Nan giải bài toán nhà ở cho người thu nhập cực thấp tại Mỹ

Người nghèo không có chỗ ở

Ông Mathew Davis, một người đang sống tại nơi tạm trú cho người vô gia cư ở Austin, Texas, Mỹ cho hay, dù rất muốn sở hữu một căn nhà, thậm chí căn nhà siêu nhỏ, không ống nước và nhà vệ sinh chung nhưng với số tiền ít ỏi kiếm được, giấc mơ mua nhà của ông rất xa vời.

The Rose on Colfax - một dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ở thành phố Denver, Mỹ (Ảnh: Apartments.com).

"Tôi không kiếm được đủ tiền để chi tiêu. Cảm giác như đang cố bơi ngược dòng", ông Davis than thở, khi thu nhập chỉ vài trăm đô la mỗi tháng.

Tương tự ông Davis, nhóm người có thu nhập thấp nhất nước Mỹ là đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vấn đề thiếu nhà ở giá rẻ. 

Theo thống kê của các cơ quan quản lý nhà ở địa phương, phần lớn các chương trình hỗ trợ nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp lại hướng tới một nhóm đối tượng khác, với mức thu nhập bằng hoặc trên 50% bình quân địa phương.

Kết quả, tại một số nơi, lượng nhà bỏ trống tăng vọt, bởi các căn hộ vốn được định vị là giá rẻ vẫn quá đắt đỏ đối với người nghèo. Một số người lâm vào cảnh vô gia cư, trong khi một số khác lại rơi vào thảm cảnh khi phải gánh khoản nợ không có khả năng chi trả.

Không dành cho người thu nhập cực thấp

Theo số liệu từ Liên minh Nhà ở thu nhập thấp quốc gia Mỹ, hiện chỉ có khoảng 4 triệu căn nhà ở giá rẻ cho thuê, trong khi trên toàn quốc có tới 11 triệu hộ gia đình thu nhập cực thấp. 

Theo AP, đa phần nhà ở giá rẻ lại hướng tới đối tượng có thu nhập thấp, chứ không phải nhóm thu nhập cực thấp.

Tại Mỹ, mức thu nhập được tính theo chỉ số thu nhập trung bình tại khu vực (AMI). Hộ gia đình có thu nhập thấp là khoảng 50-60% AMI, trong khi nhóm cực thấp là 30% AMI trở xuống. Ví dụ như ở Austin, khoảng 47.000 USD/năm được coi là thu nhập thấp, và 28.000 USD/năm là hộ thu nhập cực thấp.

Nhóm thu nhập cực thấp chiếm tới ¼ số lượng hộ dân thuê nhà ở Mỹ, gồm những người làm công việc thù lao ít, người cao tuổi và người khuyết tật sống nhờ vào một nguồn tiền cố định ít ỏi.

Cũng theo báo cáo từ tổ chức trên, ¾ số hộ dân thu nhập cực thấp phải chi hơn nửa thu nhập của họ cho tiền thuê nhà và các tiện ích thiết yếu.

Phối cảnh một khu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại Mỹ (Ảnh: Nuveen).

Theo số liệu từ Hội đồng quốc gia các cơ quan nhà ở tiểu bang (National Council of State Housing Agencies), số nhà ở dành cho nhóm đối tượng này chỉ chiếm 12% tổng số căn hộ giá rẻ được tài trợ trong năm 2024 thông qua chương trình Tín dụng thuế nhà ở cho người thu nhập thấp (Low-Income Housing Tax Credit). 

Chương trình liên bang này cung cấp các khoản tín dụng thuế với tổng trị giá gần 4 tỷ USD trong 40 năm vừa qua cho các doanh nghiệp bất động sản. Đổi lại, doanh nghiệp phải cam kết cho thuê giá rẻ tối thiểu 30 năm.

Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Chris Edwards tại Viện nghiên cứu Cato cho hay, luật pháp và hệ thống quy định liên quan đến chương trình ưu đãi này rất phức tạp, khiến chi phí xây dựng bị đội lên cao.

Cũng theo các chuyên gia, các khoản giảm giá chỉ đáp ứng đủ cho 25% các hộ gia đình trong diện ưu đãi, thời gian chờ có thể kéo dài nhiều năm. 

Một số doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ cũng cho biết, nếu không có các khoản trợ giá, việc cung cấp nhà ở cho đối tượng thu nhập cực thấp là bất khả thi.

True Ground Housing Partners là một trong số doanh nghiệp kể trên. Họ đưa ra một ví dụ trực quan: Một căn nhà cho người thu nhập thấp (tương đương 60% AMI) có thể đạt lợi nhuận 1.715 USD/tháng, song sau khi trừ 1.575 USD trả góp và các chi phí quản lý, doanh nghiệp chỉ thu về vỏn vẹn 140 USD.

"Đây là bài toán thực tế. Chi phí phải bỏ ra khiến việc xây nhà ở cho đối tượng thu nhập cực thấp là không khả thi, trừ khi có thêm những khoản ưu đãi không tưởng", Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành True Ground, ông Carmen Romero chia sẻ.

Thủ tục còn phức tạp

Ngay cả nhà ở dành cho hộ thu nhập 60% AMI cũng gần ngang bằng với mức giá thị trường tại các thành phố như Austin, Denver hay Portland. Do đó, nhiều người chọn tốn thêm chút ít tiền thuê nhà, đổi lại quy trình xác minh đơn giản. Hậu quả là ngày càng nhiều căn hộ giá rẻ bị bỏ trống do không có người thuê.

Theo số liệu từ công ty bất động sản CoStar (Mỹ), tại Austin, trong tổng số 4.500 căn hộ trống các loại, có gần 16% là nhà ở giá rẻ. Trong khi đó, tỷ lệ bỏ trống an toàn áp dụng cho ngành bất động sản chỉ là 5%.

LDG Development, một doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ cũng kêu khó. Họ cho biết, tỷ lệ căn hộ cho đối tượng thu nhập 60% AMI còn bỏ trống là 12%. 

Quản lý cấp cao tại LGD, bà Rebekah Fischer cho biết công ty đang phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm theo giá thị trường tại thành phố Austin.

"(Nếu muốn thuê nhà trợ giá), tôi phải có đầy đủ sao kê ngân hàng, hóa đơn thanh toán, giao dịch Venmo. Trong khi đối với các căn hộ thông thường, bạn sẽ được chấp thuận chỉ sau 2 phút", bà Fischer chỉ rõ khó khăn về thủ tục thuê nhà giá rẻ tại Austin.

Tương tự, tỷ lệ bỏ trống cũng như giá thuê của các căn hộ giá rẻ ở Denver và Portland cũng là vấn đề đáng quan ngại.