạo, tuy nhiên đến giữa năm 2025 chính thức dừng lại do vướng mắc pháp lý.

Bà Nguyễn Thị Dung, cư dân tại đây cho biết, gia đình đã ở đây mấy chục năm, nửa muốn được cải tạo, nửa không. Bởi lẽ, gia đình nào cũng cơi nới, xây chuồng cọp, diện tích nhỏ nhưng công năng sử dụng lớn. 

Bà Dung bảo, giờ đây, nếu cải tạo, hay bán đi thì con cái mỗi người chia nhau vài trăm triệu, không mua nổi mấy mét đất chứ đừng nói mua nhà. 

Nhưng nếu không cải tạo thì bất cứ lúc nào, căn nhà có thể đổ sập. Khu tập thể gần 70 năm tuổi, xuống cấp trầm trọng, từng mảng tường nứt vỡ, già nua đã không đủ sức chống đỡ.

Khi được hỏi về chủ trương cải tạo chung cư cũ do thành phố đề xuất, nhiều cư dân tại khu tập thể Nguyễn Công Trứ cho rằng, trong bốn phương án, tái định cư tại chỗ vẫn sẽ được ưu tiên lựa chọn. 

Bởi theo họ, các cư dân đã gắn bó cả cuộc đời, có khi 2 - 3 thế hệ, lớn lên trên con phố Nguyễn Công Trứ quen thuộc. Ngôi nhà không còn chỉ là nơi để ở, mà chất chứa, lưu giữ bao kỷ niệm một thời gian khó.

Ông Ngô Thế Anh, Giám đốc Ban QLDA đầu tư hạ tầng phường Hai Bà Trưng cho biết, tháng 1/2025, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội có văn bản yêu cầu rà soát, kiểm tra, đánh giá tình hình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ. 

Dự án do Liên danh Công ty CP đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội và Công ty TNHH Thanh Xuân Bắc làm chủ đầu tư. 

Đến tháng 7/2025, TP Hà Nội đã thống nhất chủ trương dừng thực hiện dự án cùng các cơ chế thí điểm, hỗ trợ liên quan do không đáp ứng yêu cầu. Một trong những nguyên nhân là do dự án có nhiều vướng mắc, bất cập khi thực hiện theo quy định của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ông Ngô Thế Anh chia sẻ, tới đây, khi có chủ trương mới, tháo gỡ vướng mắc, đơn vị sẽ phối hợp các sở, ngành khởi động lại dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ. Rất có thể, dự án sẽ thay đổi chủ đầu tư trước đây.

Đột phá chính sách cho chung cư cũ

Mới đây, dự thảo Nghị quyết của HĐND TP Hà Nội về cải tạo, tái thiết đô thị đã dành riêng một chương về chính sách hỗ trợ đặc thù khi xây lại nhà chung cư. 

Theo đó, trong quá trình cải tạo, người dân được lựa chọn bốn phương án tái định cư. Đó là tái định cư tại chỗ, nhận nhà tại địa điểm khác, lấy tiền bồi thường hoặc cả nhà và tiền. 

Ngoài ra, người dân còn được hưởng chính sách hỗ trợ khác như bố trí tạm như hay tiền thuê nhà. Đối với người có diện tích kinh doanh hợp pháp, có thể được nhận thêm khoản hỗ trợ. Riêng người lao động bị ảnh hưởng, dự kiến được đào tạo, chuyển đổi nghề và giới thiệu việc làm.

Đặc biệt, Hà Nội cũng đề xuất, đối với chủ đầu tư, dự án xây dựng lại chung cư thuộc hai nhóm (phải phá dỡ và không đảm bảo quy định về PCCC) được giao không qua đấu thầu. Đồng thời, thủ tục đầu tư các dự án cải tạo tập thể có thể theo cơ chế "làn xanh". 

Trong đó, chủ đầu tư dự kiến được miễn tiền sử dụng, thuê đất, và một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ tài chính với phần đất công trình, hạ tầng công cộng.

TP Hà Nội cho biết, hiện nay, khung pháp lý để thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn đang được hoàn thiện đồng bộ, đầy đủ. Bao gồm: Quy hoạch tổng thể Thủ đô, tầm nhìn 100 năm; Luật Thủ đô 2026; Chủ trương tái thiết đô thị... 

Hà Nội yêu cầu các sở, ngành Thành phố, UBND các phường, xã nơi có nhà chung cư cũ tích cực phối hợp, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án cải tạo.

Trao đổi với PV Báo Xây dựng, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) đánh giá, với những cơ chế mới, chỉ đạo quyết liệt của lãnh đạo thành phố, tiến độ cải tạo chung cư cũ chắc chắn sẽ cải thiện. 

Bởi đây vốn là một vấn đề nhức nhối, nan giải trong quy hoạch của Thủ đô. Trong đó, Luật Thủ đô mới kỳ vọng đóng vai trò là "đòn bẩy" pháp lý, giúp Hà Nội chuyển từ thế bị động sang chủ động trong việc quản lý, đầu tư và thực hiện cải tạo hệ thống chung cư cũ đang xuống cấp.

Ông Thành nhận định, việc Hà Nội nghiên cứu và xây dựng một cơ chế đặc thù liên quan cải tạo chung cư cũ sẽ là một chính sách đột phá, cần thiết để giải quyết các nút thắt trong cải tạo chung cư cũ. 

Bởi quy hoạch chi tiết chính là cơ sở quan trọng nhất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và xác định hệ số K cho người dân. Vì trên thực tế, "nút thắt" lớn nhất hiện nay vẫn là việc thỏa thuận phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư giữa chủ đầu tư và người dân, đặc biệt là tại các khu vực cần đồng thuận cao.