Làm sạch dữ liệu đất đai, cần chuẩn hóa "đất thổ cư"

"Đất thổ cư" đẩy khó cho người dân

Anh N.Đ.H (Quảng Oai, Hà Nội) cho biết, anh được cắm đất ở năm 1988 tại thôn Vân Trai. Đến năm 2002, anh được UBND huyện Ba Vì cũ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích 148m2. Loại đất "đất thổ cư", sử dụng ổn định từ đó đến giờ.

Có sổ đỏ trong tay, anh khá yên tâm về quyền sử dụng đất. Song, có một thực tế, sổ đỏ với loại "đất thổ cư" này, anh không thể vay ngân hàng phục vụ cho phát triển sản xuất nông nghiệp.

Anh H. cho biết, anh đã có lần liên hệ với ngân hàng vay vốn nhưng bị từ chối. Ngân hàng cho biết, hiện nay, pháp luật đất đai chỉ quy định có đất ở đô thị, đất ở nông thôn không có "đất thổ cư" do đó không thể hoàn thiện hồ sơ vay vốn được.

Hiện nay, theo nhu cầu, anh cho tặng thửa đất trên cho con. Tuy nhiên, quá trình thực hiện lại gặp quá nhiều khó khăn nhất là khi cơ quan chức năng yêu cầu cung cấp giấy tờ liên quan để xác định nguồn gốc, hạn mức, đặc biệt là quyết định giao đất. Khi anh không cung cấp đầy đủ các giấy tờ theo yêu cầu thì cơ quan một cửa trả lại, không nhận hồ sơ. Đáng nói, khi liên hệ với chính quyền địa phương, anh H nhận được câu trả lời, địa phương không tìm thấy hồ sơ lưu về việc cấp đất cho anh.

Anh H cho rằng, việc cơ quan chức năng về đất đai yêu cầu người nông dân như anh cung cấp các giấy tờ mang tính hành chính mà họ chưa bao giờ nhìn thấy là gây khó cho người sử dụng đất. Trong đó có cả trách nhiệm của chính quyền địa phương khi lưu trữ, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Tương tự với gia đình ông N.N.L (Kiều Hạ I, phường An Dương), Hải Phòng. ông L có thửa đất số 165 tờ bản đồ 18, diện tích 658m² tại Kiều Hạ I, xã Quốc Tuấn và đã được UBND huyện An Dương cấp bìa đỏ ngày 12/11/2004 với diện tích 658m², mục đích sử dụng ghi "thổ cư" với thời hạn sử dụng lâu dài.

Giữa tháng 7/2025, ông Lăng đi làm thủ tục để tách đất chia cho các con thì được hướng dẫn phải làm thủ tục đính chính lại thông tin bìa đỏ từ "thổ cư" sang "đất ở", sau đó mới tiến hành được các thủ tục chia tách.

Khi nộp hồ sơ xin đính chính tại Bộ phận một cửa UBND phường An Dương, ông Lăng bị trả hồ sơ kèm thông báo yêu cầu phải cung cấp giấy tờ chứng minh sai sót nhưng lại không có hướng dẫn cụ thể. Trên chỉ là hai trong số nhiều gia đình đang "méo mặt" khi sử dụng sổ đỏ mang loại "đất thổ cư".

Mở chiến dịch rà soát, chuẩn hóa sổ đỏ

Chia sẻ với PV Báo Xây dựng, Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng văn phòng luật sư Tinh Thông Luật, cho biết theo phân loại đất được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đến Luật Đất đai 2024, pháp luật chỉ ghi nhận "đất ở" thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (ODT).

Thuật ngữ "đất thổ cư" thực chất không phải là khái niệm pháp lý chính thức. "Đất thổ cư" chỉ là cách gọi dân gian để chỉ đất ở, từng được một số địa phương ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước đây khi hệ thống mẫu biểu và thuật ngữ chưa được chuẩn hóa thống nhất toàn quốc.

Theo Luật sư Bình, việc tồn tại song song hai cách gọi "đất thổ cư" trên sổ đỏ cũ và "đất ở" trong luật hiện hành không làm thay đổi bản chất quyền sử dụng đất của người dân, nhưng lại gây ra không ít lúng túng trong thực tiễn. Nhiều người khi giao dịch, thế chấp ngân hàng hoặc làm thủ tục hành chính như chuyển nhượng, thừa kế gặp khó khăn.

Từ thực tiễn trên, Luật sư Bình kiến nghị cơ quan quản lý cần tiếp tục chuẩn hóa thuật ngữ trong hồ sơ địa chính, đồng thời có hướng dẫn rõ ràng khẳng định việc "đất thổ cư" ghi trên giấy chứng nhận cũ được hiểu tương đương "đất ở" theo phân loại hiện hành.

Trong bối cảnh Nhà nước đẩy mạnh chuyển đổi số và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất toàn quốc, Luật sư Bình kiến nghị Chính Phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Công an đưa việc rà soát, chuẩn hóa các trường hợp ghi "đất thổ cư" vào một chiến dịch "làm sạch" và "sống" dữ liệu đất đai.

"Cơ quan quản lý đối chiếu, cập nhật đồng bộ các giấy chứng nhận cũ sang hệ thống phân loại chuẩn là "đất ở", bảo đảm dữ liệu trên hồ sơ giấy và dữ liệu số trùng khớp, thống nhất thuật ngữ. Việc chuẩn hóa này không nhằm thay đổi quyền của người dân, mà để loại bỏ sự thiếu nhất quán về mặt kỹ thuật pháp lý, giảm rủi ro khi tích hợp dữ liệu giữa các địa phương, giữa cơ quan đất đai với thuế, xây dựng, ngân hàng", Luật sư Bình bày tỏ.