Phân khúc căn hộ dẫn dắt người mua ở thực

Theo dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars), bức tranh thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2025 được dự báo sẽ sôi động với khoảng 25.000 sản phẩm mới ra mắt từ các dự án chuẩn bị mở bán. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy ưu thế tuyệt đối của căn hộ chung cư.

Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang giữ vai trò chủ lực, chiếm tỷ trọng lớn nhất, phân khúc thương mại giá rẻ, nhà ở bình dân gần như "tuyệt chủng". Điều này cho thấy mặt bằng giá ngày càng "trượt" xa tầm với của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, chỉ có khả năng mua nhà ở vừa túi tiền.

Đáng nói, trong tương lai, giá bán sơ cấp vẫn trong xu hướng tăng mạnh, xuất phát từ áp lực chi phí sử dụng đất, chi phí phát triển dự án và định vị sản phẩm ngày càng cao cấp.

Đánh giá thị trường thứ cấp, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản cho rằng, thanh khoản chủ yếu tập trung ở những dự án trong các đại đô thị quy mô lớn, hoặc tại các địa phương đang triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm.

Đáng chú ý, giao dịch ở khu vực ven đô và các tỉnh, thành giáp ranh hai đô thị đặc biệt vẫn duy trì mức tăng trưởng mạnh mẽ, nhờ lợi thế giá còn thấp hơn so với trung tâm, trong khi tiềm năng tăng giá trong tương lai được đánh giá cao.

Shop house Biệt thự nghỉ dưỡng - phân khúc bền vững hấp dẫn nhà đầu tư

Ở phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao, khi nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu đô thị được đầu tư bài bản về hạ tầng và tiện ích. Thêm vào đó, chi phí đất đai ngày càng tăng cùng sự khan hiếm quỹ đất tại các đô thị lớn tiếp tục đẩy giá sản phẩm sơ cấp lên cao.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán tại các dự án do những chủ đầu tư lớn phát triển, đã có cư dân về ở và cộng đồng hình thành, vẫn giữ được đà tăng ổn định. Đặc biệt, những dự án có phân khúc cao tầng triển khai song song tạo hiệu ứng cộng hưởng, giúp giá trị sản phẩm thấp tầng duy trì sức hấp dẫn và khả năng sinh lời dài hạn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, phân khúc nào sẽ trở thành "đầu tàu" của thị trường bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2025 và năm 2026 phụ thuộc rất lớn vào định hướng chính sách vĩ mô cũng như cách thức nhà đầu tư phản ứng trước những thay đổi đó.

Trước đây, lộ trình thị trường đã dự báo giai đoạn "khởi sắc" sẽ bắt đầu từ quý 2/2025, khi dòng tiền được khơi thông. Nhưng thực tế, chính sách thuế đối ứng xuất hiện đúng vào thời điểm này đã làm đảo ngược kỳ vọng, kéo tâm lý nhà đầu tư trở lại thế "phòng thủ".

Trong bối cảnh đó, bất động sản dòng tiền nổi lên như một lựa chọn "trú ẩn an toàn". Đây là những sản phẩm có khả năng tạo ra dòng thu nhập ổn định. Ông Quốc Anh nhấn mạnh, chính những dòng sản phẩm này sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong nửa cuối năm 2025, bởi chúng đáp ứng đồng thời hai tiêu chí quan trọng nhất của nhà đầu tư trong giai đoạn bất định: An toàn vốn và sinh lời ổn định.

Thay vì kỳ vọng lãi vốn cao trong ngắn hạn, giới đầu tư sẵn sàng dịch chuyển sang những tài sản "ăn chắc mặc bền", ít biến động và có thể duy trì dòng tiền dài hạn.

"Như vậy, bức tranh thị trường bất động sản giai đoạn tới sẽ mang tính phân hóa rõ rệt. Một bên là những phân khúc chịu áp lực từ chính sách và rủi ro vĩ mô, bên còn lại là bất động sản dòng tiền, trở thành "trụ đỡ" duy trì sự ổn định, tạo nền tảng bền vững cho thị trường trong quá trình hướng tới phục hồi", ông Quốc Anh nhận định.

Đồng quan điểm trong phân khúc mang lại giá trị bền vững, ông Nguyễn Thượng Lưu, Chủ tịch Euro Holdings cho rằng, nên lựa chọn các dự án đầy đủ pháp lý, có tầm nhìn dài hơi như kiến tạo môi trường sống xanh, trong lành hay khu đô thị tại trung tâm hành chính mới khi nhập tỉnh và được vận hành bài bản và cạnh các thành phố có sức nén lớn về dân là lựa chọn số 1.

Kế đến, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các thành phố đẹp, có lượng khách du lịch tới thường xuyên hàng năm cao (trên 8 triệu người/năm) cạnh sân bay là ưu tiên tiếp theo.

Phó tổng giám đốc PropertyGuru Group Nguyễn Quốc Anh, đưa ra hai kịch bản chính. Nếu chính sách thuế chưa được tháo gỡ triệt để, tâm lý thận trọng sẽ chi phối, khiến bất động sản tạo thu nhập ổn định (như căn hộ cho thuê, shophouse pháp lý đầy đủ) trở thành "trụ cột". Ông nghiêng về khả năng này. Ngược lại, nếu chính sách thuế nới lỏng, dòng vốn có thể quay lại đất nền, mở ra cơ hội tăng giá mạnh hơn.